3月2號，深圳2023年首批宅地出讓公告發布。5宗地塊包括2宗「回爐」，限價水平不變，另外3宗分別來自寶安、光明、坪山，限價不同程度上調。
從2020年至今，深圳土拍限價水平呈現出「V」形走勢，2022年-2023年連續兩年保持上漲。
其中最值得關注的，是寶安沙井的A301-0602宗地，毛坯限價4.94萬/㎡，與2021年、2022年出讓地塊無縫相連，限價水平最具可比性。
逐年上升的數據，體現了區域價值的向上趨勢。
該地塊所在，是國際會展城、海洋新城、海上田園和綜合港區「三城一港」規劃的核心，也是「三城一港」片區最先導入商品住宅開發的區域。
回顧深圳近20年城市發展軌跡，一路向西態勢明顯。前海擴區，將「三城一港」片區納入前海範圍，延續和鞏固了一路向西態勢，也為前海發展增添了一架新引擎。
一兵認為，這裡有望復刻寶中、後海、前海奇蹟，成就深圳人居價值下一個狂飆之地。
握手地塊限價PK，沙井完勝
人們總是習慣於橫向和縱向的對比。這也是判斷樓價合理性的必要前提之一。
今年首次5宗地塊，沙井地塊和光明地塊都有相鄰地塊可資對比。尤其是沙井地塊，與前兩年出讓的地塊無縫相連，有「握手地塊」之稱，對比起來最客觀。
先說光明地塊，新湖街道A650-0385地塊，毛坯限價4.93萬元/㎡。有媒體對比2021年深業頤瑞府、聯發悅尚居的毛坯限價4.53萬/㎡，做出了上漲4000元/㎡的簡單判斷。
一兵覺得有失偏頗。有兩點理由。
一是若對比2020年安聯尚璟府毛坯限價49140元/㎡，漲幅甚微。
二是A650-0385地處光明科學公園頭排位置，對安聯尚璟府形成視野遮擋，景觀優勢價值相差至少3000-5000元/㎡。
那你認為漲了嗎？
而沙井地塊就完全不一樣，與前兩次出讓地塊渾然一體。2021年特建發A301-0583地塊，毛坯限價4.61萬/㎡；2022年招商A301-0586地塊，毛坯限價4.79萬/㎡，今年A301-0602毛坯限價4.94萬/㎡。
分別上漲1800元、1500元/㎡，連續兩年，更能看出市場定價的考量和趨勢判斷，看出沙井地塊所在片區的未來潛力。
會展海洋城，前海新引擎
2017年5月，一兵的一篇10萬+爆款推文，將珠江入海口東岸的前海至國際會展中心的30公里岸線形容為「黃金岸軸」，把「前海國家自貿區+國際航空港+會展中心」鎖定為全球灣區最強禮賓陣容。
2018年3月，海洋新城概念規劃提出，強化了一兵提出的「禮賓陣容」。再加上東莞濱海灣新區規劃，坐實了粵港澳大灣區最強禮賓陣容之說。
深圳一路向西的成功，也成為「因灣而立」、「向灣而興」的最好註腳。從最早的華僑城，到南山科技園、紅樹灣，再到後海、寶中，再到前海躋身國家戰略，深超總屹立深圳灣畔，都是「灣」引力的結果。
2021年9月6日，《全面深化前海深港現代服務業合作區改革開放方案》印發。前海合作區總面積由14.92平方公里擴展至120.56平方公里，其中就包括會展新城及海洋新城片區，面積29.36平方公里。
擴區之後的前海，最具想像力的，其實就是海洋新城。因為，這裡暫時只是鋪開了一張紙。
海洋新城總規劃面積約7.44平方公里，為深圳第四大填海區。按照規劃，海洋新城作為深圳打造「全球海洋中心城市」最新規劃片區，將聚焦海洋新興產業，構建以海洋高端設備、海洋電子信息兩大產業為核心，海洋現代服務、海洋生態環保、海洋新能源三大產業為支撐的「2+3」產業體系，預計建成後產值規模達約7000億元，形成千億級海洋產業集群。
上述「灣」引力示範區域，無一不是從白紙上描繪出藍圖，並最終成為劃時代的集大成者。海洋新城站在更高規划起點，給人的想像空間無限寬廣。
呼應國際會展城，共同組成「三城一港」同盟，因為國際會展城和海洋新城構成其中的雙核，可以讓這裡誕生一個全新區域概念——會展海洋城。
相比前海擴區後前海中心的各大片區，誰將會給前海再造一個發展引擎？會展海洋城最具想像空間。
鑑於深圳前海·華發冰雪世界的友鄰關係，這裡的居住質素也會因為10萬㎡全球最大室內雪世界、10萬㎡華發商都、國際會展中心約20萬㎡商業的存在，而國際范時尚氣質十足，彰顯強烈的時代感未來感，有望成為繼羅湖東門-人民南-蔡屋圍、福田CBD-華強北、南山海岸城-深圳灣、前海-寶中之後的第五大超級商圈，在深圳西部再造一個城市級中心。
新引擎，新中心，新生活，會展海洋城引領深圳邁向粵港澳大灣區高地！
地王爭奪，誰最具地主相？
為研究沙井A301-0602宗地的價值，一兵仔細查看過國際會展城、海洋新城法定圖則，發現該片區宅地供應極為稀缺，著力灣芯產業高地的打造，符合預想。
通過查詢該宗地塊規劃設計要點，發現其用地面積25246.02㎡，容積率4.40，規定總建築面積約111890㎡，隔路有地鐵12號線田園南站A出口。
該地塊與招商A301-0586地塊（招商會展灣雍境）東西並列。不過，招商地塊占地面積更大，占地面積37850㎡，容積率更低，只有4.0，更宜鍛造高品質居住空間。加上地鐵口50米距離、俯瞰海上田園生態景觀優勢和限價水平更低，招商地塊總體優勢高出不少。
國際會展城的宅地分布在中組團和北組團，上面所說的三宗地位於中組團，且最臨近岸線（或海洋新城），目前已經進入開發周期。
海洋新城的宅地只規劃在北部，鄰深莞界河東寶河，目前均是填海工程階段，何時開發，尚不得而知。
三年三宗地，也就是會展海洋城商品住宅市場的開山之作，限價逐年提升，每一套住宅都彌足珍貴。
所以，A301-0602宗地鐵定會成為今年首批拍地的「地王」，一場實力房企的肉搏拼搶大戰已躍然紙上。
拍地公告發布後次日（3月3號），一兵前往地塊踏勘，了解到招商會展灣雍境營銷中心已於2月底開放，創意展示空間也在3月4號開放，現場人氣炙熱。
據悉，這將成為會展海洋城最先入市的商品住宅項目，讓我對開發商招商蛇口斬獲A301-0602宗地充滿期待！
不僅是片區首個商品住宅產品的供應者，招商蛇口在會展海洋城中的身份地位也極其特殊。
2016年8月29日，招商蛇口與華僑城聯合體，以310億元拿下11宗深圳國際會展中心（一期）配套商業用地，成為這片灘涂的拓荒人，更成為會展海洋城的立序者。
對此，招商局集團官網有一段文字，概括出了其中的精髓。
「招商蛇口以極具前瞻性的眼光，匠心布局；從太子灣、到前海灣、再到會展灣『三灣匯聚』聚合灣區重心，一條橫貫深圳城市東西的招商灣區發展軸由此呈現，招商蛇口以會展為核心精心耕耘，以『前港—中區—後城』的成功模式，開啟深圳西部會展新城的未來新篇章。」
而坊間更有傳聞，招蛇已開始接洽華發，陽謀深圳前海·華發冰雪世界項目的運營，進一步夯實會展海洋城的城市運營商角色。
主場優勢明顯！招商蛇口成為A301-0602宗地最強有力競得者。所以，招蛇如果成功拿下這塊靚地，非常有利於進行配套共享、場景共享、服務共享的大城打造。希望招蛇奮力斬獲此地塊，為招商會展灣雍境入市大熱送上一份厚禮。
買入招蛇的前海會展主場
綜上所述，一季度入市新盤招商會展灣雍境給人的期盼值很高。一兵也將3月3號踏勘地塊時了解到的情況，在這裡擇其要點進行介紹。
- 12號線海上田園南站50米
該項目極為罕見的一點，就是深圳地鐵12號線海上田園南站A出口位於地塊紅線範圍之內。除了深鐵地鐵上蓋，幾乎全市唯一。
從A出口出站50米，就進入營銷中心，地鐵上蓋特徵非常明顯。
對於購買新興片區房子的朋友來說，對交通通勤條件的考慮最多。地鐵12號線號稱「換乘之王」，可換乘1、2、5、9、11、20號線，便捷與多個區域構成友好通勤關係。這方面，招商會展灣雍境占盡地利。
對比新地塊、特建發地塊，招商會展灣雍境家門口的地鐵占據先機，從後期商業的活躍度和地鐵口物業的二手房溢價能力，擁有更多優勢。
- AAAA景區生態景觀優勢
作為「三城一港」組成之一，總面積163萬㎡的海上田園，為國家4A級綜合景區，有「世界級夢幻水鄉」之譽。
在三宗地塊中，招商會展灣雍境擁有一線海上田園生態景觀，為頭排住區，北向對特建發地塊視野形成遮擋，幅面幾乎是新地塊的2倍，整體視野感覺優於新地塊。
同時，招商會展灣雍境還能東望有「深圳塞納河」之稱的會展河景觀帶，加上深圳前海·華發冰雪世界和華潤金蚝小鎮等配套，人文休閒、生態休閒氛圍非常充足。
- 商業及教育配套豐足
周邊雲集有超80萬㎡集中商業 ，包括一站直達約32萬㎡會展公園主題商業,環伺會展灣花園城/花園裡，步行可至約10萬㎡冰雪世界和約10萬㎡華發商都，沙井中心還有約18萬㎡京基百納、約10萬㎡新沙天虹、約16.4萬㎡海岸城可供日常所需。
項目還自帶有建面約1500㎡的商業。
距離小區1公里範圍內，規劃有72班、54班九年一貫制學校各一所，還有一所36班小學，體量和密集度全市也不多見。
作為新興片區，規劃中的學校尚未確定進駐品牌，按照深圳基礎教育集團化模式相關信息，將極大概率引進名校。當然，具體會引進哪家名校，將會隨著片區開發的推進而逐步落地，到那時，也是價值兌現之際。
- 濱海公園場景藝術園林
園林打造方面，招商會展灣雍境藝術賦能，從濱海公園森系設計語言中汲取靈感，以「海濱城芯，無界公園」為主題，連結海上田園和冰雪世界，通過5大歸家禮序和7大全周期活力生活場景漸次展開，打造無界雙園。
- 約66/79/89/110㎡實用戶型
招商會展灣雍境非常罕見地設計了約66㎡兩房兩廳一衛戶型，最大限度降低了置業者入住前海新引擎的門檻。
5款戶型產品，各有優勢，從兩房到四房，滿足各階層需求。下面展示一下戶型圖，就不一一展示、點評。
深圳會展海洋城商品住宅首發，招商會展灣雍境創意展示空間已於3月4號對外開放，或將3月份取證入市。
錯過蛇口，不要再錯過會展海洋城！買前海，選招商，肯定不會有錯！
坐擁招商蛇口的全新主場，在片區限價水平看漲的當下，買進前海新引擎首批住宅，必然榮譽與收益兼得！