杭州二手房樓市回暖了，2023年2月杭州二手房成交量逼近7000套，單日最高突破了400套，回暖趨勢明顯。
哪些成交量最高呢？
其實既不是次新房，也不是老破小，而是一些交付有一些年頭的剛需板塊。比如說，未來科技城的綠城翡翠城，義橋的綠都御景藍灣，青山湖的越秀青匯城，下沙沿江的保利東灣。
背後，主要有三個原因：
一是，這些樓盤本身體量比較大。現在杭州新出讓的宅地越來越小，所以，在二手房排名上肯定是吃虧的。
二是，這些樓盤，像下沙的保利東灣，義橋的御景藍灣，二手房的價格一直可以說是長期橫盤，而且與新房限價之間不僅沒有明顯的倒掛，而且戶型更高，配套更成熟，拎包可以入住，性價比突顯出來了。
三，這些樓盤除了翡翠城和楊柳郡以外，主要的房價在2萬元左右的，也就是說本來就是中低價的剛需小區，換房的頻率比較高。
哪裡才是杭州真正的第一中心？
2022年，隨著萬象城銷售額破百億，隨著奧體印象城的迅速崛起，錢江新城終於在最後一個考場上，逼近甚至正在超越武林廣場。
這幾天，聯商網公布了2022年度杭州20家主要商業綜合體的銷售額榜單，先來看武林廣場，武林銀泰實現銷售額58億元，略低於2021年的60億元，而杭州大廈尚未公布確切數據，而其2021年的銷售額是100億元。
而在錢江新城和奧體，萬象城首次突破100億元，比2021年同比增加了25%，而奧體印象城在其開業後的第一個完整年度，實現銷售額33億元。再加上錢江新城的來福士的13億元，砂之船的9億元，錢江新城的四家商業綜合體的銷售額規模同樣達到了150億元。
如果說，武林廣場還緊鄰湖濱商圈，湖濱商圈的湖濱銀泰和嘉里中心加起來的能級是在90億左右，那麼，同樣是在這張杭州商業20強的榜單中，錢江新城和奧體這邊，還有濱江天街、濱江寶龍城，星光大道和蕭山萬象匯，加起來也達到了90億。
展望未來，在武林廣場，還有恒隆和華潤杭州中心萬象城，而在錢江新城和奧體，同樣還有著SKP，IFC，K11等等。更重要的是，以萬象城和奧體印象城為例，在錢江新城，商業綜合體的爆發速度遠超過杭州大廈和武林銀泰。
錢江新城取代武林廣場也就是很快的事了。
為什麼杭州要發針對二孩三孩的生育補貼，為什麼60家房企搶奪市北的宅地，為什麼很多規劃完美的新城進展緩慢？
冰山之下，我們可以到一個越來越明顯的趨勢，就是杭州樓市正在進入存量時代。
一是，人口的存量時代，全國人口已經負增長，杭州每年的新增常住人口也大幅下滑，搶人越來越難，只有讓本地人儘量多生了。
二是，土地的存量時代，杭州新房和土拍都是冷熱不均，無論是購房者，還是開發商，還是土地出讓部門的眼光都在向老城區集中，向有機更新集中。
三是，房產的存量時代，因為限價新房的井噴，杭州樓市多年來一直是由新房占據絕對的優勢。上海，新房和二手房的成交量之比大概是1：3，南京，新房和二手房的成交量之比大概是1：1，而在杭州，新房和二手房的成交量之比是2：1。如果不是因為新房限價紅利，在20萬套天量二手房的助力下，杭州的二手房占比也將慢慢的上來。