原創 劉曉博
最近有媒體預言：31個城市的房貸利率可能會上漲。其名單如下：
其中不僅有天津這樣的直轄市，還有武漢、哈爾濱、鄭州、福州等省會城市。
在樓市仍然低迷的情況下，房貸利率會上漲嗎？縱觀整個2023年，房貸利率會反彈嗎？
我的回答是：完全有可能！
要看懂這一點，首先需要明白當前房貸利率的「遊戲規則」。這個規則主要包括兩個方面。
第一，房貸利率是由「5年期LPR利率+加點」構成的。
LPR就是貸款市場報價利率，是貸款基準利率，它是根據18個銀行的報價平均出來的。官方每個月的20號都會公布新一次的LPR利率，如果發生變動，房貸利率也會跟著變化。
以前，「加點」基本上都是正數，現在除了一線城市基本上都變成了負數，也就是變成了減點，首套房最多可以減20個基點。
目前5年期LPR利率是4.3%，所以大部分城市首套房貸利率是4.1%。4.1%，就是當前的房貸利率下限。
第二，央行建立了「首套住房貸款利率政策動態調整機制」。
如果一個城市新房價格連續3個月環比、同比都下跌，就可以取消首套房貸利率下限，允許跌破4.1%。但需要每個季度評估一次，動態調整。
這個機制是從2022年9月29日開始試行的，今年1月正式發布。
這一機制的具體細節如下：
一、各城市政府可於每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。
二、對於評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。人民銀行分支機構、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。
三、對於採取階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果後續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。
於是中國房貸利率，出現了因城施策的局面，面向樓市低迷的城市「定向降息」。不少城市首套房貸利率下降到了3.8%甚至3.7%。
這種動態調整機制的妙處在於：
第一，避免了全面降息，刺激過熱地區的樓市。讓調控更加精準。
第二，超低的房貸利率稍縱即逝，可以起到催人買房的作用。
國家統計局每個月都公布70個重點城市的價格變化，其中有詳細的環比、同比漲幅。
其實，媒體說的「31個城市房貸利率即將上漲」並不確切。因為從「允許跌破利率下限」到「恢復執行全國統一下限」，需要滿足「後續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲」這個比較苛刻的條件。
根據國家統計局的數據，享受「取消下限」利率優惠、並連續3個房價 環比、同比均上漲的城市，只有兩三個城市而已。另外20多個城市只是有1個月，或者2個月出現反彈。
還有一些城市未被納入統計局重點監控的70個城市名單，可能也滿足了取消特別優惠的條件，但數量相信不多。
但可以肯定的是，今年一定會有一些城市，因為樓市回暖、不再符合條件，而取消4.1%以下的首套房貸特別優惠利率。
所以對於剛需、改善型需求來說，如果經濟能力允許，還是應該抓住房貸利率超低的時候，把低利率鎖定。
雖然現在房貸沒有了固定利率的選項，但你可以把「加點」部分固定下來。
比如你的城市當前首套房利率是3.7%，這相當於「LPR-60個基點」，你現在申請貸款，是可以把優惠60個基點固定下來的。
對於中國房貸利率的長期走勢，我的判斷是：
1、如果中美斗而不破，則中國貸款利率（包含房貸）是不斷走低的。類似日本利率的走勢：
因為人口紅利終結了，再加上新能源的應用，石油危機（向上暴漲）的可能性也比較小了。
歷史上的幾次全球性超高利率，都跟石油危機有關。
2、如果中美擦出火花，則利率不排除飆升的可能。例如伊朗和俄羅斯的利率走勢：
那麼問題來了：是日本（利率持續走低）購房者舒服，還是伊朗、俄羅斯（利率經常脈衝式飆升）的購房者舒服？
相信多數人的回答是：當然是日本（利率持續走低）舒服，因為供樓壓力越來越小。
的確，利率走低對資產價格上漲、對供樓者減輕負擔來說都是好事。
利率飆升一定很痛苦嗎？
未必！
因為高利率意味著通脹率更高。高通脹時代，買了優質資產的人，會像吸毒了一樣飄飄然、羽化而登仙。痛苦的，是拿著現金、相信房價不會漲的人。
比如伊朗首都德黑蘭的房價，常常1年就翻倍。
如果你買了房子，每隔1年或者兩三年就翻一倍，月供上漲算什麼？
你很快就會發現，月供原來可以讓一家人生活2個月，後來連一份豬腳飯都買不到了。
這時候你對銀行的同情將如浩蕩的長江之水，恨不得多給銀行點打賞或者點讚。
下面兩張截圖來自中國商務部，大家可以仔細看看，德黑蘭的購房者們有多爽。
2020年3月，德黑蘭的住房均價是每平方米1390萬土曼；2021年3月變成了2739萬土曼；2022年10月變成了4372萬土曼。一年半時間，而且在疫情中，德黑蘭住房均價上漲了215%。
處於戰爭狀態、利率飆升的俄羅斯，2022年房價也出現了大漲。（下圖）意外嗎？
為什麼會這樣？原因很簡單，通脹、脫鉤、疫情、戰爭等摧毀的是幣值，而房價是用紙幣來計算的。
看一下全球各大都市，你會發現：雖然過去100多年我們經歷了很多次戰爭，很多次經濟危機，很多次地球險些被毀滅的時刻，但只要你把房子買在大城市，無論是紐約、倫敦還是上海、香港，或者德黑蘭、莫斯科，或者河內、曼谷，房價按照本幣計算都大幅上漲。
只是按照美元計算，存在較大差異而已。當然，這屬於另外一個問題了，也就是我早在10年前就率先提出的「美元頂」和「本幣頂」的問題了。