馬尼拉作為菲律賓的首都和最大城市，居住需求受到以下幾個主要因素的影響：
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人口增長：馬尼拉及其周邊地區人口持續增長，尤其是隨著城市化進程加速，越來越多的人從其他地區湧入馬尼拉。這導致對住房的需求不斷上升。
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經濟發展：馬尼拉是菲律賓的經濟、政治和文化中心，吸引了大量企業和投資。隨著經濟的發展，家庭收入水平提高，居民對住房的需求也隨之增加。
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就業機會：馬尼拉及其周邊地區擁有眾多就業機會，吸引了大量求職者。這些人在找到工作後，往往需要在當地尋找住房。
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教育資源：馬尼拉擁有豐富的教育資源，包括頂尖大學和學校。學生和教職員工對附近住房的需求也推動了居住需求的增長。
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外籍員工：馬尼拉的商業區和技術園區吸引了大量外籍員工。這些人在馬尼拉工作期間需要租賃或購買住房，從而刺激居住需求。
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住房政策：菲律賓政府實施了一系列住房政策，如住房貸款補貼、公共租賃住房等，以幫助家庭在馬尼拉購買或租賃住房。
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交通基礎設施：馬尼拉正在改善城市交通基礎設施，如地鐵、公共汽車等。隨著交通條件的改善，居民對城市周邊地區的住房需求可能會增加。
綜上所述，馬尼拉的居住需求受到多種因素的影響。對於投資者和開發商來說，關注這些因素對於把握市場機遇和制定房地產投資策略具有重要意義。然而，也需要注意馬尼拉房地產市場可能面臨的挑戰，如供應過剩、房價泡沫等。在進行投資決策時，務必充分考慮市場風險。