來源: 博聞財經
原創 劉曉博
存量房貸打折還有戲嗎？
最近兩天的種種「信號」顯示，可能性在大幅下降！
所謂「存量房貸打折」，是指給已經買房、正在按揭的人特別利率優惠。
買過房子的人應該知道，房貸利率是由「5年期LPR利率+加點」構成的。「5年期LPR利率」是浮動的，所以你每年供樓的利率可能都不一樣。至於「加點」部分，則是固定的，伴隨你供樓的全過程。
「加點」可以是「正數」，也可以是「負數」。本文說的「存量房貸打折」，只是改變貸款合同中約定的「加點」，向下浮動。
銀行是沒有義務這樣做的，「加點」是貸款合同約定的、貫穿整個貸款期的。
如果「法外施恩」，必須由國家做決定，央行、銀保監會發文，各銀行才會執行。
歷史上曾發生過一次，是在2009年初。當時正值全球金融風暴，為了減輕供樓者的壓力，管理層決定給予存量房貸利率7折的優惠，而大部分存量房貸此前一般享受利率85折。（下圖）
很多人認為，去年以來的疫情、樓市危局和經濟下滑，都比2008年末時還要危險和嚴重。
2017年到2022年的購房者，不僅房價買在了高點，貸款利率也在高點。比當前房貸利率至少高了100到200個基點。
從刺激消費、活躍樓市等角度出發，應該給存量房貸打折。
我之所以說，存量房貸打折的可能性越來越低了，主要有以下理由：
第一，銀保監會近日表態，要求銀行加快處理提前還房貸積壓的申請。
銀保監會最近召開了專題會議，要求銀行加快處理房貸提前還貸積壓申請。會議召開後，「提前還款辦結數量明顯增長，辦理時限有所縮短」。
此前，大家之所以對「存量房貸打折」之所以仍抱有希望，是基於一種猜測：這個利好可能被儲備起來了，在「兩會」之後發布。
原因很簡單：去年才是樓市最困難的時候，也是最有必要出台「存量房貸打折」的時候。
「額外折扣」遲遲沒出台只能是這個原因：政策被預留下來，準備在2023年3月「兩會」之後用。
今年的「兩會」比較特殊，將審議「黨和國家機構改革方案」。也就是說，不僅要換屆，還要改革機構設置。
在這種情況下，或許會有一些利好儲備下來，在「兩會」之後釋放。當然，這都是坊間的猜測，並沒有實實在在的依據。
我們可以想一下：如果3月下旬或者4月上旬宣布給存量房貸打折，而在「兩會」之前又要求銀行加快處理「提前還貸申請」，是不是矛盾？
大家扎堆提前還貸，主要原因是兩個：一是自己當年的房貸利率比較高，現在的房貸利率比較低，覺得不划算；二是銀行理財普遍暴雷，不僅不能跑贏存款利率，還可能虧損。
既然如此，不如提前還貸。
從銀保監會在「兩會」前夕，要求各銀行加快處理「提前還房貸申請」，可以推斷出「兩會」後給存量房貸打折可能性不大。
第二，人民日報旗下的《證券時報》，今天發表題為《慎待存量房貸利率調整》的記者述評，不支持「存量房貸打折」。
文章主要給出了如下理由：
1、降低存量房貸利率能否直接抑制「提前還貸潮」，尚存在不確定性。
2、若簡單通過行政手段干預存量房貸利率，或與當前利率市場化精神背道而馳，也不利於往後金融政策的持續性。
3、降低存量房貸，會對銀行盈利產生較大影響：會降低銀行資本補充能力，制約貸款增長，降低對實體經濟的支持力度。
4、面對當前非常態市場現象，如果對存量房貸利率進行一次性調整，會給商業銀行今後的經營帶來巨大風險，若往後市場利率上調，銀行也沒有機會進行調整。
結論是：不能採取「一刀切」，要求商業銀行對存量房貸利率打折。
眼下個人房貸對於銀行的重要性，的確顯著超過了2008年底。
2009年初，在給存量房貸打折的時候，人民幣貸款餘額為 30.3萬億元（2008年12月數據），個人住房貸款餘額為2.98萬億元，個人房貸占比9.9%。
2022年底，人民幣貸款餘額為 214.0 萬億元，個人住房貸款餘額38.8萬億元，占比18.13%，幾乎相當於2008年時的2倍。
如果給存量房貸降息1個百分點，意味著銀行業將每年減少3880億元的利潤。
或許，管理層還有這種考慮：如果再次破例給存量房貸打折，會降低樓市調控政策的嚴肅性。有了第一次、第二次，就很難不搞第三次。當給樓市過熱、定向加息的時候，恐怕很難Hold住市場。
值得注意的是：今年以來管理層在推動樓市回暖上，使用了兩類「非常手段」。
第一，從全面降息改為定向降息。
LPR暫停降息，只面向樓市偏弱的城市定向降息。比如允許房價連續3個月環比、同比下跌的城市，首套房突破利率下限，把房貸利率降低到4%以內。這樣做主要是為了精準調控，防止出現局部過熱。
第二，連續在需求端發力，不僅僅激發剛性、改善需求，還開通渠道、形成「機構需求」。
比如創設了「不動產私募投資基金」的類別，允許有錢人通過私募基金方式「批量買房」；通過創設「批量購買租賃住房信貸產品」，給批量買房、用於出租的機構貸款。
這意味著，無論是政策性住房市場還是商品住房市場，都在鼓勵機構買家出手。一次性買數百套、上千套住房的現象，將會出現。其目標，是活躍成交量，加快「去庫存」，優化地方政府的資產負債表、優化房企的資產負債表。
說白了，就是解決地方債、城投債飆升的難題，並拯救房企。而住宅市場，將從散戶時代進入「散戶+機構」的新時代。