2023年以來，各地頻繁傳來樓市回暖的消息。據成都市住建局官網顯示，2月大成都範圍內二手房成交19061套，新房成交11312套。可以看出，成都2月份新房和二手房合計成交量超過3萬套，平均每天成交量都超過1000套。不僅僅是成都，像上海、鄭州、杭州、北京等城市2月份樓市都出現了明顯回暖跡象，住房成交量都創近3年以來的新高。據中指研究院數據顯示，2023年2月，16個主要城市的成交量環比上漲31.9%，其中一線城市環比上漲5.0%，二線城市環比上漲43.9%，三線城市環比上漲63.8%。可以看出，目前一二線熱點城市的樓市確實在回暖，這對房地產行業來說確實是一個久違的好消息。
那麼，樓市走勢真如數據上表現得那麼好嗎？答案是否定的，甚至可以說樓市是假性回暖，也就是樓市是有所回暖，但是依舊沒有達到恢復正常發展的地步。原因很簡單，這些數據都是相比於1月份數據計算，同時過去幾年樓市行情都不好，很多人都推遲了購房計劃。而進入2023年，隨著恢復正常，這些積壓的購房需求在短時間內得到了釋放，再加上現在房貸利率低，房貸比例也比較低，如果住宅成交量短時間內上漲也是正常的現象。如果未來幾個月各地商品房成交量還能保持穩定上漲，那麼樓市確實是回暖了。
但是，最近兩個月樓市成交量上漲那麼多得益於之前積累的購房者，如果樓市還想保持這樣的走勢，那麼就需要房價上漲來提供動力。在樓市中「買漲不買跌」體現得最明顯，一旦房價上漲，別說準備買房的人了，就是那些不準備買房的人也會湧入樓市中。只有大量購房者湧入樓市買房才能讓樓市真正地回暖，房價才有可能上漲。但是房價走勢已經是明牌，一方面是樓市調控政策不允許房價大漲，另一方面目前樓市庫存依舊非常高，不僅新建商品房庫存高達4.8億平方米，同時各地二手房掛牌量依舊在不斷上漲，武漢和重慶的二手房掛牌量已經超過20萬套。也就是說，這些庫存不被消耗掉，房價就不可能出現大漲的情況，但是這麼大的庫存哪裡是那麼容易消耗掉的呢？這也是為什麼說現在樓市是假性回暖的原因。
現在樓市面臨的問題依舊是如何賣掉房子，不管是二手房業主還是開發商，他們現在最想做的事情就是早日賣掉房子，但是現在市場中願意買房的人並不多，而願意買房並且又買得起房子的人更少。有人會說，只要房價上漲，就會有大量投資客湧入樓市之中，這些市場中就不會再缺少購房者，房價自然也會跟著持續上漲。但是很多人忽略了一個問題，那就是在我國總體住房資源已經過剩的大環境下，未來只有一二線熱點城市的房子還有投資價值，而大部分一二線熱點城市只是放鬆了調控政策，並沒有徹底放開限購和銷售政策。在這種情況下，就算是一些投資客還願意投資一二線熱點城市的房子，那麼他們也沒有購房資格。
也就是說，一個城市樓市到底能不能回暖，房價能不能反彈上漲，最終還是需要看人們對住房需求的多少，也就是看人口數量。房地產行業的發展需要人口的支撐，但是現在人口問題也是大部分城市都面臨的問題。最近幾年以來，各地都在搶人口，特別是各大省會城市，出台了各種各樣的好政策來吸引人口落戶，很多城市的落戶幾乎已經沒有門檻了。但是人口就那麼多，2022年我國人口首次進入負增長，再加上每年都在降低的出生率，這意味著未來我國人口數量大概率會不斷降低。在有限的人口資源下，城市如何吸引更多的人口才能保證未來的發展，同時也能保證房地產行業的發展。
但是對於房地產行業來說，有一個更加棘手的問題需要面對那就是剛需購房者數量正在急劇下跌。由於計劃生育的原因，大部分00後和10後都是獨生子女，00後和10後整整比80後和90後少了1.08億。對於00後和10後的獨生子女，他們的家庭並不缺房子，甚至很多家庭有多套房子，這意味著大部分00後和10後並不缺房子，也就是他們對住房的需求並不大。再加上現在房價非常高，年輕人靠自己買房很困難，所以未來大部分00後和10後都可能不考慮買房子。現如今已經2023年了，00後即將成為未來的購房主力軍，這也意味著什麼大家都可以預測。
在筆者看來，目前樓市中的剛需購房者依舊還是以80後和90後為主，但是大部分80後和90後都已經賣了房子。根據統計數據顯示，大部分1995之前出生的90後都已經買了房子，更不用說80後了。因此，現在留給市場的剛需購房者真的不多了，對於剩下改善型購房者，他們雖然對住房也有需求，但是在他們買房的同時也會賣掉原來的房子，這意味著改善型購房者並不能真正地消耗樓市庫存，只是將庫存壓力從新房市場轉移到二手房市場。
說到底，房地產行業的發展需要人口的支撐，房價走勢也已經明牌，那就是哪個城市未來人口持續增加，哪個城市的房價未來就還有繼續上漲的空間。現如今，只有一些一二線熱點城市和部分經濟發達的地區人口在持續增加，每年都有人口流入這些城市和地區，人口增加，住房需求就會增加，房價也會跟著逐漸上漲。而對於人口持續流失的三四線城市，現在不僅是房價偏高，同時住房資源也已經嚴重過剩，隨著時間推移，這些城市的房價大概率會持續回調，直到回歸合理水平。