數據顯示，1月西安二手房住宅網簽備案5148套，環比增長3.42%。價格環比漲幅0.6%，並列全國第二！
眼下，西安二手房進入2023年後，量價齊漲，可謂開了個好頭。
那麼，現在就能下結論二手房市場已經回暖了嗎？二手房市場現狀究竟是已經春暖花開，還只是「靈光一現」？
全國二手房市場仍在下跌，但西安在漲
先看全國數據，參考國家統計局數據，全國範圍二手房價有所下跌，但跌幅極低。
一線城市環比上漲0.4%，二線城市環比下降0.3%，三線城市環比下降0.4%。整體下跌約0.11%。
而西安二手房價格在連跌5個月後，首次環比上漲0.6%，位居全國第二， 呈現出明顯的回暖態勢。
二手房成交量加速回暖中，但去化壓力依舊較大
對於西安來說，雖然二手房價格連跌5個月，不過根據住建局所統計的數據來看，成交量已經連漲2個月。
而回看住建局所有的統計數據，也可以發現不少有意思的地方。
-2022年8月，網簽6472套，環比增長1%，同比增長15.36%
-2022年9月，網簽6085套，環比下降6.6%，同比增長38.83%
-2022年10月，網簽4390套，環比下降27.73%，同比增長27.74%
-2022年11月，網簽4758套，環比增長11.02%，同比增長15.73%
-2023年1月，網簽5148套，環比增長3.42%（不再提同比增長）
從這一數據上不難發現，自去年8月之後針對於二手住宅網簽量進行公示，僅有8月、9月二手房成交量在6000套以上。
隨即在10月成交量跌至谷底，而從11月-1月開始緩慢爬升。
但至今也還未恢復到2022年8月、9月時，每月6000套以上的成交套數，可謂是「病來如山倒，病去如抽絲」。
不過總的來說，成交套數和價格都在增長中，的確可以做出二手房市場已經回暖的判斷。
同時，西安二手房成交量的回升也可能反映出西安流入人口仍然正在增加。這也間接推動整個市場的發展。
確實漲了，但漲得不多？
需要注意的是，雖然二手房市場已經表現出了回暖的態勢，但不少跡象表明二手房依舊存在著較大的去化壓力。
目前西安二手房掛牌均價在約1.47萬/㎡，對比2022年3月的數據，基本上是合理的微幅上漲。
從價格上來說，掛牌價並沒有掛牌量而爆發上漲，原因也很明確，一方面在於掛牌房源議價能力差，以老舊小區房源居多。
另一方面，近3-4個月中，各式新房利好頻出，剛需、改善購房者均以新房為首選，因此擠占二手房空間。
而在漲價的房源當中，其主力軍依舊為優質學區房、次新房為主。
其中優質學區房漲價的典型案例，就是經開某盤。
幾乎每一次快速竄漲，都會有這一小區的出現，主要原因在於該小區被劃入經開第一學校學區，戶型以47-53㎡一室為主，具備極強的流動性。
而在次新房中，最近頗受關注的大多為港務次新房，例如綠城全運村、華潤未來城市等已交付部分。
不過這些項目雖然有著較高的諮詢量，但由於多數業主僅自住，沒有出售意向，僅僅只是「試探性」掛牌。
更有意思的是，很多諮詢的港務二手房的人，也並不是真的要買，只是對於選擇港務二手房近2萬/㎡的價格感到震驚。
西安二手房11月19日新政後掛牌量激增3萬餘套
截止2023年，2月25日在某房產網站上的二手房掛牌量已接近16.5萬。
而在11月19日放寬二手房新政之前同一網站的掛牌數量為13萬套，也就是說，在新政後3個月內，迅速激增掛牌量約3萬套。
假設按照1月成交量的5148套計算，理想情況下需要32個月才能完全去化，所以說這庫存壓力不是一般的大。
而轉到成交量情況上，占絕大多數的成交戶型都在70-110㎡之間。
這些項目中多數價格中等偏低，並且有著不錯的配套學校質量，因此具有較強的流通性。
這一定程度上就可以反映出，為何近期西安掛牌量會突然激增。
一方面是，西安11·19新政中，放開了針對二手房的政策，以及帶押過戶，市場上需求二手房的人群增加了，出售二手房的難度也比過去一年低了不少。
另一方面則是市場回暖後，很多購房者想要趁價格、利率低位時，把房子換成更大更好的區域，反映在市場上，就會開始增長掛牌/成交量。
總結來說，就是成交正在迅速回暖，二手房源也在爆發式增長。
這就給不少買/賣房者帶來了糾結，一方面看到市場好轉，擔心再不上車房價還要再漲，另一方面懷疑市場處在拋售情緒中，擔心自己買房最終高位站崗。
未來幾個月二手房還會不會漲/跌？別急，別焦慮。
客觀得說，在接下來的幾個月時間裡，影響二手房最大的因素之一，就是新政。
如果在下一次新政當中，針對於二手房有進一步的放寬，或許二手房成交還將有新的增量，可能會帶來一些階段性增長。
而如果保持現有規定執行，在過去數個月中，二手房需求已經得到了較大程度的釋放。
未來的成交量的主要組成部分，也只能較多的依賴次新房、學區房等高性價比房源，這部分房源占比更小，整體趨勢會相對平穩。
眼下，的確是改善需求置換的好時機，切記結合需求量力而行。市場回暖時，最需要保持冷靜，理性思考，不要盲目跟風。
住房是為了生活，而如果背上太過沉重的房貸，不能好好享受生活，那就本末倒置了。