3月1日起，住建部發布的強制性文件《民用建築通用規範》正式實施，其中關於外牆面層計入建築面積的規定引起輿論熱議。新規規定「建築面積應按建築每個自然層樓（地）面處外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積計算」，也就是說不僅外圍建築牆體，而且作為外圍護結構的玻璃幕牆、金屬幕牆、石材幕牆、人造板材幕牆等也要被計入建築面積。
那麼，新規對購房者會造成哪些影響？據紅星新聞3月6日報導，有業內人士向記者表示，對購房者來說，可能購房成本會有所增加。「根據新規來看，購房者想要買到和以前同樣套內面積的房子可能需要付出更多的成本。」
有網友認為，這條規定是指今後外牆面層，包括找平層、保溫層、抹灰層幕牆等，統統都要計入建築面積，這將讓房子的建築（公攤）面積增加，得房率進一步下降。
對此，北京青年報記者從住建部獲悉，此種說法是誤讀。中原地產首席分析師張大偉表示，這個標準是建築規範，不是測繪規範。
新舊建築面積計算規範確有區別
住建部2022年8月發布《民用建築通用規範》公告
實際上，在2022年8月25日住建部官網就發布了《民用建築通用規範》公告（國標編號GB 55031-2022），並指出本規範為強制性工程建設規範，今年3月1日新規正式實施後，全部條文必須嚴格執行。現行工程建設標準中有關規定與本規範不一致的，以本規範的規定為準。
那麼新規範與舊規最大的區別究竟是什麼？首先來看引起巨大關注3.1.1條，其中稱：「建築面積應按建築每個自然層樓（地）面處外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積計算。」部分人士分析此條款時稱，以前外牆水平投影面積不被算入建築面積，以後則將算入，因而會大大增加公攤面積。
2013年12月，住建部曾發布的《建築工程建築面積計算規範》的公告，在新規範出台之前，這就是國家標準的房屋建築面積測算規範，其中稱：建築物的建築面積應按自然層外牆結構外圍水平面積之和計算；建築物的外牆外保溫層，應按其保溫材料的水平截面積計算，並計入自然層建築面積；以幕牆作為維護結構的建築物，應按幕牆外邊線計算建築面積。
此外，2013版《建築工程建築面積計算規範》還明確指出，一些項目不應計算建築面積，包括勒腳、附牆柱、垛、台階、牆面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕牆等。
通過對比可以看出，舊規範並非完全不計算外牆水平投影面積，但計算的僅是結構外牆結構外圍水平面積之和，包括保溫層，且不把牆面抹灰、裝飾面、裝飾性幕牆算入。
而新規範則將外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積全部算入。根據住建部網站的名詞解釋，圍護結構指圍合形成物理封閉建築空間的牆體(柱)、門、窗、幕牆等。這意味著外牆面抹灰、裝飾面、裝飾性幕牆等水平投影面積都需要算入建築面積。
除了近日開始正式實施的《民用建築通用規範》，去年11月，住建部還就新的《建築工程建築面積計算標準（徵求意見稿）》公開徵求意見，這份標準對2013年版本的《建築工程建築面積計算規範》進行了修訂，其中對於建築面積計算的表述與最新的《民用建築通用規範》保持了一致，即「建築工程建築面積應按各自然層樓面或地面處圍護結構外表面的水平面積之和計算」。由此可見，住建部已在兩份新規中統一表述，統一啟用新的建築面積計算規範。
總體來說，住建部實施的新規範與各地正在執行的房產面積測繪規範相差並不多，由於該標準是建築規範，而不是測繪規範，在測繪規範未變的情況下，不會實際增加公攤面積。
新規對購房者會造成哪些影響？
3月6日，諸葛數據研究中心高級分析師陳霄表示，對購房者來說，可能購房成本會有所增加。「根據新規來看，外牆面層均要計入建築面積，房子的建築面積增大，但實際套內面積沒有改變，購房者想要買到和以前同樣套內面積的房子可能需要付出更多的成本。」
陳霄舉例說，比如購房者買一套建築面積為100平方米的房子，按照國家規定，11層以下的房子公攤率在7%-16%左右，12層以上公攤率在14%-24%左右，公攤面積7-24平方米，實際套內面積在76-93平方米。將外牆面層計入建築面積，那麼公攤面積可能會增大，相應的套內面積會縮小。
不過陳霄表示，也不必過於擔憂，因為商品房面層厚度一般為20mm左右，雖然公攤率增加了，但其中產生的差距可能不會過大，而房企及設計院在設計住宅過程中可能會需要更多的考量。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，新規還需要住建部門給出具體的解釋，因為建築面積的確認最終要以住建部門的測繪為準。「與之前的規定相比，新規主要是規定外牆部分計入建築面積，我覺得主要目的還是鼓勵開發商不使用玻璃幕牆這種高耗能、光污染大的建材。另外從建築全生命周期管理角度來說，如果外牆計入房屋面積的話，對這部分的投入就會增加，有利於提升房屋的生命質量。」
公攤面積需不需要取消？
近年來，關於取消公攤面積的聲音從未間斷。2022年兩會期間，全國政協委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是普遍現象。取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，讓老百姓明白付費，放心購房。2021年兩會期間，全國政協委員周世虹提交了一份「取消公攤面積」的提案。
據此前報導，合碩機構首席分析師郭毅告訴記者，關於公攤面積，如果開發商能夠實現公開公示，並且真實用到購房者生活居住本身，沒有私自盈利，就是合理的公攤，沒必要取消。
香港被認為是「公攤」的發源地，中國內地的期房預售、賣公攤面積等模式，都是上世紀90年代借鑑自香港，但香港已於10年前正式廢除了公攤模式。從2013年起，香港的新房銷售必須按照實用面積標註，否則將被罰款100萬至500萬港幣、判處3至7年監禁，針對存量房售賣，政府要求賣家提供以「套內面積」和「建築面積」計價的雙份資料。從國際經驗來看，「取消公攤」也已經是大勢所趨。
如果收房後出現房屋面積縮水、公攤面積增加的情況，業主又該如何維權呢？在收房後，假如對公攤有異議，購房者可以攜帶購房合同、建築施工圖，房屋銷售或者分割方案等，到房產測繪中心申請面積鑑定。
據此前報導，廣東連越律師事務所高級合伙人黃羅平曾表示，我們說一般正確尋求法律幫助的話，你首先要把你受損害的證據要固定好，第一開發商他在進行報建的時候，報建的公攤面積到底有多少，第二把開發商當初給你做的承諾，證據可以準備好，第三向相關的行政主管部門進行投訴，最後環節才是依法向人民法院提起訴訟。
欄目主編：顧萬全 文字編輯：董思韻 題圖來源：上觀題圖 圖片編輯：朱瓅
來源：作者：中新經緯