SoHo/NoHo街區是紐約曼哈頓以藝術和商業為特色的歷史街區，隨著街區功能和使用人群的不斷變化，形成了以混合功能為主的用地格局和空間結構，原有規劃控制條例已不適用於這一情況。《SoHo/NoHo街區規劃》（SoHo/NoHo Neighborhood Plan）於2021年通過，採用優化用地性質、支持文化藝術、保護街區風貌等規劃手段，通過廣泛的意見徵集和公眾參與，為歷史街區的未來發展提供新的可能性。
特色藝術街區的前世今生
SoHo/NoHo街區位於曼哈頓島南端（俗稱曼哈頓下城）的中心區域，這片街區面積僅約0.25平方英里（約為0.65平方千米），卻聚集了近8000人的常住人口，每日更有數萬紐約市民和遊客造訪，成為紐約最具吸引力、最有藝術氛圍、最適宜步行街區的典型代表。
SoHo/NoHo街區的區位
在大約200年的紐約城歷史中，SoHo/NoHo街區形成了獨特的歷史文化格局。該區域在二戰前興建了大量廠房，為國際知名品牌加工商品，形成了以服裝、輕紡工業生產和生活零售為主的產業格局。20世紀50年代，紐約製造業衰退，工業生產功能逐漸衰落，製造商紛紛搬離這一街區，留下的生產車間大多因無人使用而空置。20世紀60年代，畫家、雕塑家等藝術家們在此聚集，他們將同一棟建築兼做工作空間和生活空間，大開間或挑空樓層用於創作，局部搭建閣樓用於居住，形成了loft公寓的雛形；此後，越來越多的藝術家選擇這片街區作為居住地，至20世紀80年代，大約1/3的住戶是有執照的藝術家，藝術街區的格局也基本形成。
發展時間軸
如今，SoHo/NoHo街區形成了獨特的文化、藝術、商業風貌，在遍地歷史建築的紐約顯得獨樹一幟，其中最具代表性的就是鑄鐵建築。這類建築一般由開發商開發，具有廣泛的適用範圍、承載力較強的建築材料，簡潔的外立面、寬敞的開間、較高的層高及具有標誌性的外掛樓梯，可以靈活適應不同種類的商業和生產活動。二戰前，不少建築內形成了「前店後廠」「下店上廠」，製造與零售並存的局面。產業衰退後，鑄鐵建築又成為了藝術家工作生活的理想場所。如今，我們仍然可以看到這些建築的「百變」功能，從居住loft到商務辦公，從創客工坊到家居展陳，從IT企業到古董商店，看似大同小異的鑄鐵窗後，每一棟建築里都藏著不一樣的故事。
獨特的建築風格和街區風貌
來源：《展望》手冊
功能混合的格局也成為該街區最鮮明的特徵。目前，街區內有近70%的地塊或建築呈現混合功能或混合用地的特徵，主要是有底層商業的住宅，除此之外，還存在大量居住與辦公一體的工作室、創意工坊等。作為藝術街區，SoHo/NoHo街區保持著很高的文化密度，目前分布有超過140處文化藝術機構，包括畫廊、博物館、時裝設計展場、劇院等。街區內的商業氛圍同樣十分濃厚，近年來更是進駐了大量知名品牌。在優越的地理位置、高密度的街區布局、混合多樣的功能、便捷的公共運輸等條件共同作用下，SoHo/NoHo街區成為了年銷售額位列紐約第二、全美第十的繁榮商業區。此外，該街區還承載了科技、商業、社會福利等廣泛的行業，聚集了5萬餘個工作崗位，成為具有強大吸引力的地區經濟增長極。
街區內的混合功能分布和文化藝術設施分布
來源：《SoHo/NoHo街區規劃》
街區再規劃的諸多挑戰
在近60年的發展歷程中，SoHo/NoHo街區建築大多由廠房轉型，自發形成了商、住、辦公、生產混合功能，新建建築則以商業、辦公、公寓、商住一體為主，其間規劃控制條例並未得到徹底更新，形成了規劃功能與實際使用不符的「歷史遺留問題」。相反，街區內的功能演進並沒有停滯不前，而是隨著時代發展不斷更新出具有特色的形式。按照1961年的分區規劃，SoHo/NoHo街區被劃定為M1-5，這一分類相當於一類工業用地，嚴禁新建住宅，且需要與其他居住區和商業區設置隔離帶；在1971年的修編中，特別劃定了「藝術家居住創作一體住宅」形式（Joint Live Work Quarters for Artists, JLWQA），獲得認證的藝術家可以申請在此居住，從而為街區內居住功能的入駐提供了法律依據。
20世紀70年代，紐約市政府將SoHo/NoHo區列為歷史文化保護街區，並按照「以舊整舊」的原則，利用已經形成的藝術文化氛圍，協調政府、企業、公眾參與，進行街區風貌更新。20世紀80年代，隨著藝術家合法入駐，loft住宅進一步流行，一些非藝術家居民也開始在此居住，由此催生了相關法律法規。如1982年通過的「loft法規」承認商業及製造業建築內居住功能的暫時合法性，並推動其向居住用途轉型，形成了「臨時多層住宅」（Interim Multiple Dwellings，IMD）的概念。1987年，隨著法規修訂，非藝術家居民也獲得了在這一街區居住的法律許可，SoHo/NoHo街區的人口結構隨之變得更加多元，形成了如今混合功能街區的雛形。
在工業區轉型為藝術商業街區的過程中，除了建築用途的演化、人口結構的多元化、街區功能的複合，也伴隨著與城市更新相關的一系列問題。在房價上漲、零售業擴張、藝術資本化、大品牌擠壓等問題的壓迫下，越來越多的獨立藝術家和工作室受到嚴峻的現實條件擠兌，不得不另謀出路。正如20世紀60年代藝術家代替了製造商一樣，如今更富有的居民代替了藝術家，導致了更為廣泛的「超級紳士化」（super gentrification）。曾經由藝術家主導的非盈利畫廊、實驗劇場、創作工坊等被精品店和買手店替代，又進一步被品牌連鎖店所取代，現在的SoHo/NoHo街區分布著從快消到輕奢的各類「耳熟能詳」的品牌，大多數人來到這裡的目的也從「看藝術」變成了「購物」。
SoHo/NoHo街區經歷了幾十年的功能演變與城市更新，其針對性法規和條例都進行了多次修編，但主要功能劃分仍是工業區，以此為依據繼續進行管控顯然不符合實際。面對用地性質不符合實際功能、住宅增建難度大、紳士化嚴重、文化特質難以保留等問題，2019年起，紐約市政府和規劃部門開始推進SoHo/NoHo街區的更新規劃，並於2021年底通過了《SoHo/NoHo街區規劃》。
分層深入的編制進程
2019年，曼哈頓區和紐約市規劃局共同牽頭啟動了為期6個月的前期研究，以此摸清街區發展現狀，收集居民意願，提出未來發展建議。在曼哈頓區長、紐約市議會成員和市規劃局長的共同帶領下，集合城市規劃領域和相關決策人員組成了18人的諮詢小組，提供政策等方面的支持。
公眾參與採用了分階段、分人群、分主題的方式，通過多種會議形式向專業人士、當地居民和利益相關的公眾傳遞信息，收集反饋，展開深度討論，討論內容涉及街區生活質量、分區規劃技術難點、社區現狀用地性質和肌理、商業活動開展情況等。
公眾參與模式
來源：《展望》手冊
在公眾參與過程中，諮詢小組召開了17場會議，討論關鍵問題，歸納相關對策路徑，推動規划進程。最終，成果匯總為《展望SoHo/NoHo》手冊（以下簡稱「《展望》手冊」），並提出「提升街區生活質量」「加強人群多樣性」「促進產業活力」3大規劃原則，作為進一步對SoHo/NoHo街區進行更新規劃的依據。
《展望》手冊正式發布後，SoHo/NoHo街區規劃在2020年底發布了初步草案，隨後兩年內，規劃編制、意見徵集、部門評審等過程繼續同步推進，並舉行了4場以「公眾參與」「住房」「混合用地和公共領域」「文化和藝術」為主題的宣講會，共計參與人次1000餘人。編制工作集合了紐約市住房保護發展部、文化部、衛生部、地標保護委員會等多方力量，2021年底，《SoHo/NoHo街區規劃》正式由市議會審批通過。
規劃推進過程
來源：《SoHo/NoHo街區規劃》
多樣混合的規劃願景
SoHo/NoHo整片區域被規劃為「混合用途區」（Special SoHo/NoHo Mixed-use District），街區的基本用地性質被修改為工業/居住混合用地，並形成歷史風貌核、發展廊道、機遇區3個層次，適用不同的控制性條例，還首次提出保障性住房措施，以支持居住、商業、生產製造、公共設施等多樣化功能。針對《展望》提出的3大願景《，SoHo/NoHo街區規劃》（以下簡稱「《規劃》」）提出了4個主要規劃目標，分別是：擴大居住功能、加強功能混合、支持藝術發展、保護街區風貌。
擴大居住功能
對居住功能的規劃修編主要目的是促進社會公平公正，建設包容性社區，其主要內容包括藝術家社區和保障性住房兩方面。
1.藝術家社區：居住—辦公一體形式的延續
首先，「藝術家居住創作一體住宅」（JLWQA）這一形式得以保留，藝術家可以通過申請執照獲得在SoHo/NoHo居住的許可；同時，促進未持有執照的藝術家或創客群體在本街區居住的合法性，確立新的居住―辦公一體住宅形式。控制條例修改後，這類房屋也不限於藝術家居住，從而可以為更豐富的工作人群提供服務。自此，整個街區內至少49%的住房可以實現一體化居住辦公，這一政策適用於街區內所有住房單元，同時也順應了後疫情時代不斷上升的居家辦公需求。
2.保障性住房：留住低收入人群的制度保障
在現有居住功能的基礎上，在SoHo/NoHo街區內指定「強制包容性住房」（Mandatory Inclusionary Housing，MIH），使得這一街區成為紐約市區範圍內最大的保障性住房社區之一，也是第一個和歷史街區有重疊的保障性住房社區。根據保障性住房管理規定，SoHo/NoHo街區內25%的住房要滿足作為永久性可負擔住房的條件，提供給家庭收入低於地區收入中位數60%的人群居住，從而更好地容納多個收入層次的人群，提升該區域的包容性。
地區收入中位數（AMI，Area Median Income）是美國衡量收入水平的一個標準，紐約市以AMI作為保障性住房申請的條件。2022年紐約市3人家庭收入中位數為12.01萬美元/年（約合人民幣81.3萬元），作為SoHo/NoHo區包容性住房的收入條件是60%AMI，在2022年為7.2萬美元/年（約合人民幣48.8萬元）。
3.控制性規定：擴大住宅建造的適用條件
強制包容性住房管理適用於任何住宅容量高於12500平方英尺（約合1161平方米）的新建及現狀建築。對於現狀建築，鼓勵高於這一面積標準的改建或擴建，從而促進保障性住房實施。由於本街區是歷史街區，部分地塊及建築受到歷史條件影響，建造條件如地塊形狀、面寬、進深、窗型等不符合住宅控制要求，難以實現保障性住房標準配置條件，房主可以支付一定費用將這類「超規格」建築轉換為居住用途。這類舉措實際上擴大了在SoHo/NoHo街區建設或改建居住建築的條件，方便了其他類型的地塊或建築轉化為住宅，從而為保障性住房在街區內的實施提供了一定保證。
促進藝術發展
SoHo/NoHo街區在紐約市政府和相關部門的支持下，以現狀藝術家社區為基礎，成立藝術基金會，資金用於支持街區內的各類藝術活動。
如上文所述，現狀的「藝術家居住創作一體住宅」在一定條件下可以轉變為單純的住宅，提供給更大範圍人群使用，或用於解決轉賣、繼承、贈予等所有權變更問題。這類建築功能的轉變，需要向藝術基金會以100美元/平方英尺（約為人民幣7283.4元/平方米）為標準進行捐款，經由紐約市房屋管理局、規劃委員會、文化事務局3個部門，完成面積測算、金額核准、頒發住宅使用許可證的流程。
基金會的資金用於支持本街區和周邊區域的各類藝術活動，主要包括：向個人藝術家和團體提供項目支持，促進文化藝術體驗；向文化設施提供建造、維護、翻新資金；資助街區內和街區周邊的文化藝術類公益性地產收購。SoHo/NoHo街區的獨立藝術家、藝術收藏家、非盈利組織和各類團體均可以申請資金資助，用於支持文化藝術項目、保護現有文化資產、扶持新增文化活動等。基金會集合文化事務管理局、曼哈頓下城文化委員會、相關利益團體等運營管理資源，為本區域及周邊區域的文化藝術活動提供有效支持。
加強功能混合
街區規劃管控條例更新後，用地性質從單一的工業用地轉變為工業/居住混合用地，街區可以延續現有的高度混合性，承載居住、輕工業生產、零售餐飲、公共服務等多樣化功能，並針對混合用地提出以下主要規劃措施：
1.商業：提出大型零售特殊許可
為延續已有商業氛圍，進一步提升街區活力，城市規劃委員會為街區內的商業地塊劃定了特殊的規劃條件，可以設置面積超過25000平方英尺（約為2322平方米）的臨街商業設施和1000平方英尺（約為929平方米）的其他設施。對於沒有設置貨車裝卸通道的商業地塊，提供可持續的物流配送方案，避免貨物配送影響道路交通安全、破壞慢行街區，從而保護混合街區功能。
2.辦公：保留支持大型辦公建築
目前，SoHo/NoHo街區擁有約10%的大型辦公建築，這類建築承載了整個街區主要的工作崗位，又涵蓋了超過50%的商業零售，是街區不可或缺的重要組成部分。為保留不可或缺的街區功能，對面積大於60000平方英尺（約為5574平方米）的辦公建築專門出台了豁免條例，使其免於住宅和可負擔住房的控制性條件，從而延續商業辦公功能。
3.混合功能：多樣優化促進措施
為保留有活力的街區氛圍，優化空間體驗，《規劃》全面支持各類建築和地塊設置底層商業，以最大程度實現開放，塑造可觀賞、可遊覽、可體驗的街區；同時，放寬規劃條件限制，居住功能與非居住功能可以布局在同一個樓層。此外，還擴大了街區可容納的商業用途，包括體育設施、康養設施、經過專門許可的酒店等。
保護街區風貌
SoHo/NoHo街區在現有歷史街區的基礎上，規劃了歷史風貌核、發展廊道、機遇區3個層次，結合現狀建築密度、容積率、建築高度等條件，分別提出管控規定。其中，歷史風貌核注重維持現狀風貌，總體密度中等，最高容積率為6.0；發展廊道定位為密度較高的混合功能區，可以進一步提高建築高度和密度，最高容積率為9.7；機遇區是具有高度發展潛力的高密度混合區，最高容積率為12。
《SoHo/NoHo街區規劃》的分區控制性規定
來源：《SoHo/NoHo街區規劃》
來源：《SoHo/NoHo街區規劃》