大家好，我是火箭哥。
買房是一門科學，我來帶你入門：火箭哥用科學買房理念幫你買到合適好房。
以下是正文：
學區房，一直都是個自帶流量的話題——
無論你是在考慮新房還是二手，很多人都會下意識地問一句：
「這裡，對口哪個學校？」
在民間，每個學校根據教育質量的不同被劃分為一梯隊、二梯隊等；
而根據梯隊的差異，學區房的價格也是天差地別。
周末，火箭哥就想來和大家聊聊這樣的一個話題——
在剔除房子的居住屬性後，所謂的學區，到底值多少人民幣？
01「什麼是學區？」
在開始探討學區值多少錢之前，我們先要弄清楚：
什麼是學區？
火箭哥想告訴大家一個「違反常理」的事實：
其實每一套產權住宅，都是學區房。
因為按照嚴格的定義，只要是70年產權的住宅，都能落戶、上學，無論好壞，總有一所對口的公立小學、公立初中，這是九年制義務教育所保證的。
因此，現在我們討論的「學區房」並不指的是有學區的房子，而是「有好學區」的房子。
那麼，如何去判斷學區好不好呢？
其實，今天的學區高低等級，並沒有一個標準的概念——
初中至少可以有中考成績作參考，但信息不全、不準的占大多數，而且公立學校成績有波動也很正常，可能去年還勉強能上一梯隊，今年就掉下去了；
而小學由於缺乏統一考試做標尺，因此只能通過零星的升學去向信息來評判，準確度、覆蓋率大打折扣；
特別是民辦搖號的當下，很多同學的升學去向和運氣而不是成績大大相關，所以學校跟學校間的比較就更沒有客觀性了。
雖然缺乏精確的依據，但民間也有一些自己的標尺去劃分所謂「一梯隊」、「二梯隊」，甚至還有「三梯隊」的；
也有不少人稱之為「菜小」、「村小」，來戲稱沒有什麼名氣的菜場小學、村鎮小學。
02 「怎麼算？」
那如何去計算學區價值呢？
在這裡，火箭哥採用的是控制變量法——
通過尋找兩個除了學區不同，其他基本完全一致的小區對比總價差異。
我們假設，學區是造成這兩套房子價格不同的唯一因素。
舉例：隔壁兩個小區，對口不同的學校，除此之外，地段、交通、配套、戶型、面積、房齡、品質等諸多因素均相同，一個均價8萬/平，一個均價6萬/平，因此學區價值就是：8-6=2萬/平。
這個方法，好處是學區價值不受不同面積段的供需關系所影響，壞處就是適用範圍比較小，需要找到除了學區外其他均一致的兩個或多個小區。
因此很多情況下，只能用房齡接近的老公房來做比較，因為只有老公房的產品差異是最小的。
接下來，火箭哥將用幾個真實案例，來看看上海學區房的真實價值——
03「一梯隊值多少錢？」
先來看比較公認的一梯隊學區組合。
靜安區公辦學區的絕對頂流——靜教院，九年一貫制一梯隊學校，位於靜安江寧路。
學區房的代表小區是海防村，97年房齡的老公房，根據面積、樓層不同，均價約為18萬/平，總價門檻720萬。
而在300米開外，就隔一條新豐路，斜對面的安西小區，對口的是靜安二中心+市一中學，95年的房齡，完全共享的配套，可以作為對標。
可以看到：
非學區的安西小區單價在9萬左右，和靜教院學區相比單價差了一倍，門檻價也只有320萬。
由於兩個小區的面積都比較小，因此對比720萬和320萬的門檻價，更合適的說法是：
靜教院的學區價值，約400萬。
再來看浦東的一梯隊公辦學區：福山外國語小學+建平西校。
代表小區是梅園四街坊，88年的老公房，兩房的單價為13萬、總價是630萬。
而跨過一條東方路，200米開外就是乳山新村，對口嶗山小學+東昌東校，和梅園一樣都是80年代的老公房，可以作為非學區房的代表。
非學區房乳山新村的價格就要便宜不少，單價10萬出頭，兩房500萬起，還不買不到學區房的一房。
因此對比下兩個小區的價格，就可得知：
福外+建平西這個公辦雙一梯隊組合的學區，總價溢價約為120萬左右。
乍一看浦東一梯隊的學區溢價並不多，但在兩年多前，福外+建平西的組合門檻價要超過700萬，那時候乳山新村才八九萬一平，起價400萬；
如果以當時的價差計算，總價溢價高達300萬。
隨著中招新政、名額分配，以及「雙減」的落實，以雞血著稱的浦東一梯隊學區房、航母級一梯隊初中，學區溢價已經大大縮水，到了一個相對合理的水平。
04「二梯隊值多少錢？」
除了內環內的一梯隊學區，其實有不少新建校，由於牌子好、生源強，也普遍被認為有二梯隊學區的水準。
比如浦東唐鎮福山唐城外國語+建平培德的組合，是浦東外環外學區的熱門選擇。
代表小區為2011年房齡的畢卡索小鎮，740萬起可以買到89平的非低層兩房，單價8萬多一平。
而跨過高科東路，就出了學區範圍，落到了唐鎮小學+唐鎮中學的非學區組合，一公里開外的保利金爵公寓就是代表。
09年的房齡，同樣是89平非低層的兩房，非學區的總價門檻在660萬，單價也降了1萬。
兩個小區的房齡、品質、戶型都比較類似，因此可以計算得出:
福山唐城+建平培德的學區溢價，在1萬/平、80-100萬總價左右。
同樣的，在徐匯外環的華涇板塊，對口高安路第一小學（華展校區）+紫陽中學的華欣家園，96年的老公房，單價7萬出頭，兩房門檻價440萬左右。
穿過龍吳路，往西1公里，就是另外一個老公房小區——華涇四村，只不過對口的是華涇小學+紫陽中學，特別是小學階段，就差了不少。
因此也從價格上反映出來了，和高一華展+紫陽中學相比，單價便宜1萬左右，總價也差了60-80萬。
雖然行政區之間各不相同，但二梯隊學校的價值大約在100萬左右（更低），基本是一個經驗規律。
05 「總結」
從以上幾個案例可以看出，不同梯隊、不同學校的溢價差距很大。
以100萬為分界點，優質的一梯隊學區價值基本在100萬以上，高的可達三四百萬；
二梯隊學區的價值基本都在60-100萬之間，折算到單價上可能也就是增加1萬的水平。
而二梯隊以下的學區，基本沒有什麼溢價，更多的則是買了這個小區的家長們給自己的心裡安慰。
需要注意的是，梯隊高低只是民間說法，每個人的心中都有不同的標準；
歸根結底，沒人能說買了學區房，進了所謂的一梯隊、二梯隊學校，成績就會一定好；
一個孩子的成長不僅涉及到學校教育，同時也離不開家庭教育、學習方法與習慣、課外補充等多種因素的促進，學區房充其量只能算是個保底選擇；
況且，學習成績只是小孩成長中諸多維度的其中一點，身體、心理、品德、三觀、技能等，才是孩子的終身財富。