今年開年後，杭州二手房市場迅速升溫。據錢報美好生活研究院統計，剛剛過去的2月份，杭州市區二手房共成交6328套，同比去年2月漲幅高達227%。
這其中，二手房自主交易成為不可忽視的一股力量。潮新聞·錢江晚報記者從多方了解到，從去年以來，杭州每月自主交易的二手房成交量約為1000~1500套。由於去年二手房整體成交比較低迷，有些月份，自主交易的二手房成交量甚至在月成交量中占比高達近1/3。
潮新聞·錢江晚報記者從杭州市國立公證處了解到，2月份以來，公證處這邊關於二手房自主交易的諮詢量、簽約量都迎來暴漲。
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杭州每個月二手房網簽
上千套是自主交易
錢報杭州房產
那麼，都是哪些人群在選擇自主交易？
梳理這每月1000多套的二手房自主交易量，可以分為以下幾類情況：買賣、贈與、繼承、離婚析產。
繼承、贈與、離婚析產，通常都發生在親屬朋友之間。其中，遺產繼承是最省稅費的一種方式，繼承人不需要支付任何費用就可以獲得房產，但是繼承有兩個條件，一是繼承應當在被繼承人死亡之後才能發生；二是繼承遺產的應當是被繼承人的法定繼承人。而如果繼承發生在非法定繼承人身上，則該非法定繼承人還需繳納房屋市場價格核定3%的契稅。
房產贈與，分為直系親屬贈與和非直系親屬贈與。直系親屬間贈與房產，免徵個稅，但需繳納3%的契稅；非直系親屬之間贈與，需繳納的稅費等同於買賣。
前些年，很多直系親屬之間自主交易時會選擇贈與方式。因為直系親屬之間贈與房產，雖然贈與後房子的不動產證日期是新的，但計稅時間可追溯至贈與方辦證日期。比如丁彤（化名）的房子是2015年購入的，2022年贈與父親，雖然新產證的登記日期是2022年，但其父親在出售這套房源時，仍以2015年的登記日期為基準計算稅費。
但是隨著近年來杭州相關政策的改變，不少人發現贈與的成本其實比買賣還要高。2020年，劉熙（化名）為了改善搖新房，打算把名下滿二唯一的一套老破小過戶到母親名下。她算了一筆帳，如果選擇贈與，過戶稅費將近5萬元，而選擇買賣，只需要交1%的契稅，稅費不到2萬元。由於當時母親在杭州的社保尚未繳足年限，不具有杭州購房資格，無法進行買賣，她最後不得不選擇把房子贈與母親。
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2021年1月，杭州出台「1.27」房產新政，規定住房贈與他人的，贈與人須滿3年方可購買限購範圍內住房；受贈人家庭須符合住房限購政策（不含遺贈）。該政策出台後，贈與在自主交易中的比例越發低了。而且非直系親屬之間被贈與的房產，再次進入買賣流程，倘若該房非「滿五唯一」，則需繳納增值部分20%的個人所得稅。
很多人自主過戶騰房票
去搖新房改善居住
錢報杭州房產
最近一年來，由於杭州搖新房往往需要「拼社保」，很多社保年限較長的購房者為了增加中籤率，會在家庭內部進行房產過戶，從而「騰房票」。費力（化名）從去年以來，就想為即將大學畢業的女兒買一套新房，但是目前他和妻子名下有3套房產，而女兒因為還未工作，搖熱門新盤毫無優勢。多方考慮之後，費力決定把其中一套老破小學區房以買賣方式過戶給女兒，另一套老破小在二手房市場賣掉，這樣夫妻倆作為「頂格社保」去搖新房，中籤率大大提高。據不少業內人士透露，為參與熱門紅盤搖號、拼社保，這樣的「騰房票」操作時有發生。
目前，親戚朋友之間的二手房自主交易，因為雙方信任度極高，大多選擇直接去不動產窗口成交。而如果買賣雙方之前並不是太熟，自主交易時，選擇二手房提存公證交易，能更好地解決交易中的資金監管安全性和信任性的難題。去年6月，杭州住保房管局對二手房自主交易服務移動端進行了升級，全面建成了「二手房自主交易全流程服務」應用場景，買賣雙方可以通過「浙里辦」APP的「e房通」應用來進行操作。
「二手房自主交易全流程服務」場景
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