【房地產】一線超二線，園區為最佳
和2022年年初的流動性危機完全不同，當前因房價引起的資產衰退，在剛性負債的背景下，淨資產為負的現象將在行業愈演愈烈。由於行業的高槓桿運行，相比於資產和負債，淨資產偏小是行業特性，假設80％的行業平均負債率水平，假設房價/地價比為2，以往淨利潤率為5％，若房價下跌15％，則潛在淨資產已告急。
債務展期、去化好轉已經不是行業主要矛盾，需要價格出現較為明顯的上漲。在上述這種情況下，即便債務能展期、或者能夠以當前已經下跌的房價做去化，對淨資產為負的企業來說，並不會帶來根本性差異。也即，當前行業已經面臨著和2022年年初完全不同的背景，房價是當前的行業主要矛盾，需要通過房價上漲帶來資產重估、並使得淨資產為正，則才有價值。
在《車位，解密庫存——地產論道之庫存篇（十八）》中，我們已經提到，當前真實庫存水平更可能是處於高位、而非低位，僅僅是因為出現了如上情況導致有效供給不足，中期的庫存壓力會抑制行業的彈性。在報告中，我們提出假設，由於以車位和倉庫為主的地下面積可能並不在新開工面積的統計範圍內，然而，銷售面積則包含，如是，行業面臨的是新開工面積被低估、抑或銷售面積被高估的情況，那麼，真實庫存水平更匹配當下仍處於幾乎是歷史最高水平的行業槓桿率。因價格帶來的短期有效供給不足，在需求催化的背景下能夠帶來房價反彈，然而，如果沒有外力，則無論是土地市場、還是未來的樓市恢復持續性，都將面臨挑戰。
關注一線央國企，和園區類公司，是2023年的核心主旋律。我們認為，2023年的主旋律，將從2022年的二線央國企成長，切換為一線央國企反轉，核心推薦招商蛇口。同時，關注園區類公司，將是未來的產業變化的核心載體，而已經明確的工商業分布式光伏，最好的落地點就是園區（參考深度《園區，分布式光伏的最佳載體》），推薦中新集團。其他公司，受益成長性的中交地產、建發股份，同時推薦龍湖集團、萬科A、保利發展、金地集團等。
風險提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。
本文源自券商研報精選