價值公司100系列價值榜單，是搜狐財經從媒體視角出發，聯合專業研究機構，發布融合價值判斷和數據判斷的綜合榜單，致力於挖掘中國好公司、發現企業獨特價值。
「中國上市房地產企業經營安全測評星級榜」為價值公司100系列價值榜單下的分行業子榜單，由搜狐財經、搜狐地產及焦點財經聯合發起，通過對主要上市房企的長期財務性指標(如資產情況、銷售額等）、短期經營性指標(如土地投資額、融資額等）、近期股債表現等階段性指標，結合全方位、多維度的綜合評判，遴選出60家代表房企納入研究範疇。並由此形成企業研究體系，對上市房企經營安全進行測評。
一、測評體系與意義
本輪房地產調控始於2020年，以金融管控為主線並且政策頻出，影響深遠。
從「三道紅線」、「住房貸款集中度管理」到「兩集中供地」，再到「二手房指導均價」，地產調控政策頻出。
調控政策的不斷深化，使得房地產行業邁入新的發展階段。原有的「高槓桿、高周轉、高負債」的經營模式面臨著諸多挑戰，找到發展新模式、實現持續穩健發展成為房企的首要義務。
在行業轉型過程中，房企普遍面臨著組織變更、市場策略調整等諸多問題。部分房企未能及時調整市場策略，最終在發展過程中爆發了「流動性」問題，甚至出現債務違約和破產重組的情況。
由此，「穩定」成為2023 年房地產行業的首要目標。在2023年政府工作報告中，其對房地產行業的定位是以「防風險」為前提、以「穩定」為目標，與中央經濟工作會議一脈相承。
因此，持續關注房地產企業安全經營狀態，防範房地產行業發生系統性風險具有重要的現實意義。
此次安全測評的意義在於：規範房地產企業經營行為，引導房地產企業健康成長，推動房地產行業的可持續穩健發展。
二、測評結果與說明
根據測評體系，測評結果如下所示：
在本期測評中，我們發現房企經營狀況總體進一步獲得改善。
在政策方面，中央表現出對房地產行業企穩回暖的信心。可以看到，春節後各地首套房貸款利率下調、限購限售放開等政策效果逐漸落地，房企銷售額同比有所回升，特別是頭部國企、央企及優質民企等。
土地市場方面，在政策逐漸優化及優質地塊釋放的雙重刺激下，房企拿地積極性有所回升。
融資方面，不動產私募融資重啟，房企融資再開啟一個新途徑。
具體來看：
在政策方面，中央再次強調防範房地產業引發系統性風險。隨著市場回暖以及資金向房地產行業集中，應該警惕再度出現新一輪房價過快上漲，以及投機炒作行為。
在促進房地產市場重回正軌的同時，也要堅持「穩字當頭、穩中求進」。
在銷售方面，節後銷售表現強勁。數據顯示，2023年1-2月房企累計銷售金額釋放出了反彈信號。
鑑於去年同期銷售基數較低，且各省市救市政策逐漸發力，春節後各地市場回暖明顯，頭部房企表現強勁，前50房企中超半數房企銷售額同比上漲，國企、央企上漲幅度明顯好於民企。
在投資方面，重點房企投資積極性略有回升。2月重點房企拿地總額雖同比下降，但降幅較1月大幅收窄，房企投資積極性正在重燃。
從2023年首批擬供住宅用地清單的變化可以看出，集中供地出讓政策逐漸優化，優質地塊占比也較多。
在融資方面，不動產私募融資方式重回房地產。2023年前兩個月房企融資同比均有上升，為全年開了一個好頭。
2月中旬，中國證券投資基金業協會發布不動產私募投資基金試點指引，意味著房企在獲取融資、緩解資金面壓力上多了一個新的有力手段。
三、典型企業分析
1、持續穩健房企：
在行業承壓的背景下，國企央企性質的房地產公司由於融資支持狀況表現較好，通常經營狀況較為安全，在本批次測評中此類企業通常獲得五星級或四星級的測評。
部分民營企業由於經營穩健仍舊取得不錯的評級，本次選出中海地產、金地集團和濱江集團三家企業進行分析，以求探尋其評級背後的經營狀況。
中海地產：前2月銷售超400億，評級公司高度看好
從短期來看，中海地產2023年1-2月累計合約物業銷售金額約406.11億元，相應的累計已售樓面面積約220.47萬平方米，同比分別上升58.5%及56%。
此外，中譽集團公布旗下子公司收購205萬股中海地產股份。中譽投資風格偏向於新能源汽車及藍籌地產等，此番收購動作體現了市場對中海地產的認可。
從長期來看，標普、穆迪、惠譽三大評級公司給予中海地產「投資級」評級，三大國際評級機構的信用評級是房企海外融資的重要信用背書，保障了中海地產今後融資渠道的暢通。
作為一家具有央企背景的港股上市公司，隨著房地產利好政策的不斷釋放，中海地產已成為行業穩定器之一。
基於以上短期與長期經營表現，中海地產在本次測評中獲得5星級。
金地集團：去年重回行業前十，已成代建領域領頭羊
從短期表現來看，金地集團前2月實現簽約金額147.9億元，簽約面積83.4萬平方米，同比分別上升54.0%和77.7%。
而從2022年全年銷售上看，蟄伏多年後，金地銷售額重回行業前十。此外，金地也與農業銀行、工商銀行和華夏銀行等分別簽約，獲得授信額度支持。
從長期表現來看，房地產代建賽道已經進入成長期，而金地早在10年前就已入局代建領域，如今已成為行業領頭羊之一。
截至2022年末，金地代建業務實現累計管理項目數量超過115個，同比增長49%的；業務布局聚焦核心城市群和都市圈，布局全國超40個城市。
基於以上短期與長期經營表現，金地集團在本次測評中獲得5星級。
濱江集團：開年連斬杭州3宗地，全行業人效比稱王
從短期表現來看，濱江集團1-2月銷售額231.9億元，同比增長31.7%。
在今年杭州首批集中供地中，濱江集團以34億元攬下3宗地，繼續鞏固自己在杭州的土儲面積。
而2022年全年，濱江拿地41塊，其中杭州38塊，其在杭州的區位優勢仍在持續擴大。
從長期表現來看，將杭州視為大本營的濱江集團，蟬聯杭州地區銷售操盤榜和權益榜雙料冠軍，將杭州視為其回籠資金的基本盤。
此外，濱江集團的人員能效管理也是其「標籤」之一。2022年濱江集團全年累計銷售1539億，而且員工數則為1644人，人均產值達到了驚人的0.94億/人，行業領先的人員協同能力為其長期發展打下了良好的基礎。
基於以上短期與長期經營表現，濱江集團在本次測評中獲得5星級。
2、明顯改善房企：
隨著行業逐漸復甦，當前房地產市場運行狀況有所改善，市場信心總體在增強，部分房企也呈現明顯回暖跡象。
本期榜單中，中交地產和雅居樂集團近期經營上取得不錯成績，排名有所上升。
中交地產：股東實力雄厚， 2022年公司市值增幅達182%
從短期表現來看，中交地產持續發揮股東的雄厚實力優勢，於1月宣布再度新增100億元母公司借款額度，隨後35億元定增方案獲中交集團、地產集團批覆，該筆定增的募集淨額將全部用於5個項目的「保交樓、保民生」工作中。
從長期表現來看，中交對組織架構進行了區域性調整。其寧波公司併入杭州公司，南京公司併入蘇州公司，惠州公司併入廣州公司，可以看到其調整思路為聚焦高能級核心城市，並在這些城市持續深耕。
截至2022年上半年，中交地產的土儲建面達到3012萬平米。其中，72.4%位於二線城市。當年下半年，中交又在核心城市進行了一系列補倉動作。
充分的資金支持和規模的不斷擴張，使得中交地產2022年市值同比增幅達到182.05%，為A股上市房企漲幅最大的企業。
基於以上短期與長期經營表現，中交地產在本次測評中獲得4星級。
雅居樂集團：銷售額跌幅收窄，融資渠道持續暢通
從短期表現來看，雅居樂集團前2月預售額約125.6億元，同比減少10.92%，相較於去年全年50%以上的跌幅已經有所回暖。
在融資端公司也已獲得多筆募資，其中20億元中票獲交易商協會接受註冊，以及先舊後新配售的2.2億股，所得款淨額4.89億港元。
此外，公司與雅生活達成「抵房」協議，可以用資產抵銷未償還應付款項。
從長期表現來看，雅居樂在境外融資窗口一直沒有關閉，2022年分別獲得過8.94億港元2024年到期的夾層融資並兩次進行配股融資，籌集約14億港元。
在境內融資市場，雅居樂也是21家中債增「白名單」民企之一。通暢的融資通道,疊加通過「以價換量」所保持的不錯的銷售回款，使得雅居樂穩步前進。
基於以上短期與長期經營表現，雅居樂集團在本次測評中獲得3星級。
3、表現下滑房企:
房地產行業經過這一階段的大洗牌，行業格局雖逐漸由動盪轉變為穩定，但房企分化較為明顯，部分房企仍未完成復甦前的準備，或是仍在緊繃的現金流下苦苦支撐，或是已經出現信用風險事件。
本期榜單中，正榮地產和祥生控股表現不佳，排名下降較多。
正榮地產：銷售端仍深陷泥沼，高層人員結構巨變
從短期表現來看，正榮地產前2月合約銷售金額不足30億元，同比降幅更是達到了74%。
相比於其他此前暴雷房企的近期銷售額已經處於修復階段，正榮地產在銷售端仍未趨穩。
近期正榮地產的三筆債券還宣布違約，總體金額約80億元（人民幣），預計3月底之前提出境外債整體管理方案。
從長期表現來看，2022年上半年正榮地產三道紅線均未達標，屬於「紅檔」企業，與其此前力圖爭取「三道紅線全部達標」的目標相距甚遠。
此外，正榮集團董事會架構縮編，董事長歐宗榮辭去現有職務，歐國強和黃仙枝退出董事職務，集團仍處於從家族式企業向職業化及規範化管理轉型的陣痛期。
基於以上短期與長期經營表現，正榮地產在本次測評中獲得2星級。
祥生控股：清盤呈請聆訊再度延期，償債之路仍不明朗
從短期表現來看，鑑於此前企業資金短缺，評級下調等負面信息加持，祥生控股前2月合約銷售33.19億元，同比下降47.8%。
此外，2月祥生控股清盤呈請聆訊再度延期，並稱公司正就5筆票據啟動重組程序。
從長期表現來看，儘管祥生控股已祭出多種紓困手段，但其償債壓力仍存。
2022年，祥生控股先後折價出售旗下物業公司，康養公司及多家項目公司，其全年累計出售資產超17億元。
祥生控股還退掉了杭州的大學城北項目地塊，並申請了紓困穩保產業基金。但整體來看，其債務壓力仍然高企，償債之路仍不明朗。
基於以上短期與長期經營表現，祥生控股集團在本次測評中獲得2星級。
監測時間：截至2023年2月28日
最終解釋權歸搜狐財經、搜狐地產及焦點財經所有
運營編輯：巴燕
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