作者 | 羅乾波
出品 | 睿誠研究院
2023年1月13日消息，長沙天心區黑石鋪城市更新片區項目結果公布，中標候選第一名為中建國際投資集團有限公司（聯合體牽頭人）、中建國際投資集團有限公司（聯合體成員)、中建海嘉建設工程有限公司（聯合體成員)。
招標資料顯示，黑石鋪片區城市更新項目位於長沙市天心區黑石鋪街道，北至湘府路，西至湘江南路，東至芙蓉南路，南至三環線、雀園路以及黑石路；項目總面積約9914畝，可出讓面積1057畝，總投資額約316億元。該項目將採用統一規劃、分期實施、滾動開發的模式，項目開發建設周期約為5-8年。
從招標內容來看，招標人作為本項目被授權的實施主體，以市場化方式運作本項目，自負盈虧。按照「投資、建設+股權合作」的方式，根據自身財力狀況以及項目實際需要，通過公開招標程序選定本項目的社會資本進行合作開發。本項目將採用「一二三級聯動」的模式組織項目實施。
簡析：
經睿誠研究院觀察，本項目的落定，說明天心區城市更新又大大推進了一步，新開鋪、九峰、黑石鋪等項目逐漸落子成局；中建五局、葛洲垻、電建、華潤、中房、中建國際，各央企縱隊紛紛搶灘布點，逐步將天心區「催熟」，沉睡多年的沃土也將逐步煥發出新的生機。
曾經稍微落後於其他區域的天心區，也開始大肆發力，要借城市更新的大風口來搶跑區域和經濟的發展。
對此，我們睿誠研究院獨家認為，本事件有三大意義：
首先，從企業角度來看，中建國際入主黑石鋪，就企業而言，表明「中海系」，在以二級市場摘牌雨花區天華村兩安用地模式、參與城市更新之後，已經不滿足於「點式」的參與法，需要參與更大面積和規模的片區類城市更新項目，以便分享城市進化的巨大蛋糕。
尤其是天心區這些城市更新項目的位置不錯，區域內相關資源相對較好，基本處於城市的重點區位，為房企重點補倉的兵家必爭之地。
中建國際作為「中海系」中，偏重於工程投資業務的一大主力，此次摘冠黑石鋪城新項目，既是對長沙城市更新業務的有力嘗試，也是為中海等關聯公司創造拿地機會的強力鋪墊，當然根據相關政策，並不能保證二級土地的成功摘牌，可相對而言，會比別人稍微又有優勢一點。
其次，就區域發展來講，黑石鋪片區的開發，將引發兩個改變，一是，南向拓展加速，二是從芙蓉南路的成熟區帶向江邊非成熟區帶輻射，而且在天心區規劃的南部新城的整體版圖上，黑石鋪處於「心臟」級位置，以前一直缺少強大驅動引擎，除了機場的影響之外，整個區域內缺少「動力源」，大量老房子、物流等中低端產業扎堆和占用大量土地，區域形象混雜，制約著開發品質的有效提升。
現在，以黑石鋪為中間節點和推進器，新開鋪到黑石鋪、黑石鋪到南端，上中下基本可以有效聯動，而能有效破解區域被隔斷、過去發展速度較慢，和江邊沉澱過多優質土地「待字閨中」、而不能出讓變現和轉變為相應產能的尷尬境遇，也將大大推動區域內的成熟帶向南發展。
其中，重點可以逐步拉開天心區臨江一帶的格局，以形成南部區域的城市排面。同時，可與再往南的奧體中心、省圖書館等社會公益性產業類項目進行有效呼應，兩者聯手，基本可以補全南部新城城市性相關產業的結構。
其間，隨著黑石鋪的不斷開發和成熟，常態性居住和商務類人流的持續導流，必將不斷激活臨江土地的價值，也將給相關產業項目帶來價值的加成。
其三，從全長沙的城市更新發展及比較來看，天心區與南部新城，發展歷史、客觀受限條件等，束縛依然存在，曾經想突破限制的優勢項目和條件不多，這也是造成這些區域存量土地較多和發展緩慢的一個重要原因，黑石鋪片區項目的規划動因、中建國際的願意進來等，在區域發展趨勢、可能性、企業因素等之外，長沙奧體中心項目的落位和啟動，是其中的一大推動力。
為何這樣講？
有一個細節可以作為此判斷的參考依據。
睿誠研究院注意到，黑石鋪城市更新項目，從2022年1月27日天心區政府首次發布招商公告、到12月22日發布招標公告、到2023年1月13日公布最後中標單位，整整耗時一年，這在其他城市更新項目上面比較少見。
主要是因為，以前，黑石鋪項目所處位置，很多社會資本不太看好，大家都很糾結。
這不像九峰城改項目，靠近芙蓉南路、旁邊成熟項目和社區較多等，對社會資本來說，在眾多制約下皆是一個巨大的考驗，而且還需要一二三級聯動，壓力極大。
比如，諸如土地出讓難題、規劃資指標的有效實現、周邊配套的匱乏、未來銷售價格及去化速率的匹配等，都是擺在桌面上的現實問題，導致該項目在招商上難度較大，故而費時費力。
就連近在身側的電建，於本項目投標時都沒有參與，也可反映出其中的一些問題。
你能說是簡單的排排坐吃果果嗎？
所以，我們睿誠研究院認為，最後中建國際能夠進來，在其積極拓展工程類業務的基礎上，如其他企業一樣，原來並不是有多麼看好這個項目的未來收益等。
對此，我們推測，其中，長沙奧體中心項目以及申辦2029年第十六屆全運會的加持和拉力，給了中建國際很多信心。
譬如，2022年11月，湖南省國士空間規劃委員會 (以下簡稱「省規委會」)審議通過了《長株潭綠心中央公園總體設計》，明確了長沙奧體中心的建設要求。接下來，該片區將按照申辦全運會的標準，規劃建設奧體中心 (一場兩館) 、省體職院和省訓練基地等重點項目。
2023年2月22日，湖南省體育工作會議在長沙召開，會議透露，2023年，正式啟動長沙奧體中心公園建設。
由此可見，上述兩大新聞顯示，長沙奧體中心項目的動作越發頻繁，建設也走在黑石鋪城市更新項目的前面了，將可以為黑石鋪項目的推進提供一些客觀的支撐。
當然，這裡並不是說，奧體中心的利好和先發動作，就是中建國際下定決心的核心原因，畢竟外部利好只是充分條件而非必要條件，真正打動中建國際的原因還是項目在招標公告中所列明的項目合同里的核心模式，即——基礎三費+運營補貼+績效考核之本底收益模式的設計體系（見下圖所示），內外結合之下，才有了中建國際的真正出手。
似乎有點扯遠了，如果有機會，我們以後再來說下黑石鋪項目的資金運作模式。
黑石鋪項目招商的成功，至少說明天心區在城市更新上面，邁出了更大的步子和取得了更好的成效。
因此，睿誠研究院也認為，從全長沙的城市更新來看，天心區黑石鋪城市更新片區項目，能夠在多種磨難之下得以成功，是天心區的成功、也是長沙以南發展的成功、更是整個長沙城市提質和提速的一大成功。
說其是從許多限制條件中突圍出來、和殺出一條血路，也不為過。
黑石鋪，是天心區的黑石鋪；也是湘江邊的黑石鋪，更深長沙的黑石鋪。
其意義，不僅僅是一個簡單的城市更新項目或區域開發這麼簡單。
在此，只講一點，黃浦江、珠江等兩岸的核心區域，哪一個不是城市的繁華重地、人聲鼎沸。為什麼長沙湘江南區依然只有三兩盞燈、稀稀拉拉的就值得思考。
這，也難以代表湘江的深厚底蘊。
黑石鋪，關聯南北、承東啟西，勾連長株潭，戰略價值不言而喻。
至此，你還會將其視為一個無傷大雅的城市更新項目嗎？
未來：
其中的參與者，都將被湘江銘記！
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