21世紀經濟報導記者 唐韶葵 上海報導
「聽說最近（二手房）成交又不行了？」這是今年3月以來，上海老百姓茶餘飯後談論較多的一個問題。老百姓心系樓市，民生話題永不落幕。
在經歷2月的一波上漲後，上海3月的二手房成交量又出現了明顯降溫。上海某中介機構內參數據顯示，二手房市場的拐點開始出現。
最先感知到市場節奏有所放緩的是房產中介工作人員，他們發現，客戶帶看量變少了，成交周期也拉長了。一名中介「老行尊」預判，樓市「小陽春」行情進入下半場，強勢的城市或還能慣性延續2月的成交行情，但城市間的成交量分化會越來越明顯。
正如前述機構內部指數所顯示，二手房指數，包括來訪量與價格等，正從高點拐頭調整。上海中原地產市場分析師盧文曦認為，這種調整是良性的，只是前期上行太快，現在則是回歸合理區間。「是二手房成交量經過一波快速上沖後，開始的平台整理波動」。
「小陽春」閃現
據上海鏈家研究院數據，2月份上海共成交二手房1.9萬套，相當於2022年6月的成交水平，說明成交非常活躍。若剔除積壓需求釋放影響下的特殊成交情況，上海2月份的成交量為近一年半以來的單月最高成交。
上海的樓市「小陽春」並非孤例。中西部熱點城市成都2月成交了將近1.91萬套二手房，比肩上海，同比大增160.43%，創下了該市二手房成交的歷史最高。實際上，2月全國多地出現二手房成交量上漲的市場共性，易居房地產研究院數據顯示，2023年2月份，全國8個重點城市二手住宅成交套數為79438套，環比增長78％，同比增長96％。
上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾指出，2月二手房成交回暖源於購房者的積極入市。在去年一系列樓市利好政策的作用下，市場信心得到極大提振，購房者的觀望情緒也得到緩解。
不過，進入3月以來，上海二手房市場的行情卻沒能延續上月的積極態勢。
據21世紀經濟報導記者追蹤採訪的多名潛在購房者反映，他們從去年觀望至今，已準備從二手房市場轉向一手房市場。陸莎就是其中一位，她最近發現，半年前關注的幾套北外灘板塊的二手房還在中介掛牌，其中一套房東掛牌價1078萬元，據中介透露，有客戶開價980萬，房東不答應。二手房市場的僵持，讓陸莎覺得房價還有下行空間，而此時，上海2023年第二批、第三批新房即將上市，陸莎也有了新的選擇，加上積分、首付等條件齊全，她和家人商量後，準備去一手房市場搖號碰碰運氣。
不過，目前上海二手房市場的回調體現在成交量收縮10%左右，並非大的調整。盧文曦指出，目前的情況處於健康的狀態，不會出現市場風險。掛牌量上漲對價格上漲形成壓力，後續的預期也會往下微調。
一名業內人士指出，2月份的成交量主要來源於疫情和春節期間積壓的單子，「這本身不是一個正常的狀態，當3月非正常狀態所致的成交少了，市場自然也就收縮了。」
用一名中介人士的話來說，現在是一個逐漸去泡沫化、回歸真實的市場。房東以價換量的較多，「房東跳價的話，肯定是賣不掉房子的」。
成交量不及掛牌量
3月份上海二手房成交的回調，也與掛牌量增加有關。同策研究院數據顯示，近期，上海二手房掛牌數量呈現上升態勢，2022年12月-2023年2月分別是43775套、41736套、46064套。前述機構內部數據顯示，3月份上海二手房掛牌量上升，單周基本在1.2-1.3萬套左右高位運行，成交量出現回調。
近日，21世紀經濟報導記者走訪多個中介門店發現，房源掛牌量明顯增加。綜合中介人員與潛在買家信息，一方面，去年以來有一部分存量掛牌房源一直在等待去化；另一方面，2月市場回暖，導致新入市的房源增加了。
同策研究院研究總監宋紅衛分析指出，最近上海二手掛牌量在上升，成交量卻較2月份有所下行，主要原因有以下幾個方面：一、隨著新盤入市，打新客戶增加；二、隨著2月份成交量上漲，部分客戶想高位出貨；三、「筍」盤變少了，部分房東賣房提價，導致市場出現僵持，成交量下降；四、前期成交量是年前和積壓需求集中釋放的結果，隨著前期逐漸釋放，後續購買力相對2月份有所下降。
據了解，2月上海的成交主要是去化此前掛牌價格較低的房源，3月初以來，低價「筍」盤基本上已售出大部分，目前市場上掛牌的主要是前期賣不掉的高價房，以及後期因市場回暖、入市掛高價的房源增多。這就不難理解市場中頻現的買賣雙方因價格僵持的場面。
中介人員張華認為，市場復甦步伐不穩，房東漲價並不是明智的做法。「現在市場都是玩心態了，也就是買賣雙方僵持，房東心態好所以漲價，但客戶也心態好，不著急下手」。
上海二手房市場的現狀，也反映出客戶的購買需求正在下降。不僅上海市區，上海郊區的中介工作人員也有此感受，3月份的二手房成交弱於2月份，除了需求之外，也受到新房推出量增加的影響。不過，上海郊區的二手房掛牌情況，相比市區更突顯買方市場，好的房源掛牌量增加了不少，但是成交並沒有因此有所增長。
此外，易居研究院研究總監嚴躍進認為，3月份二手房房源掛牌數量明顯增加，說明近期拋售二手房的情況明顯增加。這方面是需要積極關注的。這至少說明，隨著房地產市場的復甦，一些房東不再觀望，也積極入市。與此同時，房東掛牌價總體上是在下降的，這反映了房源供應增加和部分房東急於出售的心態。
僵持之下，區域分化變得明顯。「就二手房而言，上海外郊環成交差點，但稍微靠近市中心點的房源的都要『搶』。」張華指出，上海需求基礎量是有的，但就目前情況來看，客戶明顯不著急，大量需求入市有一定困難。
良性回歸
除上海外，部分城市的二手房成交量也有所回調。據克爾瑞最新數據顯示，在截至3月19日的一周內，15個重點監測城市二手房成交209.9萬平方米，環比下降6%，結束連續六周的規模環比增長，但同比仍上漲100%，規模尚處於近一年來高點。熱點城市中，成都、南京、蘇州、青島、杭州、廈門到達階段性成交拐點，環比下降。其中成都和廈門回調幅度較大，分別達24%和12%。
可以看出，除了北京、深圳二手房短暫回調再度釋放需求之外，南京、成都、蘇州、杭州等長三角、中西部熱點城市均出現高點回落和短期調整，尤其是蘇州這樣的環滬城市，2月市場回暖之後，需求向一手房聚集明顯。而在大灣區，佛山在短暫調整後市場需求隨主流購房情緒一併升高，但環比漲幅較此前一周收窄1%。
正如盧文曦所言，目前市場處於良性回歸狀態，短暫的回調能否承接更長遠的市場發展？按照3月前20日的數據進行簡單類推，易居研究院給出了3月份10個監測城市的二手住宅交易規模預測值。數據顯示，3月份全國重點10個城市二手住房成交套數預計為118742套，環比增長37%，同比增長為79%。若觀察歷史數據，3月份數據或將創2020年以來的月度新高，充分說明交易動力的強勁。
21世紀經濟報導記者不完全統計結果顯示，2023年，全國出台關於房地產市場的政策41條，包括加大購房支持力度、鼓勵住房消費、推動房地產信貸工作、保持房地產融資平穩有序等方面利好內容。各省市共出台了135條促進房地產市場回歸健康平穩狀態的相關政策。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，隨著信貸供應的井噴，一二線城市市場有所企穩，出現了「小陽春」，但整體看，大部分三四線城市依然處於調整中。未來房地產市場依然期待更多的有利政策出台。
政策暖風頻吹，市場活躍度逐漸提升的同時，消費者入市信心也在回歸。易居研究院數據顯示，一季度全國重點10個城市成交規模預計為252860套，同比去年一季度增速為52%。這也說明一季度二手房交易數據明顯是比較活躍的。
「倒春寒」是否真的來了？綜合前述業內人士觀點及中介數據，從各地反饋的情況看，近期一周交易數據有所下滑，但是此前一周交易明顯拉升過。換言之，成交量放大之後，出現了短暫的回調，市場能否持續回暖，仍然待解。
（應受訪者要求，文中陸莎、張曉婷、張華均為化名）
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