「上周末一天我們賣了25套。我都有點恍惚，這是近三年來，最火的一個周末。」大東中海匯德理營銷中心，銷售經理說罷，往沙發椅背靠了靠，志得意滿。
2月瀋陽房地產市場回暖之勢，迅雷不及掩耳。
根據中原機構統計的數據，瀋陽新房2月成交金額呈現出逐步上升趨勢：
第1周，8.9億；第2周，11.6億；第3周，14.7億。
剛開始時，短視頻平台上說回暖，收到的評論還是一片質疑與罵聲。隨著報導回暖的消息越來越多，而且親眼看到售樓處與中介的人氣，一部分人開始相信：
樓市確實回暖了。
截止到2.23，匯德理銷售金額超過2億。不出意外的話，它將坐穩瀋陽2月新房銷售金額排名第一的位置。
連續數日，走了萬科、華潤、中海幾個售樓處，與一線負責人聊天，得到了眾多一手消息，並總結了一些結論。
這一波的回暖，瀋陽與全國二線城市幾乎同步，沒有滯後。
成交量回暖，讓眾多大開磨拳擦掌，準備或已經漲價。
另一方面雖然成交量已經回暖，但業內人士仍普遍擔心：
購買力並未完全恢復，成交回暖不可持續，或只是曇花一現。
在這個乍暖還寒的季節，一如氣溫上躥下跳，樓市充滿了各種不確定性。
01
最近這波回暖行情，由剛需啟動，改善終於跟進。
此前，改善型樓盤銷量一直處於落後。而匯德理熱銷，代表改善群體入市，這對於整個瀋陽樓市行情，頗有意義。
匯德理走量這個階段，均價分別為：高層精裝1.35萬/平；小高精裝1.45萬/平，洋房清水1.7萬/平。
從價格上說，匯德理的價位處於低位。正是價格「親民」，迅速帶動了成交。
距離中海匯德理不到2公里的華潤時代之城，一直是直接競品，小高精裝均價約1.6萬/平，2月銷售金額也已經過億。
不遠處，還有東二環保利天匯，雖然分屬大東、瀋河兩區，但自入市以來，這三個央企大盤因呈三角之勢，始終處於同一版塊競爭中。天匯目前的均價為：高層精裝1.3萬/平；小高精裝1.4萬/平；洋房清水1.7萬/平，價格與競品相近，銷售金額也已過億。
這三個盤，定位同為剛改+改善，戶型面積相差不大，一般購房者分不清三大央企品牌之間的差別，從來都是：
誰價格便宜，誰賣的就好！
02
與東部這三個盤負責人溝通，一致反映：
剛需剛改150萬以內的好賣，改善樓盤250萬以內好賣。
因為這個三個盤的戶型面積段，從90—165平不等，屬於剛需、剛改+改善定位，能基本反映目前瀋陽樓市的現狀。
從買房人購買力而言，總房款邏輯是第一要素。
總房款含首付與月供金額，這是購房者首要考慮要素，直接影響購房者選擇哪個樓盤，哪個面積段。
我們還總結了一個結論：
無論東一環東二環，總款250萬、單價2萬以內的房子，符合東部人群當前的購買力與心理預期，若是單價超過2萬，總款300萬，有一部分人努力往上夠，還能夠得著；若是總款超過350萬，購買力會迅速下降。
03
價格，依然是目前樓市第一生產力。
這三個盤，從土地成本與建安成本角度考慮，基本都是賠本賺吆喝。即使是大開，央企，也需要現金流。
另一方面，購房者可不管你成本多少錢，如果不是降到目前價位，我就依然還是觀望。目前的價格相比於2021年，很多人認為降到位了，該出手了。
我們之前一直在說：
積壓了兩年的需求，必然會釋放出來。
這波回暖，正是觀望了一年以上的購房者開始出手了。
04
在總款180—250萬這個區間內或者更高房款的改善型購房者，多為
成功賣舊換新。
2023.1以來，二手房市場實際上領先於新房回暖，尤其是學區房的成交開始啟動，讓很多想改善的購房者成功換倉。
學區畢竟是剛需，無論多少錢都是要買的，就看購房者自己腰包的實力。
這是貝殼統計的2.25二手房數據，成交套數與新增客人數量，都在增加。二手房持續回暖，可以帶動更多的購房者賣舊換新。
直播間裡總是有人問：
我沒有學區需求，怎麼選。
每次都會回答：
即使你沒有學區需求，為了將來的流通性，還是要選擇帶學區的房子。
學區是你的房產抵禦風險與保值升值的重大價值點之一！
05
北部黃河大街兩大央企主力盤：華潤九悅與中海源境，均價在1萬8左右，屬於中高端改善，同樣也迎來了回暖，兩個盤的2月銷售金額都已過億。
因為價格明顯高於東部三個盤，是純改善定位的樓盤，銷售回暖，意味著此前一直觀望的中高端群體也開始入市。
源境下調了部分高層擋光房源價格，降為1.8萬/平左右，帶動了一波銷售；九悅一期剩下的144平及125平房源價格沒動，均價亦為1.8萬/平左右，近期走量也不錯。
但九悅二期174平最大戶型經過戶型改造與精裝標準升級後，再加上毗鄰即將新開業的萬象匯，均價已達2.4萬/平，幾乎摸到了黃河大街三台子天花板，並且比一期同樣戶型漲了不少，近來銷售有點難度；源境同樣如此，價格沒有調整的清水洋房均價依然為2.6—2.7萬/平，單價與總房款接近於終極置業，銷量沒有小戶型與低總價房源好。
不斷有人詢問九悅與源境如何選，用最簡單的話說：
洋房選源境，因為九悅都是高層；
年輕人選九悅，中老年人選源境，因為皇姑老人始終認為出了二環就不是市區，年輕人則沒有這個理解障礙，而且下樓就是萬象匯，生活配套極為方便；
若是看重品牌，那麼你們都有數，中海與華潤的區別。
從市場角度而言，我們總結的結論是：
單價達到1.8萬或2萬以上，這一波回暖中，曾經見點亮，但最近一周表現不好。
06
單價達到2萬以上的樓盤，並非全市成交都不好，青年大街沿線市中心大平層，總款達到400萬以上，2月成交活躍。
如果不是親眼所見，也不敢相信，2月一個周末，尚景新世界成交了數套400萬以上的二手房，其中包括一個朋友成功出售了自己的房子。
在黃佬邪親眼見證所知的兩套成交房子中，一套總款570萬，一套460萬，皆為後排三室河景房，單價均在2.5萬以上，而且都是買家看了一次便決定購買。
這兩套房子，黃佬邪都看過，價格確實非常合適，買房者一定也是懂行之人，否則不會迅速出手。
當然，現在市中心大平層二手房成交活躍度提升的重要原因同樣也是價格非常美麗誘人。經濟活動雖然恢復了，但做生意或因為某種原因，房東依然在短期內急需用錢，而且見過世面的他們捨得割肉讓利，於是成交。
正是目前二手房市場上有超值的便宜可撿，與黃佬邪一起考察市中心大平層的歐陽瘋遺憾的直拍大腿：
我現在要是有現金流，一定會拍下其中一套。
關於高端房產，我們的結論是：
現在是換倉好時機。
從全市範圍看：
符合地段價值的高端房產，總房款與單價並不是成交的核心要素，而是看賣家是否急用錢，買房是否有現金流。
通俗一點說：
當總房款達到400萬以上，買房的底層邏輯就不是錢的問題了，而是房子的本身價值是否被認可。
這一點，正是黃河大街與青年大街的區別。
皇姑因為聚集了大量ZF機構、事業單位、科研所，很多人都是一輩子在一個地方上班，只能就地置業，這是黃河大街置業的根本邏輯。
多寫這些，只是請大家明白，黃河大街是皇姑與北部的交通核心中軸，青年大街是全市的核心中軸。這就是差別。
07
分析現狀，我們再回顧樓市這半年的走勢，有很多極具價值的結論已經浮出水面，首先：
這一輪調整的大底已過，具體時間是2022第4季度。
雖然目前各大開熱銷的樓盤價格仍處於低位，依然是低於成本價銷售，但相比於去年第4季度，總體而言已經漲了至少1—2個點，平均為3—5個點。
除中海今年開始調整價格帶動銷售外，瀋陽三個一線大開萬科、華潤、龍湖，2023開始全面上調了價格。比較普遍的現象是1.1開始，取消了2022年底優惠的1—2個點。進入2月後，眾多樓盤隨即又上浮了一部分價格。
即使是匯德里，現在的銷售價格比去年第4季度也有所上調。
短視頻平台上，個別中介吵吵著開發商敢漲價，我們就不買，大家都不買，開發商就還會降。但為何還是有這麼多人買了呢？
稍微懂行的老百姓自己算了一筆帳：價格雖然漲了300—500元/平，但房貸利率卻降到3.9%了，房貸利率降0.2個點，綜合而言：
省下的利息可以覆蓋開發商的漲價，相當於購買成本依然等於甚至部分小於去年第四季度。
再加上經過多輪救市宣傳，一部分人認為房價已經到底，現在是抄底時候了。
我們此前一直提醒過：
別總盯著房貸利率下降，房價一旦上漲，房貸利率給你的紅利，未必能進你的口袋。
只是這個細節需要你隨時關注市場，才能體會到，很容易被絕大多數忽略。
但是目前房貸利率下降，其實是給了錯過去年第4季度大底的購房者，又一個抄底機會。
任何事物都是兩面性，正反兩面看清楚，才能唯我所用。
08
現在普遍關心的是，這波小陽春行情，能否持續。
比較悲觀的觀點是：
經濟活動雖然恢復了，但購買力還未完全修復，不可能持續回暖。
但若是在售樓處一線感知，現場的人氣很容易讓人上頭：
千萬別低估了老百姓購房的熱情。
前一周的一個熱議話題就是：
疫情三年，房價漲回來只用了一周。
這個話題，是形容上海、北京等一線城市，不適合瀋陽，但這種情緒很容易傳導。
一個上頭話題不行，那麼市場很可能會誕生另一個，如果類似的話題來三個，你說身邊的人會不會買？
經歷過2008—2009，2014—2015，2021—2022，我和歐陽瘋都有個結論：
大部分人買不買房，是跟風的，而不是自己的專業判斷。
目前，不利於買房的言論有：人口負增長，城市化率已經達到65%，工作不穩定收入不穩定，全國有6億棟樓……
關於房地產每一個負面話題，都可以在短視頻上被無限放大。
其實，除了工作與收入穩定性問題，以上的因素都不算太大問題：
人口總體負增長，但一、二線城市人口多數依然是流入；城市化率依然還有空間，最新的計劃依然是讓農民進城，6億棟樓那是涵蓋了城市農村所有的建築，包括商辦等各種產權的房子，和大眾理解住宅完全是兩碼事。
別忘了，房地產是支住產業，已經喊了N多回，今年的主題是抓錢，經濟恢復。房地產恢復，經濟才有希望。還有最近剛剛出台的不動產私募投資基金試點：
這個話題很多人看不懂，用一句不完全正確的話說：
我出台了這麼多政策讓你買，你還不買，那我找有錢人來買。
有了帶頭大哥，不怕你不買。
如果你看到這個新聞，想想最近北京、上海的豪宅為何帶頭回暖領漲？
即使我們不說這麼宏觀的話題，你有沒有關注到最近全國大V開始說通脹了：
菜價漲了你感受到沒？
今年底之前M2大概率會突破300萬億！
我們的M2從100萬億到200萬億，用了7年時間（2013.7—2020.1），而從200萬億到300萬億隻用了3年時間。央媽印錢的速度在加快。
前一陣子各路自媒體都在鼓勵提前還貸，現在M2數據一出來，已經有人開始喊要適當加槓桿抵禦通脹了。
不明白其中道理，不了解專業的你，很容易被灌得五迷山倒，到底應該信哪個，怎麼操作？
09
這一輪瀋陽樓市回暖行情，有以下幾大特點：
1，成交回暖行情與南方熱點二線城市同步，不像過去滯後3—6個月；
這點尤其要提醒大家注意，現在信息爆炸時代，即使城市經濟發展有差別，但信息傳播幾乎已經無差別對待，瀋陽樓市行情是延續過去的滯後效應還是從此開始與二線城市同步，還有待觀察；
2，瀋陽回暖的力度與南方比還是略有差別；
成都二手房交易量在2月某個單日突破過1000套，而瀋陽日成交量還處於100—200套之間；
成都是全國第一個常住人口突破2100萬的副省級二線城市，瀋陽常住人口900萬多一點，人口差別約一倍多，但二手房成交活躍度差不少；
3，這一輪樓市回暖，不再是傳統的一線城市帶動領頭，二線城市跟進，而是熱點二線城市全面回暖；
當一線城市人口數量越來越趨於飽和，房價超出了正常中產階級的購買力，二線省會城市成為更多年輕人的工作生活置業選擇；中產正在用自己的腳投票，或許我國的樓市行情習慣將發生改變；
4，大病之後需要大養，接下來的行情或是忽暖忽冷，但總體趨勢向好；
一位業內人士借用黃佬邪話說：上半年依然是ICU狀態，目前只是摘掉呼吸機，能自己喘氣，轉普通病房要等下半年，明年才能出院；
黃佬邪因為跑一線跑得多，相對謹慎樂觀一些。到目前依然認定上半年轉普通病房，下半年出院；
你看，即使再悲觀，也不否認未來向好了，只是對時間節點有異議；
5，大開漲價已經箭在弦上，不得不發，漲價後，成交量能不能保持，是個大問題；
2月各大開的銷售價格，依然是虧損，以價換量，達到了效果，但各大開從集團層面得到的指令是上調價格，從幾百到上千不等；
從市場反饋看，一旦一個盤的價格漲幅超過500元/平，勢必會形成觀望，這樣就會形成新一輪觀望拉鋸；
大部分大開在2023的統一指令是：
減少虧損，力爭修複利潤。
即使現在漲價，而且漲幅不小，但大部分樓盤價格還是在成本線以下，即還是虧損。這一點老百姓是不關心的，但對預判未來走勢，具有參考價值。我們的預判是：
漲價—觀望—入市—再漲價—再觀望—再入市。
10
這一輪調整行情，短視頻發揮了巨大作用；
大量降價信息充斥，而且其中含有眾多虛假降價信息，讓觀望情緒更為濃厚；大眾並不辨別真假，只相信輿論；
最近關於降價信息少了，反而義正嚴詞批評開發商漲價的視頻多了。
這兩天刷到一中介視頻，主題是：
開發商憑什麼漲價？你漲我就不買。不僅我不勸大家買，還鼓勵中介一起號召大家都不買。而且說了實話：
我不希望樓市好，市場一旦好了，客戶就自己去售樓處買了，開發商就不會重視中介了，愛搭不理的，還降佣金點位，只有市場不好，開發商才會重視中介。
這個視頻下，清一色的評論讚美：良心中介啊！
而某個大開高管去年底感慨的一句話，猶在耳畔：
2022所有的房企都在賠錢，只有中介賺到盆滿缽滿。
兩相對比，是不是頗為諷刺？
最後提醒一下大家：
兩年前降價特別狠的，比如某大7.5折，忽悠了不少人買，結果交房成問題了；
買的永遠沒有賣的精，越是看上去是餡餅的，越可能是坑；
（這句話說過無數遍，但似乎對大眾而言，基本無效。利用老百姓撿便宜的心理，幾乎一抓一個準。）
降階超過10%的樓盤，大概率會偷工減料；只有少數大開為了品牌形象能保證交付質量，但同樣也不保證100%交付品質；
如果2023房企在瀋陽依然虧損，沒有利潤，那麼肯定不會在瀋陽繼續投資拿地；
房企繼續虧損、不拿地，那麼交付質量、未來預期都不會好。
其實，當前的房地產市場有兩個：
一個是線上各種說房價降流量超高被各種讚美的；一個是線下已經開始有人抄底的。