董女士在防城港市買了套商品房，開發商逾期兩年交房，可董女士4年半後才起訴追討違約金，因為開發商一直未完成竣工驗收備案。這筆違約金該怎麼算？一審、二審法院判決結果大相逕庭。
近日，自治區高級人民法院再審判定，開發商交房時間以竣工驗收為準，董女士的起訴部分超過3年的訴訟時效，開發商賠償董女士8個多月逾期交房違約金，共計1.6萬餘元。
交房條件出現兩份約定
2016年3月，董女士看中防城港市的一套商品房，與開發商防城港市富某房地產公司（以下簡稱富某公司）簽訂了《商品房預售合同》，以61萬餘元的價格購買了其開發的一套商品房，並交完全款。雙方約定，房屋於2016年12月31日前交付，交付條件為竣工驗收備案。雙方又簽訂了《補充協議》，將交付條件變更為五方竣工驗收。
可該商品房直到2018年12月27日才完成五方竣工驗收，完成竣工驗收備案時間是2021年5月。董女士遲遲未能收房，2021年4月9日，她將富某公司告上防城港市港口區人民法院，索賠4年多逾期交房違約金9.5萬餘元。
兩級法院判決大相逕庭
一審法院認為，雙方補充協議約定有效，涉案房屋於2018年12月27日經建設、施工、監理、設計、勘察五方驗收合格，富某公司逾期交房違約，逾期交房違約金應從2016年12月31日起計算至2018年12月27日止。董女士2021年4月9日起訴，訴請的部分違約金已超過3年的訴訟時效，法院僅保護其起訴之日2021年4月9日往前推3年，即2018年4月9日起的逾期交房違約金。
一審法院判決，富某公司賠償董女士2018年4月9日至2018年12月27日，共計262天的違約金1.6萬餘元。
對該判決原被告雙雙不服，上訴至防城港市中級人民法院。
二審法院認為，雙方《補充協議》中含有不合理的減輕應當由出賣人承擔的責任，該協議無效，雙方交房的條件以竣工驗收備案為準。董女士的起訴部分超過訴訟時效，二審法院僅支持2018年4月10日起的逾期交房違約金，共1096天6.7萬餘元。
買房人獲賠8個多月違約金
富某公司不服判決，向自治區高級人民法院申請再審。
再審法院認為，按照相關規定，商品房要通過竣工驗收合格後，才可以交付使用，而竣工驗收備案是在竣工驗收合格後進行，兩者的時間並不相同。雙方協商變更房屋交付條件，並未違反法定標準，亦不屬於不合理減輕，或免除出賣人責任的情形，該約定合法有效。按合同約定，涉案房屋達到交付條件的時間是2018年12月27日。
法院還認為，董女士在2021年4月9日起訴，部分訴求超過民法典規定的3年訴訟時效，往前倒推3年，也就是從2018年4月9日起計算逾期交房違約金，以總房款60餘萬元為基數，從2018年4月9日計至2018年12月27日止。
自治區高級人民法院再審判決：撤銷一審、二審判決，富某公司向董女士支付逾期交房違約金1.6萬餘元。
本文由南國早報原創出品，未經許可，任何渠道、平台請勿轉載。違者必究。