上海這三年的土拍市場，主角毫無疑問是保利、建發、華發和招商這幾家國央企。
很多不熟悉上海市場的粉絲都很疑惑：
萬科、華潤和中海三家去哪了？
其實2020年萬科、華潤、中海的圍標事件後，雖然沒有官方公開文件禁止這三家房企拿地，但行業內都比較清楚：
2020年開始三家房企已經不能在上海公開市場拿地，傳言禁止的時間是3年。
三年前的2020年3月，備受矚目的虹口區北外灘HK271-01純住宅地塊土拍，綜合打分前三的中海、萬科和華潤入圍，但競價環節卻令人大跌眼鏡。
三家房企都按起拍價34.3億元報價，最終中海底價34.3億元拿下，樓板價63155元/平米，溢價率為0。
隨後事態發生變化，市場傳出三家開發商將合作開發的傳聞，緊接著官方進行了調查，甚至還出動了經偵總隊。
最終結果是三家房企都有人事變動，中海地產上海公司總經理崔帥離開了中海，後來加入了新晉房企宸嘉發展擔任總裁。
這三年內，上海土地市場也風雲突變，昔日三位老大哥的暫時離場，給了其他開發商更多機會。
而隨著三年期限將滿，萬科、華潤、中海是否能強勢回歸？
01
萬科，從未真正離開
萬科從來沒有放棄上海市場，一直在積極修復公共關係，並且通過各種渠道「曲線拿地」。
2021年8月18日，圍標事件發生後的第二年，上海市人民政府與萬科簽署戰略合作框架協議，萬科董事長郁亮以及上海市的主要領導都出席了簽約儀式。
2023年1月5日，萬科公告披露，將開發上海的雅賓利四期項目，權益比例70%，需支付權益地價款為84.42億元。
翡翠雅賓利四期所在地塊位於靜安區核內環內，東側更是與口碑很好的萬科翡翠雅賓利僅一路之隔，所以也一直傳言萬科會通過這個項目「解禁復出」。
2022年9月上海第三批集中供地中，北萬置業以120.6億元底價奪得該地塊，起始樓面價47840元/平方米，房地聯動價13.3萬/平方米。
然而就在土拍前一周，拿地企業北萬置業突然股權變更，上海靜安國有資產經營有限公司增加持股至70%，上海萬科退出，顯然萬科還沒有完成「解禁」。
直到2022年12月28日，股權再次發生變更。上海萬科企業有限公司持股40%，上海北方企業集團持股30%，南通萬語企業管理諮詢持股30%。
這樣萬科通過兩個主體持股項目70%，藉助國資的幫助，完成了「曲線拿地」。
無獨有偶，備受關注的嘉定版本「天空之城」，嘉定新城最寶貴的一塊綜合宅地，也被萬科「曲線拿下」，本次合作方則是中建。
2022年9月27日，中國建築發布公告，將投資上海市嘉定區未來城市理想單元地塊房地產開發項目。
項目地塊位於嘉定新城的最核心位置，距離11號線嘉定新城站直線最近僅約200米，緊鄰萬達廣場，北側是瑞金醫院北院。
據說嘉定區政府對這塊地有非常高的期待，當時有多家開發商進行了方案比選，最終中建和萬科的「嘉定未來城市理想單元概念方案」得到了認可。
項目的住宅部分已經由萬科團隊在做銷售籌備，傳言年中就會入市。
2023年2月7日，上海合科置業有限公司在北京產權交易所掛牌增資，擬募集資金對應持股比例為49%，而項目增資條件非常嚴格 ，符合條件的房企鳳毛麟角，而萬科恰好在其中。
隨著2023年萬科兩個重磅項目入市，期待萬科在土地公開市場的表現。
02
華潤，低調入局前灘南
在2020年圍標事件發生前，華潤在上海已經很少出手了，2017年後就沒有在上海公開市場拿地。
2022年10月底，華潤突然出手，通過轉讓方式獲取了前灘南地塊。
據上海聯合產權交易所披露，上海地產集團旗下子公司上海德澤置業有限公司完成了90%股權及相關債權轉讓，成交價為35.26億元，該地塊由央企華潤競得。
華潤在上海雖然出手不多，但是眼光的確毒辣，這塊地的位置和產品定位俱佳。
整個浦東三林濱江南區域都是由上海地產做一級開發，設想是打造一個完整的社區。
如今引入了綠城和華潤做不同地塊的開發，勢必是未來前灘南的高端居住板塊。
與綠城地塊相比，華潤地塊會以中小戶型為主，雖然售樓處還沒開，但是已經有不少粉絲找總結打聽這個項目，未來去化肯定是沒有問題。
華潤回歸的這步棋，走得確實很妙。
03
中海，舊改割肉
相比萬科和華潤，中海的回歸之路似乎不太順利。
就在圍標事件後的三個月後的2020年7月底，中海與黃浦區簽約，共同開發建國東路67-71街坊歷史風貌保護及城市更新項目。
高達590億元的投資總額，一舉成為中海發展歷史上投資規模最大的項目。
中海拿下的建國東路67-71街坊歷史風貌保護及城市更新項目，地理位置優越，緊鄰淮海路新天地商圈，涉及居民8500餘戶，規劃地上計容建面約36.8萬平。
這並不是一個普通的舊改項目，而是包括住宅、商辦、風貌保護及歷史保留建築等在內的複合型社區改造，對開發商的綜合能力要求極高。
當時大家都認為，這是中海另類的官宣方式，標誌著圍標事件後中海重回上海。
然而在 2022年3月，在項目簽約不到兩年後，項目部分地塊(67/68/71街坊)突然易主至黃浦區國資委旗下的永業集團手裡，中海地產由原先5宗(67/68/69/70/71)地塊，減持為目前的2宗(69/70)地塊。
簡單來說，中海將負責20萬方左右的住宅開發，而永業則會負責剩餘約10萬方住宅及所有商辦的開發，中海部分退出。
至於退出的原因，中海在公告中給出了答案：
舊改周期太長，收益預期下降。
中海的舊改之路，顯然沒有想像中順利，不知道中海會不會轉頭去土拍市場發力拿地。
江湖，還是那個江湖。
萬科、華潤、中海三位老大哥離開的三年裡，華發、招商、保利、建發不斷在公開市場跑馬圈地。
隨著三位老大哥的正式回歸，以及部分優質民營房企開始有復甦跡象，上海市場必然會面臨重新的洗牌，總爺也期待諸神歸位後的表現。
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