先回顧一下上篇文章的內容：2023年，不講邏輯的廣州樓市。
珠江新城成交量確實很火，2月成交138套，截止至3月4日已經成交27套。
市場的聲音也是兩邊倒，一邊說行情來了，要趕緊買，一邊說業主看空，要趕緊賣。
上篇文章只是簡單說了一下廣州整體的行情，但珠江新城我們還沒有細分去說。
珠江新城其實是一個不大的市場，盤子很小，小戶型也不少，比較容易炒作。
疫情放開後，確實有很多外地的買家進來，然後帶動本地買家入場。
但年後的成交量，大部份是以小面積或差的朝向等蟹貨為主，或者以一些非主流小區成交為主。
比如平時不怎麼成交的中區的尚東君御、尚東美御，東區的嘉裕丹頓、尚東宏御，西區的廣弘天琪、利匯名悅都開始有成交了。
一方面是去年一整年珠江新城的好房子價格一直在漲，沒啥好貨可以買了，隔壁這些品質不差的小區就有人開始找補漲機會了。
另一方面是網紅盤的兩房北向等也開始成交了，似乎是在找到市場的平衡，總不能一直維持這個翹翹板行情下去，
以上這些不好賣的都賣出去了，其實歸根結底還是投資性需求，比如槓桿較高，而且目前利率還是比較低的，沒錯，就是你想的那種方式。
但珠江新城各個小區的好房子在單價上其實並未突破的，突破的時候反而是去年年底。
不過，兩房或北向的價格開始跟上來了，一年前中海花城灣的兩房才14萬多，現在都17-18萬了。
投資性的需求會短暫的推高房價，但長期推動還得需要真實的購買力。
當投資客發現價格貴了之後，有可能就不買了，或者槓桿較低、成數不足時就會開始退場。
賣房子的那些人也不是看空，原來自己的房子那麼難賣，現在發現好賣了，其他人也紛紛掛出來賣了，去換成更好的標的物。
我不認為通過炒作可以一直維持這麼高的漲幅，金融這個屬性所依附的是住宅本身的居住功能，當不具備居住功能時，它的金融屬性也會減弱。
珠江新城中區花城灣和嘉裕公館，以及東區的凱旋和匯悅台，還有保利天悅價格的突破，才算是真正的行情，當然不包括花城灣的兩房。
東區作為廣州豪宅的天花板，它雖然在CBD附近，但有稀缺的江景、公園、容積率低的這些資源，只是價格已經太高了。
還有，珠城這麼火也多虧了琶洲南擠牙膏一樣的賣，大家買不到就只能回來珠城。
很多珠江新城的業主賣了房子會去哪裡，他們賣掉差的房子，肯定會選擇更好的，但同板塊置換的話，一是沒有可選擇的房子，二是價格太高，不一定買得起。
你以為他們賣掉一千多萬的就能買得起四五千萬的花城灣、凱旋嗎？不是買不到就是買不起，但兩三千的還是夠得著的。
很多珠城的賣家會去選琶洲南TOD，這個盤馬上要開3/10棟了，但是貨量很少，143的只有25套，215和325的各50套，143的有幾百號人排隊了，關係不夠硬是肯定買不到的。
還有一群人會等保利天御，單價18-20，面積240-450方，總價半個小目標起。
從價格和性價比來看，琶洲南顯然比珠城這些一般的貨更值得買，只是不一定能買到。
現在上了一千萬以上的買家，還是很追求居住舒適度的。
總結一下，珠城接下來這個月應該沒有2月那麼火，價格上去了首付也高了，也沒啥好房子可買了，會進去短暫的博弈期，買家會觀望，賣家會惜售。
如果是有好的戶型朝向的出來，我覺得還是可以買的，因為你也只有在這種短暫的博弈期入場，旺的時候你也撿不到漏，但一定不要用過高的價格去買一些蟹貨，買的時候容易賣的時候就難。
琶洲南如果能買到的話當然也可以去爭取一下，未來琶洲南這個板塊大概會和珠城東區一樣，是一個比較宜居的高端居住區。
一手的時候好賣，將來的二手也會很好賣，而且這些帶花園的房子將來也會把珠城的這些單體樓給比下去。
當然，這麼好的房子真的不一定能輪得到你，如果你想買卻買不到就當我沒說。
拿鐵房產觀，專注廣州樓市諮詢與全流程買房服務，關注我，讓你買房路上少走彎路少踩坑。