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大規模拆遷、村民暴富、下一個獵德村、天量供應、防止大拆大建、暫緩、臨遷費拖欠、合作企業退出、舊改重啟……

如果你關注過黃埔舊改，相信你對以上關鍵詞已經再熟悉不過了。

自2020年黃埔區提出3年內完成66個重點舊村改造項目的簽約拆遷之後，伴隨而來的是持續不斷的爭議。

有人贊成，有人反對，有人表示不理解。

2021年，某份文件針對黃埔舊改的規模，給出了這樣令人震驚的數據：

「66條村改造完成後向市場供應的3500萬平商品住宅，至少需要消化21年。」

這樣的數據，讓人不得不懷疑黃埔舊改是否過了火。

那黃埔舊改究竟只是單純的造城運動，還是要成為區域未來經濟發展的「發動機」？我們今天就帶著這樣的疑問，拆解今年黃埔區舊改計劃中的60條村，從各項規劃數據當中抽絲剝繭地找出我們想要的答案，試著還原一個真實的黃埔舊改。

在開始主題之前，先說明一下表格里的數據。表格裡面有些數據是空缺的，主要是有兩大原因：

1.有些項目此前不在原來66條村計劃當中，因此規劃數據無法查詢，如蟹莊村，只能通過後續公示的實施方案方能得知。

2.有些項目是由此前的大項目拆分而來，如旺村改造項目拆分為旺村北和旺村南，具體規劃數據，也需要後續公示的實施方案方能獲取。

因此，表格里的規劃數據來源只有兩處，一個是此前披露的三年攻堅計劃，二是各項目已批覆或已公示的實施方案。所有數據，都以最終批覆的方案為準。

由於涉及多條村，我們按照板塊來講，共分為知識城、科學城、長嶺居以及老黃埔四個板塊。

數據說明完畢，我們直接進入主題。

知識城板塊

先看表格：

知識城共有23個舊村改造項目納入黃埔今年舊改計劃，占全區總數的37%，其中前期工作項目16個，續建項目5個，新開工項目2個。

其中項目體量最大的是何棠下舊村改造項目，項目位於黃埔區龍湖街，臨近地鐵14號線知識城支線知識城站、何棠下站，周邊項目有萬科幸福譽、凱德中新里、時代天韻、悅辰壹號等，二手均價2.6萬-3.3萬/㎡。其中悅辰壹號在近期會有153套住宅產品入市，涵蓋建面約89-128平方米三至四房戶型。

悅辰壹號首次推貨280+套，均價約2.7萬/平，目前已成交230+套，去化超80%。這樣的表現，也證明了市場對知識城板塊的認可。

何棠下舊改項目住宅規劃建面306.77萬㎡（包含回遷房和商品房），其中商品房的供應高達167.19萬㎡。

商業規劃體量也不容小覷，規劃總建面127.47萬㎡，未來將新建酒店、辦公大廈、商業街等。

教育資源方面更是豐富，在改造範圍內，規劃了5所幼兒園、2所小學（48班+42班）、1所42班初中、1所66班高中以及2所九年一貫制學校，滿足全年齡教育所需。

未來很美好，現實同樣也很骨感。

何棠下舊改項目，最初由安信信託出資盤活村集體資產，安信信託暴雷後由雪松控股接手。原本以為世界500強企業接手後，改造工作能推進了，沒想到連雪松也暴雷了。最後項目由科學城接手後，項目才最終穩定下來。

不過有件事值得講一講，在實施方案批覆後，曾有中介兜售回遷房指標和融資區，回遷房指標價格為1萬/㎡，融資區價格為1.7萬-2萬/㎡，均低於市場價，據說還有不少人諮詢了。

這裡補充一下，這類的交易最好不要碰，不確定性因素太多。舉個例子，合作企業退出其實是一件很麻煩的事，不僅僅是項目開發權的轉讓，可能還涉及此前違規買賣的操作，如內部認購融資區商品房。一般來說這種內部認購，價格是低於市場價的。至於接手的合作方會不會認，這也是個問題。

體量次之的是湯村舊改項目，由升龍操盤，規劃了建面162.41萬㎡的住宅，其中融資區建面為97.68萬㎡，商業規劃建面為88.87萬㎡，規劃新建2所幼兒園、2所小學（24班+30班），1所60班九年一貫制學校、1所48班完全中學。

但升龍在推進的過程中並不順利，一是受到大環境影響，項目推進遇到了困難。二是融資區升龍學府上城在銷售期間也同樣出現些許問題，導致資金回籠受阻。

規劃住宅超百萬方的還有鳳尾村舊改項目、洋田舊改項目、九樓村舊改項目、均和村舊改項目、逕頭村舊改項目以及佛塱村舊改項目。這些項目帶來大量商品房的同時，也同樣帶來了繁華的商業以及豐富的教育資源。

另外，在做這張表時，最大的疑惑在於埔心村、蟹莊村、重崗村以及石窩洞，這幾個原本是不屬於三年攻堅計劃中的項目，為何會出現在這股拆遷的浪潮中？

為了解決這個疑惑，我隨手查了下蟹莊村的情況。根據網上資料顯示，蟹莊村位於知識城九龍鎮北部，西與白雲區鍾落潭鎮交界。全村總面積為4.05平方公里，大部分為山地林地。全村共有常住人口558人，是九龍鎮人口最少的一個村居。

如果你對以上數據沒啥概念，不妨看下其村落面貌。

為何不具備改造條件的村落也要改造？直到我看到了一則新聞：

「九佛五村七片」的改造，不僅僅是城市更新範疇，還融入了文化傳承、生態保護、產城融合、鄉村振興等內涵。

這恰好是今年廣州提出的堅持「拆治興」並舉 有序推進城市更新的工作要求。

之所以花了大量的篇幅去講知識城的舊改，是因為其特殊性。在此前的暫緩風波中，知識城是此次風波的「重災區」，同時也是負面信息最多的區域。

科學城板塊

科學城的舊改情況要比知識城明朗些，共有15條村納入年度計劃當中，其中已批覆的項目占比58%，具體情況如下：

火村、蘿峰村、暹崗社區已經是老面孔了，其轉化而來商品房項目合生中央城、星河灣蘿峰以及大壯名城一直是科學城樓市的熱點。

其中體量最大的是蘿峰村舊改項目，住宅總規劃建面168.79萬㎡，融資區住宅70.06萬㎡，未來規劃1所72班九年一貫制公辦學校、1所高120班的十二年一貫制示範公辦學校、1所24班幼兒園。

星河灣蘿峰的首期商品房，規劃建面超30萬平，有9棟住宅，最先入市開賣的是1-4#棟，層高42-49層，層高在3.2-3.5米之間，產品涵蓋建面130-265㎡三至五房。

區府位置和星河灣的標籤，所以市場上關注度高。

除了蘿峰村，星河灣還在黃埔拿下另一個舊改項目——賢江村，不過星河灣的重點目前在蘿峰村上，並沒有過多的精力投入到賢江村中。根據賢江村的招商文件，該項目拆遷安置總投資額約人民幣114.23億元，改造範圍總用地面積為121.59公頃。與蘿峰村一樣，屬於大體量項目。

在去年，賢江村的推進同樣出現了問題。如果賢江村要繼續推進，必然離不開政府的支持。

科學城還有一個巨無霸舊改項目——滄聯舊村改造項目，規劃住宅建面234.09萬㎡。

受恆大的影響，滄聯村的舊改推進也不太順利，為保證項目繼續推進，村組織不得不發文宣告「分手」。

隨後恆大發文否認，但以恆大目前的情況來看，已無法顧及這麼大體量的舊改項目。現項目由高新區投資集團與誠業公司共同推進的，也算有了保障。

長嶺居板塊

長嶺居規劃定位為廣州東部山水新城生態宜居示範區，具有高端居住、研發總部、療養度假、生態休閒、先進位造等五大功能。

因板塊定位高，其舊改也備受關注。

長嶺居目前已批覆的項目只有兩個，分別是華僑社舊改項目以及黃登舊改項目。

在2月23日的廣州市更新提速增效工作動員會上，這兩個項目被納入了第一批開工名單。

其中，黃登舊改項目將動工建設14.1萬㎡，計劃總投資15億元，包括安置房一期和融資區一期，打造「國際健康谷·生態頤養城」，重點發展大健康、商業休閒、生態辦公、人才公寓等四大產業類型。

華僑社舊改項目將動工建設8.7萬㎡，計劃總投資8億元，主要建設回遷安置房、集體物業、幼兒園以及政府產業用房。

其餘未批覆項目，雖然未在第一批開工名單當中，但同樣有望在今年開工建設。

老黃埔板塊

老黃埔板塊不僅是舊改熱點，也同樣是廣州樓市的熱點。

由舊改轉化而來的富頤華庭、萬科城市之光、黃埔新城等商品房項目，貢獻了大量的樓市熱度。

老黃埔只有兩個舊改項目暫未公示改造方案，分別是夏園村和茅崗以東項目。

不難看出，老黃埔是整個黃埔區舊改進度最快的板塊，也是黃埔區重點改造板塊。

在上面提到城市更新動員大會上，老黃埔多個項目被納入今年第一批開工名單。

其中沙步村舊改項目將開工建設38.5萬㎡，規劃建設8棟回遷房、7棟商品房以1所高中。值得注意的是配建的高中為市屬唯一一所藝術高中，建成之後將充分發揮其師資、場地、教學教研、賽事活動等方面優勢，全面提升廣州藝術教育水平。

而黃埔新城有望在今年迎來新供應。

黃埔新城目前在售3房產品單價約3.1-3.5萬/㎡，在售4房產品單價約3.7-4萬/㎡。

而項目首開時的2字頭單位，目前已經沒了。

橫沙村舊改項目將開工規劃建設融資區3F地塊（中學），具體為1所48班中學，擬引進廣州市第六中學。中學建成之後，將解決片區居民子女入學問題，提升片區未來整體價值。

南灣村舊改項目將動工規劃建設15.94萬㎡，將建設集演藝、休閒、居住、旅遊、文化一體的多功能園區。

廟頭舊改項目將開工規劃建設3.5萬㎡，項目將以南海神廟為核心和觸媒，構建「文化+旅遊」、「文化+創意」、「文化+科技」產業發展體系，將片區打造成為以「海絲文化」為核心的產業高地。同時項目配建2所18班幼兒園、1所15班幼兒園、1所30班小學、1所60班完全中學。

茅崗路以西項目將動工規劃建設3萬㎡。作為魚珠片區數字經濟與人工智慧經濟走廊的起點該改造項目將導入高端產業，同時項目配建8個教育配套項目，規劃中學1所、小學3所、幼兒園4所，可滿足茅崗社區約5萬名學生就讀。

文沖石化路以西項目將規劃建設最後一期回遷房共計25萬㎡，可安置3595人，這將是項目的收尾工作。

老黃埔今年的舊改節奏明顯在加快，續建的項目優先完成回遷安置以及公建配套落地，而前期工作的項目有望在今年獲得批覆。

通過數據，我們看到了什麼

因為篇幅的關係，我們並未把其他規劃數據納入此次的討論當中，如醫院配建，公共設施配建，綠化公園等。事實上，通過這些規劃數據，我們更能清楚知道黃埔通過這場轟轟烈烈的拆遷當中，新建了多少所學校，新建了多少所老人院，新建了多少肉菜市場，新建了多少綠化公園、新建了多少交通道路……

回到我們最初的疑問，黃埔舊改究竟是不是單純的造城運動？

答案顯然不是。

通過過這些數據，我們發現黃埔的舊改不僅僅是建了新房子，通過貨幣投放，產業升級，使得周邊環境、交通、教育等公共配套會在近年內得到大大提升。

我們再說回知識城那個問題，像蟹莊村、重崗村、埔心村、蓮塘村這種位置偏遠，地廣人稀且交通不便的村落，為何會出現在此次的舊改浪潮中？

事實上，這些村落正是廣州城市化的進程中被遺忘的「角落」，是名副其實的「城中村」。它們既得不到城市發展的紅利，同時自身發展又非常受限。如果周邊通過城市更新升級改造完成，它們將會進一步被邊緣化。

很慶幸，這些村落最終通過區屬國企牽頭，依託城市更新的方式，加入鄉村振興、產業改造、生態保護等內涵，真正讓這些被邊緣化的村落突破自身的困境，享受時代的紅利。

因此，如果把黃埔舊改籠統的歸結為「拆了舊房子，建了更多的新房子」，這種說法未免太過於片面。

再來講講人口的問題，根據此前根據發布的《廣州市人口發展及社會領域公共服務體系建設「十四五」規劃》，「十四五」期間，整個廣州市預計新增人口約為232.34萬，其中，黃埔占比高達12%。

這些新增人口無疑會給黃埔帶來巨大的經濟增量。但這些人需要買房，需要消費，需要工作，他們的子女需要學校教育等，隨之而來的就是樓市供應、教育配套、就業環境以及公建配套。

為了能承載住這些需求，於是我們看到了這些項目中的各種規劃建設。

因此黃埔舊改的背後，是為了給後續經濟發展留下足夠的承載空間。

最後還是那句話，舊改本質上是「投資驅動」，大規模的基建投資、產業投資和房地產投資，真真正正地拉動了區域經濟建設。

而所謂的投資驅動，本質上就是建設驅動。政府通過財政投入，獲得區域重建發展，後續通過稅收形成良好經濟循環。

以上，黃埔舊改的邏輯便是如此。

作者：舊改徐老師