請大家記住：我國房地產已經進入新時代，趨勢不可逆。
01
大會定調樓市
這一次的兩會、開年兩個月以來的樓市情況，已經給出非常明顯的信號：
房地產，還是支柱產業。
政府工作報告近幾年第一次用了「春秋筆法」，沒有明確提出「房住不炒」，留下了政策空間，給出今年樓市政策的兩個重點：
1、有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。
2、把恢復和擴大消費擺在優先位置……穩定大宗消費。
什麼意思呢？一是穩住房企；二是盤活消費。
只要優質開發商活著，就能保證庫存，保證群眾剛需、改善的買房需求得到滿足，今年的基調就是刺激消費需求，而房地產消費占大頭。
同時對於刺激房地產需求，最近的表述也變了：支持居民合理的住房需求。
那什麼是居民的合理需求呢？居民的合理住房需求包含了首次置業和改善型置業，去年年底和今年初的時候一直都在說支持首次置業剛需上車，而現在的風向是慢慢把改善型需求也包含進來。
要不怎麼說房地產就是中國經濟的一隻夜壺——
不需要的時候嫌它不體面，藏在床底下；需要的時候又不得不拿出來用。
比如現在需要房地產的時候又到了，並且還是重中之重！
2021年納稅10強民企，房地產占據半壁江山。
第一名是萬科，納稅754億，碧桂園第三，龍湖第七，新城第八，第九名恆力和第十名美的也都是有房地產業務的。
更別說房地產這條大產業鏈上包括：鋼材、水泥、玻璃、建築、家電、家居、物業服務，一眼望不到頭。
與房地產相關的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產業相關收入占地方綜合財力的50%，房地產占城鎮居民資產的60%。
救地產就是救產業鏈、救就業民生，更是在救地方的錢袋子。
這隻經濟發展的「夜壺」，捏著鼻子也要用！
02
樓市，又漲回去了？
其實，在高層定調之前，地方上早就動起來了。
二月份，武漢敢為天下先，率先在官方層面把房地產列為困難行業，放在文件裡面困難行業的第一條位置述說。
隨後，武漢放鬆限購增加房票這一步就出來了。文件里提到：
在武漢市住房限購區域購房的居民家庭可新增一個購房資格，在非限購區域擁有的住房不計入居民家庭購房資格認定套數，非本市戶籍居民家庭在限購區域購買首套住房的可實行購房資格「承諾辦、容缺辦」。
也就是說只要你有錢，只要你想買房，其他什麼都不是問題，都可以解決的。
當然，不止是武漢，從西安、廈門、鄭州，到佛山、南京、東莞，越來越多千萬人口城市、千萬GDP城市近乎「明牌」支持房地產。
在如此密集的政策加持下，樓市確實出現了「小陽春」：2月合計成交面積為1622萬平方米，同環比漲幅均超過四成，樓市出現明顯的回暖跡象。
2月上海二手房成交量超過1.93萬套，在2月最後一周成交了6116套，環比增幅超27%；
也就是日均成交870+套，創下近兩年成交的新高。
2月深圳二手住宅過戶2509套，環比上漲80.4%；
二手成交錄得3552套，環比增長率95.4%，同比增長率229.8%；
要知道，這可是2022年來首次單月破3000套。
某綠色軟體上，北京二手房掛牌數量，再一次突破十萬套。
不光是交易量迅速回暖，房價居然還漲了。一線城市：
北京，1月同比上漲4.58%；
深圳，1月同比上漲5.63%；
廣州，1月同比上漲8.61%......
深圳2月同比上漲0.69%；
北京2月同比上漲5.81%；
上海2月同比上漲4.78%......
二線城市：
比如南京，同比上漲1.24%；
比如杭州，同比上漲10.66%；
比如蘇州，同比上漲10.07%；
比如長沙，同比上漲6.56%......
以至於上海房產中介圈則流傳著這樣一句話：
「疫情三年，漲回來只用了一周」。
然而就目前的形勢看，這還只是給2023年的樓市開了個頭。
前段時間證監會推出了「啟動不動產私募投資基金試點」。
簡單來說，就是為有錢人開闢了一條投資房地產的通道，號召有錢人來支援樓市。
再有，2月24日，人民銀行、銀保監會起草了《關於金融支持住房租賃市場發展的意見（徵求意見稿）》，推動「租購併舉」住房戰略，是去庫存的超級大招。
2023年才過去兩個月啊，接下來還會出什麼大招，實在不敢想。
03
樓市分化的趨勢不可逆
這次樓市回暖一方面來源於防疫政策轉向，尤其是三產的信心恢復顯著，三產容納超過一半的就業。即便薪資收入還沒有完全恢復，但至少比嚴格防控期間看不到盡頭更有盼頭，擠壓的需求得以在短時間內釋放。
另一方面來源於樓市的分化。仔細看看看這一輪上漲，基本和三四線的中小城市無關，全是重點城市在領漲。
頂級購買力正在回歸一線和強二線城市的核心資產！
這是現實，也是市場的歷史規律。
通過觀察中國各個地區房屋銷售在最近十幾年以來的變化，可以發現，經濟最發達的粵、蘇、浙、京、滬，三省兩市曾在三個時間段都出現了爆發式的增長：
分別是2009年、2015-16年、2020年至今的三個時段。
時間點剛好都是經濟出現問題的時候。2009年是席捲全球的金融海嘯剛剛平息，中國推出4萬億提振經濟。
2015和2016年則是大股災和資本大量「走出去」的時段，發達地區的樓市出現了逆勢上漲。
再來疫情剛爆發的2020年原本應該遭受經濟危機打擊的樓市，出現逆勢上漲。2023年經濟剛剛恢復，率先開始復甦的不是消費，而是樓市。
經濟危機一出現，發達地區樓市就火爆，這個早就是中國經濟內在的規律，只是有很多人並沒有看清規律。
樓市銷售火爆的背後，是資金從全國各地逃向這些城市尋求資產安全。畢竟，哪怕是老破小，北京首都和十八線小縣城也不能同日而語。
更為重要的是，決定房地產命運的核心是人口。
2022年我國城鎮就業人員比2021年減少了842萬。這是自1962年以來，我國城鎮就業人員首次減少。
城鎮就業總人口減少其實也影響家庭經濟收入，相當於少了一筆收入，自然不利於消費。再加上2022年，我國人口也正式進入負增長時代，人口結構一旦定型，要逆轉起碼得花一兩代人的時間，樓市長期的基本面近乎塌方。
不過，時間像海綿里的水一樣，擠一擠總會有的；消費力更像是海綿里的水，擠一擠總會有的。
中國不管如何，人口基數擺在那，10幾億的人口擠一擠總有人願意買房，總有一定的消費力還沒釋放出來，這才是一切樓市措施的出發點。
泡沫經濟之後的日本，以1.2億人口養出了個東京都市圈，維持了發達地區的房價總體平穩，甚至在近幾年還來了一波大漲。
中國人口十倍之於日本，目前長三角2.2億人，粵港澳大灣區將近9千萬，京畿地區也有個3500萬-4000萬，再加上川渝城市群勉強算半個，擠一擠弄出3.5個房價堅挺的都市圈並不算難事。
2023年的這一輪復甦，大概率是樓市分化正式開始的鐘聲。
而2023年，70%的中小城市將會是最尷尬的存在。
一方面，鄉村振興大戰略，輪不到他們。另一方面，城市群聯合發展，人口反倒被核心城市虹吸。未來人口流動，分化只會越來越嚴重。
甚至可以說是樓市正在「A股化」——
經歷兩三輪大牛市後，把盤子做得太大，雞犬升天一般的全面牛市不會再有，只會在個別板塊出現「結構性牛市」。
樓市回暖、政策反彈，倒不真的意味著今年房價又要漲了，是給樓市的新舊時代畫了一根區分線——我國房地產已經進入新時代。