最近一段時間，深圳房價又忍不住蹭蹭要漲。
房價上漲期，大家肯定很關注一個問題：
既然今年深圳的房價要漲，那哪些板塊會漲得最猛呢？
我覺得要回答這個問題，只能從過去深圳房價的漲跌中找規律。
為此，我們根據中原研究中心的數據，整理了2017-2022年5年時間深圳57個片區的房價漲跌趨勢。
下面具體給大家找找深圳過去5年漲幅最大和跌幅最大的板塊都有哪些規律，給大家今年買房作參考。
提醒一下大家，文章中只露出了小部分板塊的房價漲跌數據，想要了解所有57個片區過去5年的房價變動，可以私信【資料】領取完整表格。
根據中原研究中心的數據，我們整理了漲幅前10的樓盤，大家看下面這張圖。
我們把這10個漲幅最大的片區進行了分類總結，總結出下面幾個漲幅原因。
漲幅原因一：深圳富人超強購買力
涉及板塊——香蜜湖、深圳灣、福田中心區
深圳缺商品房缺學校缺醫院，但不缺出手闊綽的有錢人。
所以深圳有錢人看好的區域，房價往往價很難跌。
深圳的有錢人和普通的剛需改善客不同，他們買房最看重的不是地鐵商業和學校三要素，而是另外3個要素：
哪3個要素？
第一核心地段、第二圈層、第三獨一無二的景觀
看看這幾個代表性的片區，香蜜湖有地段優勢也有圈層、深圳灣景觀、圈層和地段兼具、福田中心兼具了圈層和地段，基本都離不開這3個要素。
值得一提的是，即便是去年最困難的時候，豪宅價格都不見下降。
比如去年深圳灣的恆裕濱城就成交了一套65萬/㎡單價的房源，捅破了深圳樓市單價的天花板。
漲幅原因二：產業實力強或者有產業規劃概念
涉及板塊——科技園、前海
豪宅之外，深圳房價最堅挺的區域就是產業片區。
產業片區分兩種。
一種是產業已經落地生根的片區，比如科技園，有騰訊、中興、創維等網際網路企業支撐，是整個深圳網際網路產業最發達的區域，也是深圳人流量最大的片區；
另一種是產業還沒落地，但是產業規劃足夠有想像力的片區，最成功的典範是前海
前海作為深港金融合作的示範區，是整個深圳產業規劃最牛逼的區域，而且未來騰訊還會把公司搬到前海的旁邊的大鏟灣。
深圳對前海傾注了很多的資源，如果你經常路過前海，那會發現前海真的是一天一個模樣，對著這樣的片區，你說什麼「故事」都會有人信，不漲才奇怪。
漲幅原因三：關內購買力外溢
涉及板塊——梅林關、寶安中心
深圳的核心區比較小，再加上房價本來就貴，所以外溢片區的房價很容易被炒作起來。
過去5年，關外區域的配套建設逐漸成熟，吸引了大量深圳購買力向外發展。
關外片區的房價，往往是遵循「離關內越近房價越貴」的原則。
這兩個板塊地理位置上確實占了便宜，是最靠近關內的兩個片區，寶中貼著南山、梅林關靠著福田，簡而言之，就是「睡城之王」。
不過，兩者相比，寶中更幸運，搭著前海發展以及一路向西的便車，現在的房價早就不輸關內大部分區域，靠海環境也不錯，非常宜居。
而梅林關的城中村太多了，還得等舊改把界面更新之後，才能和寶中相提並論。
上述這些規律，對於今年打算買房換房，而且想要點漲幅的粉絲朋友有很大的參考價值。
我們之前就有一些粉絲朋友，房價上漲期都買到下跌的板塊，兩年虧了200萬，這就是不懂得選擇板塊，導致最後買到了垃圾資產。
如果你想要更加專業地了解如何選擇板塊、如何在房價上漲和下跌的時候換房置換，可以掃碼報名我們的買房課程系統學習，不到10塊錢的課程，但卻能幫助你避免虧損幾百萬。
說完漲的，再來說說過去5年下跌的板塊。
深圳的房價確實是能漲，價格盤過一輪之後，發現過去5年深圳房價跌幅的片區只有4個片區，連5個都湊不到。
下面是下跌的4個片區的名單。
分別總結一下這四個片區下跌的原因吧。
華僑城——老豪宅漲幅無力
華僑城和深圳灣香蜜湖不一樣也是豪宅片區嗎，為什麼華僑城就跌了呢？
華僑城和深圳灣香蜜湖的不同之處在於，華僑城的片區發展歷史比較長的老豪宅片區，10-20年前很風光，屬於old money。
如今價格體系已經比較完善之餘，但片區內的房源樓齡在20年上下，產品力不如香蜜湖和深圳灣，區域的爆發力已經遠不如new money新貴所在的香蜜湖和華僑城。
當然，瘦死的駱駝比馬大，華僑城的價值還是受到一部分深圳人認可的，所以在下跌的4格板塊中，華僑城的跌幅是最小的。
梅沙——遠郊中的遠郊
梅沙片區靠近大鵬，不能漲純粹是地段因素。
梅沙離深圳的主要就業區域本來就很遠了，再加上梅沙連地鐵都沒有，徹底與市區通勤隔絕。市區的人想來玩一趟都費勁，更別說上班了。
最後恐怕只有鹽田當地的購買力才有意願接盤梅沙的二手房，羅湖人都不願意來，南山福田的上班族更是別指望。
紅山——漲跌起伏太大
紅山片區的價值在龍華區而言其實很堅挺的。
靠近深圳北，整個龍華最好的配套都匯聚於此，還離福田近。
那麼紅山房價最後跌下去的原因，我覺得主要是兩點：
第一，2020年這一波漲幅太大了，導致價格深度回調。
2020年年末的時候，紅山這一片的次新房，基本上成交單價都在8-9萬/㎡之間，老一點的樓盤也能成交7萬/㎡，有深高北學位的樓盤單價超過13萬/㎡，
一下子從6萬/㎡漲到8-9萬/㎡的單價，對於關外的紅山而言，泡沫還是太大了
第二，沒有形成有規模的產業，徹底論為睡城
深圳北本來的概念規劃是打造總部基地，但是過去幾年產業層面的發展並不理想。
現在紅山的定位依然是承接福田外溢+龍華本地改善，看來是不想著往產業方向發展了。
景田——樓齡偏老、學區無力
景田片區下跌主要原因兩個：
第一，片區的二手房樓齡大多數是在20年以上的港式樓
獨棟小區多，很多小區花園很小甚至是完全沒有花園，這些小區的房子在市場低迷期能轉手就不錯了，房價想漲那根本不可能。
第二，學區貶值
整個景田片區都是福田外國語學校本部的學位所在地，屬於福田第二檔次的學區房。
學區房過去這兩年受到很大的打擊，貶值幅度很大，而景田的學區房雖然比不上百花，但過去也是支撐房價的一大因素，如今學區價值坍塌，景田片區的二手房只能自認倒霉。
最後，因為上漲的規律我上面已經總結過，我總結一下下跌的規律，符合以下特徵的片區大家今年千萬不要買。
1.老豪宅
這個不用多說，以華僑城、銀湖為代表，這些老豪宅的價格體系已經固定了，房價基本漲不上去。
沒錢的人當然也不用想豪宅的事。
2.偏遠的關外片區
沒有地鐵的鹽田梅沙、大鵬這些區域肯定不能碰；
就算是有地鐵的片區，比如龍崗新生、雙龍、龍華的觀瀾、寶安的松崗，上車門檻確實很低，但是未來轉手也難。
3.學區房支撐片區
要買羅湖、福田的朋友尤其要注意這一點，以後學區房貶值的速度只會更快不會慢。
你當下有需求願意高價賭孩子更好的教育和未來，那買也可以，但別想著拿學區房大漲賺錢，無論你買的是多牛逼的名校。
4，小區樓齡集中在10-20年的片區
這一類型的片區，最大問題是只適合住，但沒有想像力。
比如南山的南油、南頭、福田的上步，片區內沒什麼新房和次新房，小區的樓齡大多在10-20年之間，居住上沒有問題，但是流動性可能會很差。
10年之後這一批樓齡的小區就會淪為老破小區，除非有舊改，否則房子真的不好轉手。
說了這麼多，我覺得可能還是會有說不明白的地方，畢竟深圳每個板塊、每個區域的特點都不一樣，要分析今年每個板塊的房價走勢，還得更細緻地分析。
我們這邊整理了一份深圳各區的買房攻略，攻略內會有部分板塊的分析，對你選擇板塊會非常有幫助，有意向可以私信【資料】領取。
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我是大鬍子李俊懷。
深耕樓市10餘年，自己投資買賣過10幾套房，最高漲幅14倍。
我從不煽動「高價買房」，不吹噓「穩漲不跌」。
10餘年買房路上，用實踐總結方法，用腳步丈量城市，已成功幫助2萬餘家庭實現財富升值。
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