樓市，從未如此分裂。一邊是學校招不到孩子，另一邊卻在瘋搶學區房。
學區房，到底涼了沒？
這一天來得太快了。學校太多，孩子開始不夠用了。
前幾天，#首輪幼兒園關停潮已到來# 的話題開始刷屏。一場價格戰，在民營幼兒園之間率先打響了。
過去民辦園學費一個比一個高，現在卻身段一個比一個低，甚至打出了「交100元頂300元，交200元頂1000元」等各類口號。
面對「最難招生季」，北京一家民辦幼兒園的園長忍不住感嘆道：兩年前，還是孩子們追著我們跑；現在，是我們追著孩子跑。
同樣是在北京，樓市卻呈現出另一幅場景。對口中關村三小的蜂鳥家園，最近半年以來熱度持續飆升。安居客平台數據顯示，小區均價已經從2021年12月的約15萬/平，一路升至17萬/平。
也就是說，一套60平的剛需房，總價破千萬。
誰看了不得說一句：不愧是帝都！高出天際的房價，並未勸退望子成龍的學霸爹媽。
海淀區一位中介透露，春節前門店月均成交3-5單，二月末結束已經簽了38單。這個節奏，簡直是在搶！
學區房熱度破表，並非一座城市獨有的現象。陰跌幾年的天津，學區房也支棱起來了。
1月30日-2月5日，短短一周時間，天津二手房成交1612套，其中有近1/4成交量來自河西區。
憑什麼？還不是為了給娃讀書。好容易等到周末有空看房，業主卻不答應了，非要坐地起價。
從買方市場，到賣房市場，轉換速度快得令人猝不及防。
同樣的事情還發生在南京。兩個雙學區頂流小區，手牽著手把房價「天花板」給掀了。金鼎灣今朝天下，坐擁拉小+29中，最近成交單價突破了10萬/平。漢口西路小區，能讀力學小學+29中，成交單價超9.8萬/平，且成交周期僅2天！
看著熱火朝天的學區房市場，相信很多人都有一個疑問：人口都負增長了，為啥還在搶學區房？
眾所周知，人口是樓市的基本盤。任大首席最廣為流傳的一句話就是：房地產周期，長期看人口，中期看政策，短期看金融。
但很多人都忽略了一個重要因素：時間差。
2016-2017年，受到「全面二胎」政策影響，出現了連續兩年出生人口超過1700萬的「小高峰」，也是近二十年裡最大一波「嬰兒潮」。
回想那兩年，全國各地的產科都「一床難求」。記得一位縣醫院婦的朋友告訴我，產床甚至擺滿了走廊，就這樣還要排隊才能進來。
轉眼間孩子長大了。2022-2024年，正是這批「嬰兒潮」出生的孩子集體上小學的時候。所以說，學區房市場在今年突然井噴，幾乎是必然的。
而隨著出生人口斷崖式下跌，2020年出生的孩子，比2017年足足少了523萬人。
生源足足少了523萬人，幼兒園一孩難求也是必然的。
幼兒園三年讀完，接下來被衝擊的就是小學，以及價值高度依附於前者的學區房。
人口負增長，仿佛懸在樓市頭頂的一把巨大鋒利的鐮刀，悄悄地越靠越近。學區房價值被衝擊，也是必然的。然而，鐮刀陰影里的房子，卻不是被平等收割的。中國太大，房子太多，冷熱不均的樓市，從來都不是「一榮俱榮、一損俱損」的。
很多人還忽略了另一個重要因素：分化。
有些城市，人口源源不斷流入，隨之帶來的入學需求，一定程度上可以彌補出生人口不足造成的空缺。
比如「西北第一城」西安，2021年新增常住人口超過20萬人。就連人均GDP「超滬趕京」的陝北榆林煤老闆，也要來西安買房生活。
有網友表示，西安高新區某高檔小區里，遛彎帶孩子的老人都是陝北口音。
這些小孩未來也會在西安上幼兒園、讀小學、升初中……住著西安的學區房，變成西安的孩子。
換句話說，哪怕西安本地新出生的孩子少了，也有西北其他城市的孩子源源不斷補充進來。再比如天津，一本錄取率高達30%，只要高考政策沒有根本性變動，永遠不缺雞娃的家長在這裡買房。
哪怕出生人口下跌，短期內一二線還能「虹吸」小城市的孩子，維持住學區房的價值。
對於廣大人口流失城市而言，當學校開始缺生源，學區房價格開始下跌，那便是衝擊波到達的時刻。
我剛剛說到了一個很關鍵的詞：短期內。
大城市的學區房，也必須要有危機感了。特別是那些只有教育屬性的老破小「學位殼」，鐮刀離得並不遠。
學區房的核心競爭力，最根本的還是【生源質量】。
無論是老錢還是新錢，都深諳「知識就是力量」。他們捨得砸下大量資源來投資孩子的教育。這些人聚集的片區，房價更貴，生源更好，學校就變得越來越牛。而現在，願意在老破小里憋屈六年，只為孩子上一個好學校的有錢人，越來越少了。
一些「新貴」聚集的片區，優質生源源源不斷湧入，成績也在屢創新高。相信在不遠的將來，會出現一批「新學區房」。
北京西二旗的碼農二代，不就把菜小周邊的房子考成學區房了嗎？至於很可能會失去唯一「保護色」的老破小，會越來越趨近於真實價值。
有人曾在社交媒體上提問：廣州老破小再過一二十年，會怎樣？
評論區已經有人給出答案：老破小的未來，是更老的老破小。