同樣是買房，同一個小區，同一棟樓，甚至同一個戶型
一個人買在勞動節，一個人買在國慶節，為什麼隔壁老王比我便宜了十幾萬？
我想，除了位置不同，進場時機也很重要。
如果空間選擇決定了70分的分值，那麼時間選擇就是剩下30分。
所以，今天我們就來說一說，買房如何踩對時機。
自從2021年開始調控以來，房地產一路下行。與此同時，經濟也同步下行。
聯想到房地產在我國經濟貢獻中的占比，不少人認為房地產拖垮了經濟。
其實不是的，順序反了。
房地產是經濟周期下的產物，只有經濟繁榮的時候，人們才會想著買買買。
經濟下行，大家賺錢都難，人們只會儘量壓縮自己的購買慾，降低負債，以求苟到春天來臨。
你自己盤一盤，一路下行的成交量、選擇提前還房貸的人們，是不是這個理？
看這張圖：
流動性增長永遠是在最前面的，背後是國家在開閘放水，也就是人們手裡的錢多了。
商品房銷售面積緊隨其後，畢竟有錢才能買更多房子。
房地產投資隨後跟著擴大，當人們默認買房有好處時，才有更多資金進入房地產市場。
經濟增長峰值在最後。
發現了嗎？
流動性才是一個周期的開始。
這也意味著：樓市低迷的時候，本身就是一個不錯的買房節點。
我始終這麼認為，只是我從來都不贊成所有人在這個節點買房。
關鍵是，要根據自己的資金實力和槓桿接受能力決定要不要買房。
所以，我只建議有能力有想法的人，在當下的時機做出正確的選擇。
至於承擔不了壓力的，不要買，守成比開拓重要。
這是大前提。
大前提之下，我們如何判斷宏觀市場？分享兩個我的個人秘訣。
第一，觀察重大會議對經濟走向的說法，以及各家官方媒體釋放出的信號。
如果你讀過足夠多的媒體文章，有沒有發現一個共同點？
他們總喜歡統計各種重大會議提到的關鍵詞以及詞頻。
某種程度上來說，關鍵詞詞頻越高，重視程度越高，往裡投入的資源就越高。
——基本就是未來幾年的發展方向。
就像前幾年，房地產說因城施策，最近說的是房住不炒。
隱藏的都是態度和發展重心的變化。
此外，還可以關注官媒，以及時獲得最新市場動態。
一個很直白的原因：他們是最快的。
就像最近的貸款利率調整、之前的貨幣增發，都是官媒先發。
第二，分析關鍵數據的變化。
如果想研究數據，一個網站必須得關注起來：國家統計局。
不少關係到民生國計的數據都會在這裡發布，例如：PMI、PPI、M2、MLF、LPR、GDP、社會消費品零售總額、人口普查、70城房價等等
如果你覺得數據太多太複雜、不知道怎麼梳理信息，沒關係，關注我。
我會把這些整理好，在儘可能短的時間，用簡單易懂的大白話內容告訴你，讓你get到更深度的投資分析，學會結構化的分析框架，從而挖掘更多投資機會。
看懂大趨勢，再來看看微觀市場
關於買房時機，業內有幾個不成文的共識：
第一，3、4、9、10月買到搶手房子的概率更大。
我的朋友圈挺神奇的，每年總有那麼幾個月特別「紅」，
——全是海報。
誠意登記的、認籌的、開盤的、搖號的、售罄的……紅得百花齊放。
其它月份雖然也有，但是頻率沒這麼高。
為什麼？
「金三銀四」「金九銀十」這兩個詞應該不陌生吧，開發商常常集中在這兩個時間段推盤，不乏有些好房子夾在其中。
不得不說，有些房子我看了都有些心動。
第二，6月和年底，買到打折優惠房子的概率更大。
6月和年底，這兩個時間點挺敏感的，幾乎已經成了開發商秘而不宣的促銷節點。
因為作為房企，需要在這兩個月做一些數據匯報，例如年中報和年終報。
為了數據好看，他們不得不想招兒。
於是乎，我幾乎每次去售樓處，總能發現一些新活動，理由千奇百怪：感恩節、雙11、七夕……
一切都是為了促銷，為了回款，為了報數的時候不被老闆、董事、股民罵。
第三，關注市場的新反應，例如官宣房貸利率下調、放鬆限購等等。
給大家總結幾個我的觀察經驗吧：
15號的MLF、20號的LPR、以及重要的會議時間節點，例如三月、十月。
還有一些特殊城市的特殊節點，例如周五的晚上，有些城市很喜歡在周五的凌晨發布消息。
第四，當二手房掛牌量驟變，變化中可能藏有機會。
真正的買房高手都不會落下二手房掛牌量這個市場「晴雨表」。
通常來說，關注一些二手房網站就能獲得這些數據（如某殼、某家）。
但除了會看數據外，還得會辨別數據透露的信息。
就拿這張表來說，有的城市掛牌量大增，我會果斷退出；但有的城市，我會選擇再次抄底。
關鍵就在於城市基本面不同。
至於如何選擇城市，篇幅問題這裡就不說了，可以掃碼加微信，直接告訴你應該看好哪些城市。
第五，關注土地出讓結果，俗稱「土拍」。
未來一年，這個城市哪裡有房？賣多少錢？規劃如何？都藏在土拍結果里。
如何關注？直接在某度上搜索「城市+當地的房地產信息網、住建局、土拍網站」，或者找到一家本地房產媒體，他們一般不會錯過這類消息。
第六，以「年、季度、月」為周期，關注推盤計劃。
有些城市的住建局會主動公布推盤計劃，例如深圳。但有的城市不會，怎麼找？
一般來說，當地的房產媒體都會提前安排類似的策劃。
如果你們想買房，最好提前關注幾個本地的自媒體帳號。
拿到計劃表時，別光顧著看你心儀樓盤，正確做法是先看整個片區的推盤量大小。
推盤量大，可能有房企為了快速出貨而降價，這是實打實的省錢。
第七，選擇大社區的首期盤。
什麼叫大社區？
如果你百度一下，百度會這麼告訴你：
小型社區人口1000—5000人左右，用地規模20000—90000平方米;
中型社區人口7000—13000人左右，用地規模150000—300000平方米;
大型社區人口規模在3萬人-5萬人，用地規模大概在600000-1200000平方米。
規模再往上，就是超大社區。
如果你去問銷售，得到的回答又不一樣。
他會告訴你這個項目一共多少戶，但這還不是小區的最終人數。
如果以「棟」為單位呢？
按一戶3人，每棟33層，一棟兩單元，每單元兩梯4戶來算，一棟居住的人數大概是792人。
以1000-5000人居住的小社區換算，7棟以下為小社區，17棟以下算作中社區，17-63棟算大社區，再往上就是超大社區。
這樣劃分多少有點粗糙，這裡只是提供一個參考。
大社區的一個顯著特點，就是會分批推盤。
這裡記住了，最好買首期盤，也就是第一批推出的房子。
這批房子一般是性價比最高的。
第八，想要優惠也可以看看尾盤。
除非是開盤售，一個樓盤賣到最後，總有那麼一些被挑選剩下的。
要麼是頂樓，要麼是戶型、採光不盡人意。
為了賣掉這些房子，開發商可能會適當降價讓利，如果能接受瑕疵，也是個不錯的選擇。
第九，抓住團購機會。
不知道你們會不會有種感覺：別人總能拿到我拿不到的「內部價」。
其實，他可能只是走了團購（就跟拼夕夕一個道理）。
外行人如何找到團購機會？你眼前就有。
我們一直在有團購，上個周末剛剛去武漢走了一圈，和我去了的朋友相信收穫不會小。
錯過的朋友也別懊惱，私信我，下次第一波告訴你消息。
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