頭圖來源 / 重慶光環公眾號

撰寫 / fufu 雨晴 米婭

主編 / 付慶榮

視覺設計 / 小石頭

編者按：中國，全球商業地產最為繁榮的國家之一。疫情之下，這種勢能，還在延續，卻有變化。【商業大勢】系列，以長期視角，觀察商業地產領域風向標式的趨勢，思考未來的方向。此篇為，TOD造城。

往期回顧：【高端商場】【輕資產】【商管公司】

風起五年，大疫三年，國內的TOD生意王者恆強，形態卻日漸豐富。

在城市端，西南的成都、重慶TOD項目數一騎絕塵，跑贏了北京、上海、深圳。堅挺的廣州，靠著外延、加密的軌交線，穩穩占著前三。後起的非高線城市們，單打不行，紛紛傍上房企大佬，組團而戰。

玩家分化、競爭還在加劇，龍湖、華潤、萬科們越戰越猛，後發潛力者越秀、保利最為惹眼。在模式上，合作開發已成主流。

業態組合則因站點規劃、覆蓋客群有別，中小體量TOD項目（10萬㎡以下）傾向做熟人生意，可以是社區型，也可以是青春派；而大體量TOD項目（10萬㎡及以上）多為地標mall，多元的客群，匹配多元品牌、體驗與服務。

望向新五年，國內TOD商業的版圖，會因更多的非高線城市、更多樣的玩家出現，格局微變，而蓬勃之態不會減弱，只會趨強。

#1

TOD城市反差：

成都開業兇猛，非高線城市傍大腿

TOD造城，是一場浩大的城市規劃。

商業高線級城市，因地鐵系統開發早、時間長、里程數多，而占得開發TOD商業項目的先發優勢。

以贏商大數據統計的130個TOD項目來看，商業一線、商業准一線城市是絕對的主戰場，合計占比超70%。鮮明對照，商業三線至五線城市的占比，則不足8%。

在這個靜態共識之下，因時間節點、城市特色不同，TOD商業項目發展軌跡呈現的特徵亦有反差。

註：城市商業線級是贏商大數據綜合城市發展基礎水平、商業發展規模、商業檔次、商業人氣及商業未來潛力等因素，對城市商業發展程度評估的等級性劃分，共劃分為六個等級。本文將商業一線、准一線、二線定義為高線級城市，商業三線、四線、五線城市定義為低線級城市。

1 成都TOD項目開業兇猛，

華南三城拿地火熱

國內TOD項目在疫情三年呈現出爆發之勢，且以2021年為甚。這年，無論是拿地、開業，還是建設中的TOD項目都達到一個新高點。

樣本統計中，開業的54個TOD項目，主要集中在成都、上海、北京、杭州、寧波、青島、武漢、重慶、南京、杭州。

2018年，成都率先在國內提出打造TOD之城概念。這年，成都軌道城市投資集團進行了五個批次的TOD項目一體化設計招標，啟動了49個站點的全球設計招標，面積約4.73萬畝。

次年，成都全面啟動首批13個TOD綜合開發示範項目建設，加快構建16個城市級站點、45個片區級站點、125個組團級站點、528個一般站點的四級綜合開發體系。

由此，成都TOD造城步調駛入發展快車道。與此同時，成都軌道交通發展勢如破竹。據中國城市軌道交通協會統計，2018年成都城軌交通運營線路長度為329.8公里，至2019年已超過重慶，2021年則飆至652公里，大線網運營時代開啟。

乘著天時、地利之機，2022年，成都推進34個TOD項目建設，其中23個已開工項目按下「加速鍵」。而其能夠登上TOD項目開業「第一城」背後，亦離不開給力的「人和」，特別是TOD金牌操盤手龍湖的貢獻。

在成都8個已開業TOD項目中，龍湖占了3個，2個天街、1個星悅薈，且均為自持自建。靠著過往多個王牌項目出圈，龍湖已然形成了一整套成熟、相對標準的TOD項目打法，可加速推進項目入市周期。

從開業轉向拿地，則會發現，華南三城——東莞、廣州、佛山，名次靠前。

借力大灣區一體化的戰略，處在交通樞紐之地的東莞，2020年加速完成55個TOD站場規劃編制，重點推進東莞火車站、東莞西站、虎門高鐵站、常平「香港城」等10個TOD項目建設。

步入2021年，東莞進一步明確鎮街軌道站場TOD的開發功能和規模、高標準建設一批「軌道+物業」、「軌道+社區」示範項目，並將TOD規劃片區延伸至城市更新領域，囊括舊廠房、舊村莊等各類用地。

由此，東莞引爆TOD項目地塊爭奪戰，萬科、保利、碧桂園頻頻出現在土拍現場，且收穫不小。在上述統計的7宗地塊中，保利（包括聯合體）、萬科分占2席之位。而在廣州，TOD最大的地主，不是地產性質的企業，而是廣州地鐵，5宗地塊拿了2宗。

從地塊的區域分布看，東莞7宗地塊遍地開花，長安、萬江、虎門、大嶺山、黃江……一鎮一地，TOD重塑、串聯、升級城市商業的功能，顯而易見。

但在廣州，近幾年新拿的TOD地塊，多見於番禺、白雲新地鐵或軌交沿線，屬於城市加密型項目。這些城市開發中或尚未開發的區域，土地成本相對較低。

2 下沉市場巧發力，

江門、溫州抱團大佬合作開發

在時間軸上看，商業三線至五線城市的TOD項目，無論是開業還是待開，多出現在2021年及以後，發展步伐較高線城市整體慢了半拍。

反過來，這也說明了，TOD項目的布局正在逐步下沉。

這些非高線城市，軌交建設多數處於起步階段，但潛力可觀。以南寧為例，TOD是其「十四五」規劃的關鍵詞。已經擁有4條軌道的它，計劃2020-2035期間增至13條，總長約599.4公里。

雖說軌交配套在慢慢擴容，但囿於開發能力及經驗不足，非高線城市的軌交集團傾向於與TOD的高階玩家戰略性合作，以規模化、全局化推動整個城市TOD項目快速落地。

• 在南寧，華潤置地與南寧軌道交通城市發展有限公司共同出資24億，成立了南寧軌道華潤置地有限公司。前者持股51%，後者持股49%。按照規劃，二者將合作打造「江南五一片區TOD站城一體化產業新城」等項目。

• 在溫州，萬科、印力與溫州鐵投集團對接軌道沿線TOD綜合開發項目，包括整體規劃思路、多種業態布局方案以及經濟測算等方面的內容。

• 在江門，萬科與江門市政府簽訂戰略合作。2020-2025年間，萬科將在參與市屬國企戰略合作，探索未來城市樣板；參與「軌道+物業」投資建設，打造TOD標杆。

以上，不難看出，自主權、可選性不多的非高線城市，選擇抱團大佬合作開發，省力省心。而在群雄爭霸的高線城市，強勢的軌交集團往往會採用「公開招標」的形式，找到最心儀的合作對象。

關於這點，重慶交通開投樞紐集團土地中心支部書記、經理李青國在此前公開報導指出，在確定一個可修建TOD項目的位置後，「交通樞紐集團會對土地進行調規，按照國土部門的相關規定，整體招拍掛，競拍過程中把今後開發建設的條件進行明確，價高者得。」

#2

TOD開發模式：

從模仿日本，到「中國式」進化探索

操盤TOD商業項目，本身是一門壁壘極高的技術活。

一方面，TOD 項目由於開發周期長、資金需求大，註定不是所有房企都能入局，頭部內資、港資，赫然在目。

另一方面，以軌交建設為基礎的TOD項目建設，給了城軌、交投集團們先占優勢，但因缺乏足夠的商業開發經驗與案例，選擇合作而行，不失為一種良策。

探路初期，國內玩家不約而同學步日本，但現在已經呈現出了「中國式」進化。

1 玩家分化：頭部企業越戰越猛，央國企奮起直追

TOD項目的高壁壘與複雜性，註定其是一門准入門檻極高的生意。

贏商大數據收錄的近五年開業的TOD項目，投資/開發主體多為頭部商業地產企業，如龍湖、華潤、萬科、寶龍與新鴻基等，它們靠著商業綜合體的成熟操盤經驗，在TOD領域規模化發展。

同時，越秀、保利、中海等「國字頭」房企奮起直追，一些甚至呈現出趕超「老牌玩家」之勢，潛力不可小覷。

// 龍湖：先發優勢，區域、產品高度集中

作為行業「頭部玩家」，TOD是龍湖商業的主要特色之一。

龍湖自2003年開始探路TOD模式，第一個購物中心北城天街就帶有TOD光環——依託城市輕軌線開發。此後，其一直圍繞TOD開發積累經驗，且形成了區域、產品優勢。

一方面，龍湖TOD項目主要位於華東與西南地區，且均位於商業一、二線城市；另一方面，龍湖TOD商業項目多為「天街系」產品，定位盒子式家庭型購物中心。

此特徵之下，龍湖快速實現了TOD項目的複製與擴張。花了20年時間，造了約80個TOD項目。

// 華潤：品牌優勢，以TOD驅動城市更新

靠著在中高端市場積攢的資源稟賦優勢，華潤形成了強大的品牌力，利於發力TOD項目全國化布局。2021年3月，時任華潤置地總裁李欣在成都首屆TOD發展論壇上，透露了TOD的三種發展模式：

其中，城市更新是華潤TOD的主要著力點之一。例如，華潤TOD的標誌性項目——北京西單更新場，經歷多次升級改造後於2021年5月重新開業，為西單商圈唯一的雙地鐵接駁TOD項。

通過「魔改」樓層數——地下3層商業變為2層，並積極調改商鋪保持商品力，該項目成為北京客流熱門地，2022年場日均客流高達4.7萬人，遠高於北京平均水平（1.8萬人）。

// 越秀：主場優勢，與城市地鐵深度合作

越秀地產董事長兼執行董事林昭遠在2022年全年業績會上表示，TOD是越秀地產重點發展的領域。截至2022年底，公司共擁有土地儲備2845萬平方米，其中14%通過TOD模式獲取。

作為「國字頭」房企，越秀地產發揮大本營優勢，2016年開始與廣州地鐵達成戰略合作，開啟TOD探索。往後數年，其均通過合作開發的方式在廣州實踐「軌道+物業」TOD發展模式。

值得一提的是，出省外拓TOD項目時，越秀同樣傾向於與地鐵公司合作。在杭州，其與濱江集團合作星航TOD項目後，自去年開始與杭州地鐵合作，目前已簽約兩個TOD項目。

2 開發模式：合作開發漸成主流，央國企是自持自建主角

//合作開發：軌交集團與頭部房企、地方央國企抱團漸成主流

據贏商大數據統計，54個已開業TOD項目中，超九成為自持自建的單一開發模式，合作項目僅占11%；而77個待開業項目（包含拿地、規劃、建設到待開業等各個階段）中，合作開發的模式占比大幅上升至40%。

這一變化背後，是多個城市軌道交通大躍進，一如杭州，而當地的的城軌/城投公司集中拿下多個TOD地塊。它們因缺乏商業規劃、運營力，多選擇與頭部房企抱團合作。

近五年，已開業項目中，僅有2個項目是以「城軌/城投+龍頭房企」為合作模式進行開發；而待開業中，這一合作模式多達21個，占比高達68%。

註：合作項目僅統計主開發企業，按項目持股比例劃分

漸成主流的合作開發模式下，各地地鐵/軌交集團內可以開拓業績新增長點，以應對單一票務收入增長放緩的難題；而之於華潤、龍湖、萬科等頭部企業，可以此舉獲取一些優質地塊，且能有效控制高土地成本，可謂是小投入、大回報。

//自持自建：民企占比下滑，央國企、港資崛起

過去五年，自持自建項目的主力軍由民企轉變為央國企。

據贏商大數據統計，以獨立開發（自持自建）項目為統計口徑，已開業TOD項目中，民企開發商占比最高，近70%，央國企占比21%，其餘為少部分港資及外資企業；而待開業TOD項目中，央國企成為獨立開發的核心主體，占比61%，遠高於民企的30%。

存量時代，土地紅利減褪，房地產行業經歷大洗牌。在此背景下，以穩健著稱的央企、國企反而更有底氣，實現逆勢擴張，反超民企亦是大勢所趨。

#3

TOD項目形態&業態：

中小體量做熟人生意，大體量做多元生意

據贏商大數據，從54個已開業項目中選取47個品牌數據量較全的項目，品牌門店數總計7048家。透過業態、品類、品牌檔次、特色經營標籤等多維度，可以略窺現有TOD項目，基於「站點客流」的場景打造和品牌組合特點。

以體量劃分，可從樣本中選取兩類TOD項目：

一類是，23個大體量TOD（10萬㎡及以上）項目，典型者如重慶光環購物公園、成都SKP、深圳One Avenue卓悅中心、龍湖重慶金沙天街等，品牌門店總數為5114家。

另一類是，9個中小體量TOD（10萬㎡以下）項目，如LaLa station上海蓮花路、上海虹橋中心Art Park大融城、杭州天空·小藤街、青島麗達茂等，品牌門店總數1039家。

1

項目形態：中小體量做「微縮城市」，大體量造地標景點

TOD項目體量的不同，很大程度上決定了場景定位、空間風格、聚客效應等。以監測的54個已開業TOD項目看，中小體量TOD（10萬㎡以下項目）傾向於做「進階版社區商業」。

以往，社區商業形態，主要依託於周邊幾個住宅小區，是相對孤立的存在，常見的關鍵詞是接地氣、休閒、遛娃。

而中小體量TOD商業，則深度嫁接軌道交通、寫字樓、住宅等組成的城市片區，項目形態基於人與環境、人與城市的關係有了更深度的思考和設計，社區元素更多元、新潮、人性化。

圖源：天空藤集公眾號

其中，杭州天空·小藤街、LaLa station上海蓮花路、上海虹橋中心Art Park大融城等典型項目，各有主張。

杭州天空·小藤街，以「TOD+未來社區」為理念，造了一座軌道上的「微縮科技城」，各個業態相互串聯——天空·藤集購物中心、「星之里」和「風之築」住宅、未來@天空中心辦公樓、幼兒園、體育館、藝術中心。地鐵通道和商業街設計風格統一，外飾仿木紋鋁板，營造溫暖的歸家氣息。

圖源：天空藤集公眾號

LaLa station上海蓮花路，整個項目則是一座「城市之門」。項目與車站融合，以「Gate門」為設計理念，外牆融入上海傳統石庫門的磚牆造型，並把蓮花路站所在的上海地鐵一號線的代表顏色紅色以及蓮花的粉色相結合，打造出宛如一扇「巨門」的外立面，極具視覺衝擊力。

商場內部，充分發揮東西長達300米的空間特點，打造「蓮花散步道」。具體而言，1~5層分別以「水畔道」「鄉間道」「花田道」「森林道」「陽光道」為主題，採用符合各主題的內裝設計、建築材料、照明等，置身室內仿佛漫步於大自然中。

圖源：贏商網馬伊佳

對比中小體量的精而美，大體量TOD（10萬㎡及以上）的場景打造，以深度根植於更大的城市片區為前提，更傾向於做地標級的旅遊目的地。

重慶光環購物公園以獨特的山城地貌為靈感，帶給「熱帶雨林+哈爾的移動城堡+阿凡達」的多重感官衝擊。

重慶，是一座必須以垂直視角欣賞的城市。而重慶光環購物公園的場景魔力，也以垂直視角設計和呈現。走進其中，首先感覺到大自然在玻璃盒子裡完全舒張開來。

一樓是浴光之城熱帶雨林，視覺向上，漂浮空中的「懸浮樹」重現電影《阿凡達》場景。到了晚上，約20米高的臨空光源水幕瀑布還會上演一場神奇的3D奇幻光影秀；水流特效配上水流的叮咚之音，科幻效果拉滿。

左：重慶光環購物公園 右：重慶夜景

圖源：重慶光環公眾號、小紅書@玩大炮的貝塔

兩類TOD項目業態分布的相同點是，都比較注重兒童親子業態，占比幾乎持平，分別為10.4%、10.5%。涉及的細分品類非常豐富，從童裝/童鞋、母嬰用品、各式兒童教育、兒童樂園、運動館、理髮、攝影、餐廳、醫療等。

由此可得出結論：兩類TOD項目，一定程度上都帶有「兒童友好型商業」標籤，家庭親子是其聚焦的關鍵客群之一。

不同點是，大體量TOD重零售，占比近五成；輕餐飲，占比不足三成；而中小體量TOD餐飲占比近四成，零售占比不足四成，同時生活服務、文體娛業態占比均高於大體量項目。

具體到不同業態時發現，或因站點以及周邊客群總量不同，兩類TOD項目聚焦的客群需求反差明顯。

中小體量TOD項目，傾向於將所有客群當成一個「整體社區」，量可以不大，但類型精緻、分明。與之相反，大體量TOD項目，傾向於以地標mall姿態，多層次挖掘客群的不同需求。

圖源：藤集公眾號

這個基礎原則，貫穿於品類聚合、品牌特色標籤、品牌檔次等維度。前者具有相對單一性、剛需性，後者相對多元、豐富，不那麼剛需。在餐飲、零售業態組合中，此類特徵更具象：

• 餐飲業態

異國風情餐食方面，中小體量TOD雖然也有韓餐、日料、泰國菜、越南菜，但最常見的是品牌還是麥當勞、肯德基、必勝客等美式大眾快餐品牌。

大體量TOD則還有其他相對小眾的異國餐飲。比如，上海天空萬科廣場有墨西哥餐LOS PACOS，成都SKP則有法國菜Pairing Dining，深圳卓悅中心有義大利菜【聖馬可義大利西餐廳】，龍湖蘇州東吳天街有新加坡菜【星洲小館】。

細化到日料來看，在中小體量TOD中，只限於幾個常規品類，如拉麵、燒烤、居酒屋、壽司。

而大體量TOD，日料細分品類要豐富得多。比如，重慶光環購物公園有蛋包飯品牌【熊吞大碗丼燒肉飯】、【池奈のカレー】；上海北外灘來福士、成都萬象城二期分別有日式火鍋品牌【溫野菜】、【牛new壽喜燒】。

圖源：小紅書@小黑獸Carrie

• 零售業態

服飾品類，中小體量TOD中，常見國貨品牌李寧、安踏、特步；外資運動潮牌常見NIKE、CONVERSE、New Era。而大體量TOD則有更豐富、小眾、甚至前衛的標籤，如設計師、設計師品牌、買手店、二次元、快閃店等。

此外，在品類檔次分類上，中小體量TOD品牌檔次集中在大眾化、中檔為主；大體量TOD，多由王牌地產商操盤，項目之於城市建設的意義重大，集結著多種中高檔、高檔、奢侈品牌。

極具地標意義的重奢項目成都SKP，開業就有約70家各能級奢侈品牌開業，包括LV、Dior、Van Cleef & Arpels、PIAGET等重奢梯隊。

到這裡，需要從單純的品牌組合抽離出來，做一番延伸思考。總體而言，品牌組合邏輯本身，並不是TOD商業真正的獨特之處，關鍵的突破點標誌著，城市規劃理念，從經典的「雅典憲章」時代，過渡到「多樣性為王」的時代。

1933年《雅典憲章》勾勒了一個理想現代城市的樣貌——居住、工作、休息娛樂，區隔開來。但隨著中國城市化、軌交化進程加速，TOD商業起步生長，曾經區分的城市功能，重新聚合、演繹。

城市學家簡·雅各布斯在《美國大城市的死與生》中指出，真正有活力的、可持續的城市建設，應該允許片區建築規劃，應該能夠承載兩種以上複合功能，以此形成人群的多樣性、交叉需求的多樣性。

無疑，TOD商業正是個典型載體，且繼續迸發著源源不斷的活力。

《全國購物中心經營情況回顧及2023年展望》

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TOD十年：龍湖打出「王炸」，新鴻基激戰內地

原創報導，轉載授權，找頭條君