「沒盼到取消公攤，卻等來外牆也算建築面積。」
「不管怎麼算，老百姓心裡的標準就是套內實用面積。」
「需要讓購房者清清楚楚、明明白白，而不是一筆糊塗帳。」
3月1日起，住建部發布的強制性工程建設規範《民用建築通用規範》正式實施，其中關於外牆面層計入建築面積的規定引發網友熱議。
一般來看，根據新規，購房者可能需要付出更多的成本，得房率將下降。
對此，住建部回應媒體稱，此種說法是誤讀。
浙報傳媒地產研究院院長丁建剛在接受潮新聞記者採訪時表示：「新規目前針對建築設計，如果當地的房產測繪標準沒有發生改變，暫時不會影響購房人。」
新舊規範對比 外牆計入建築面積
去年8月，住建部就發布了國家標準《民用建築通用規範》的公告。住建部稱，該規範自2023年3月1日起實施，為強制性工程建設規範，全部條文必須嚴格執行。
新規與舊規最大的區別在於3.1.1條：「建築面積應按建築每個自然層樓（地）面處外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積計算。」
根據2013年12月住建部發布的《建築工程建築面積計算規範》：建築物的建築面積應按自然層外牆結構外圍水平面積之和計算；建築物的外牆外保溫層，應按其保溫材料的水平截面積計算，並計入自然層建築面積；以幕牆作為維護結構的建築物，應按幕牆外邊線計算建築面積。
按照十年前的規定，也計算部分外牆水平投影面積，即是外牆結構外圍水平面積之和，包括保溫層，但是並不把牆面抹灰、裝飾面、裝飾性幕牆算入。
而新規範則將外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積全部算入，包括外牆面抹灰、裝飾面、裝飾性幕牆等。這一規定刺中了購房者的「公攤之痛」。
「就政策而言，此次對住房的工程建設進行統一規範，可以規避開發商偷逃面積的一些做法。新規的出發點肯定不是給老百姓增加負擔。」易居研究院研究總監嚴躍進在接受潮新聞記者採訪時表示。
對於購房者來說，相對於專業的、複雜的術語變化，他們更關心買房時公攤面積會否增多、成本是否增加。
杭州的上班族小韓打算今年買房，看到新規的新聞後，產生了疑問。
她對潮新聞記者表示：「消費者一般只看套內面積，現在的公攤面積已經有很多了，如果幕牆等等也算公攤的話，大家的壓力就比較大了。」
新規針對建築設計 暫不影響購房者
「實際上，住建部最新執行的這份《民用建築通用規範》目前主要針對建築設計和工程的標準化規定，而購房人房產證上的面積以及實際的購房款，主要依據是房產測繪部門出具的測繪報告。」浙報傳媒地產研究院院長丁建剛對潮新聞記者表示，各地相關部門依據自然資源部發布的《房產測量規範》（GB／T17996.1—2000）等文件來制定測繪依據。也就是說，如果當地的房產測繪標準沒有發生改變，暫時不會影響購房人。
浙江工業大學副校長、中國住房和房地產研究院院長虞曉芬則認為：「後續如果測繪調整，我們認為對於目前樓市的主流產品，總體影響不大，因為基本都是真石漆，厚度在20mm左右，對干掛石材外立面的豪宅面積計算有一定影響。而且修改的技術標準適用於3月1日以後出讓或劃撥的國有土地上的建築工程，從現在開始開發單位都會按照新的技術標準進行地價測算、規劃方案設計等，因此對開發單位沒有實質性影響。」
舉例：按原規定一層樓四戶總建築面積合計約600平方米（長40米*寬15米），真石漆牆面厚度約20毫米，那麼按照新規計算，總建築面積將增加約2.2平方米
值得注意的是，新規正式實施後，浙江於3月2日發布了關於調整《建築工程建築面積計算和竣工綜合測量技術規程》有關技術標準的通知（以下簡稱《通知》）。
《通知》中提到了三點調整：
一、結構層高或斜面結構板頂高度小於2.20m的建築空間，不計算建築面積；
二、封閉式陽台，按其外圍護結構所圍空間的水平投影面積計算建築面積；不封閉的陽台，按其外圍護設施所圍空間水平投影面積1/2計算建築面積。
三、建築出挑部分的下部空間，不計算建築面積。
虞曉芬分析：「住建部發布的《民用建築通用規範》其性質是強制性規範，因此各地現執行的與強制性規範矛盾的要配合進行調整。所以我省頒的《通知》中根據國家《規範》進行了調整，但是此次沒有涉及外立面。」
「浙江的《通知》，至少說明各地的計算建築面積標準不一樣。各地在實際推進過程中，房企、購房者要根據實際情況來看。」嚴躍進表示。
潮新聞記者查詢發現，除浙江外，部分省份的房產面積測算標準也不盡相同。
根據上海市房屋管理局2022年印發的《上海市房產面積測算規範》：房屋建築面積系指房屋外牆（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積；建築面積按圍護結構外圍計算，包括圍護結構面上的粉刷層、黏貼的牆磚層及黏貼的保溫層；玻璃幕牆、金屬幕牆以及其他材料幕牆等作為房屋外牆的，按其水平外圍計算建築面積。這與近期開始執行的《民用建築通用規範》中的規定基本相符。
而根據湖南省人民政府網站上公布的2020年版《湖南省房產面積測算規則》，房屋建築面積指房屋外牆（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和；但是，突出房屋牆面的構件、配件、鑲貼塊料面層、裝飾性的幕牆、垛、勒腳則不計入建築面積的範圍。
浙江「封閉陽台」建築面積將有調整
潮新聞記者注意到，浙江版的細化《通知》，適用於2023年3月1日後出讓（或劃撥）國有建設用地上的建築工程項目。
三點調整對應到消費者熟悉的房屋上就是針對了：閣樓、陽台、雨棚（露台），其中，又以「陽台」為主要聚焦點。關於「陽台」的建築面積計算，對比之前版本有較大調整。
浙江省之前的政策是2018版《建築工程建築面積計算和竣工綜合測量技術規程》：2018年7月1日以後新出讓（或劃撥）的土地，住宅套內陽台不論封閉與否，均按1/2計算建築面積。
而若按照新規，2023年3月1日以後新出讓（或劃撥）的土地，不封閉陽台，可按1/2計算建築面積；封閉陽台，則需全部計算建築面積。
包不包陽台，在杭州房地產市場上，一直是一個具有爭議性的話題。不包陽台，不僅涉及安全問題，日常清理也比較麻煩；而在一些不封陽台的小區，業主私自包陽台還會影響小區外立面美觀度，甚至間接影響二手房價。
值得關注的是，目前杭州不少板塊像勾莊、未來科技城、雲城、東湖新城等，土地出讓時規劃條件中都有「公建化外立面」的要求和規定，即「開發商必須統一封陽台」。最典型的案例，去年年底交付、曾2萬人搖的城北萬象城幸福里。若按照新規來，這類公建化立面住宅小區，今後陽台都要算全面積了。
城北萬象城幸福里的「公建化外立面」陽台被全部封閉
3月杭州的唯一一場土拍大戰，將於3月29日打響，來自未來科技城、錢江世紀城、浦沿、寧圍等熱門板塊的10宗涉宅地要集中出讓。根據新規，這批次土地成交後，新建商品住房若包陽台，需要計算全面積。而參考杭州現階段的新房開發速度，這批住宅項目，預計最快2023年中就能面市。
浙江版新規對於開發商拿地以及後續新房銷售，會否有所影響？寶業房地產集團總經理孫宇光認為，影響不大。「可能以後封閉陽台的項目就少了，住宅的公建立面難做一些，其他影響不大。」
名詞解釋：
每個自然層：為非單層建築時，建築面積應為建築各自然層面積的總和；
樓（地）面處：是指樓（地）面的設計完成面，對於沒有結構樓板的地面，應為混凝土墊層頂面；
外圍護結構：是指外牆，包括作為外圍護結構的玻璃幕牆、金屬幕牆、石材幕牆、人造板材幕牆等；
外表面：是指外圍護結構的設計完成面，建築外圍護結構一般由牆體、保溫層、飾面層組成，設計完成面即裝飾面層外邊線；當幕牆作為外圍護結構時，「外表面」為幕牆面板外邊線。