原創 劉曉博
過去一年來，哪個城市出台的「樓市新政」最多？
如果南京說自己是第二，恐怕沒有哪個城市敢說自己是第一。
僅在2022年3月24日到5月20日，南京就出台了13輪利好（個別措施一度被叫停），全年應該超過20輪。
最近幾天，南京又出利好了：3月2日，南京市規劃和自然資源局印發的《南京市土地交易市場競買保證金使用銀行保函工作規則（試行）》的通知對公眾發布。
這一輪利好的實質是：允許在房企在拿地的時候，用「銀行保函」替代「土拍保證金」。
這是給開發商拿地「加槓桿」的典型做法。
一般來說，開發商在參拍土地時候，需要按照土地起拍價的20%繳納保證金。如果一個城市一次拍賣20塊土地，開發商為了保證自己能拿到一塊地，往往至少報名5到6塊地的競拍。
如果這幾塊土地的總起拍價是100億，則開發商要繳納20億的保證金。這對於開發商來說，是沉重的壓力。
最近幾年，各地一般都規定：禁止開發商貸款拿地，貸款繳納保證金也是不允許的。所以，開發商為了繳納土拍保證金，只能內部調劑資金，但被占壓巨款是必然的。
由於拿地門檻太高，很多房企被擠出了一級市場。
現在好了，讓銀行開張保函就可以了，成本大幅降低、而且不用占壓資金。一個開發商報名幾塊土地的競拍，就成為可能。參加土地競拍的開發商多了，就方便形成「搶購」的局面，土地就好賣了，也容易產生溢價了。
2022年，是賣地難度空前增加的一年。全年全國賣地收入66854億元，比上年下降23.3%。
以22個集中出讓住宅用地的大中城市為例，全年賣地收入42%來自地方國企。
這是什麼意思？地方國企拿地，其實帶有接盤性質。相當於地方政府把土地從左手（政府）賣給了右手（地方融資平台），以土地向地方銀行質押獲得了資金。
22個大中城市尚且如此，全國情況可想而知。即便按照42%的比例計算，那66854億的賣地收入中，也有2.8萬億屬於左手賣右手。
最近財政部長有一個講話很有意思，他說：去年賣地收入少了將近2萬億，只影響預算收入3000億，影響沒有坊間說的那麼大。這是因為：賣地收入並不是政府淨收入，因為征地還是有成本的，需要支出。
但地方政府一定不這麼看。
少賣地2萬億，少轉化為財政純收入3000億，這大概沒有錯。但對於全國經濟、地方經濟來說，絕對不是少了3000億這麼簡單。畢竟，2萬億賣地收入中，有1.7萬億是給了拆遷戶，這將構成拆遷戶的消費能力，促使他們買房、消費、投資。而這些買房、消費、投資將產生新的稅收。
而且，2萬億對應的土地，將在未來幾年變成房子，又會被其他市民購買。如果沒有了這批土地，未來的住房消費也會下降。
所以，賣地非常重要。少了2萬億，就是2萬億，絕對不是只影響了政府純收入3000億這麼簡單的。
更何況，少了2萬億之後的6.69萬億里，還有2.8萬億是左手賣右手的。
如果沒有「左手賣右手」，2022年會有多差。
但問題是，這種「左手賣右手」的遊戲無法一直玩下去。地方融資平台的債務已經高達65萬億，超過了「地方債+國債」的總規模。
拿地的地方國企，大部分不是開發房地產的行家裡手。這些土地最後怎麼開發，怎麼變現，都是問題。
所以，必須啟動樓市，讓真正的開發商來拿地，只有這樣game才能繼續下去。
於是，「銀行保函」替代保證金的做法，就必須重出江湖了。去年已經有海南這樣做了，合肥這樣做了，武漢這樣做了，現在輪到南京了。
南京的加入意味著：這種做法全國化了。
這相當於給樓市又加了一個槓桿，跟之前的「不動產私募基金」和「允許租賃企業批量貸款買住宅」一樣。
至於南京樓市，進入2023年以來也在全面回暖。
2月南京新房認購量達到8079套（含溧水、高淳），比1月3908套認購量環比上漲106.7%，同比上漲18.08%；新房成交5339套，環比上漲56.1%，同比上漲57.59%。新房認購量和成交量兩項數據，均為自去年7月以來的最高值。
不過從前兩個月日均地鐵客運量跟去年全年日均客運量對比來看，南京人氣恢復似乎一般，只名列地鐵通車裡程前30城市的第27位。
人氣不太足，一直是困擾南京的難題。
2022年，南京GDP的增速為2.1%，總量名列內地第十，增速在主要城市裡表現一般。2023年，南京GDP的「第十名」地位面臨著天津的挑戰。
在這種情況下，南京需要在樓市上繼續發力。其實全國絕大多數城市，也無不如此。