21世紀經濟報導記者李莎 實習生萬鵬 北京報導衡量一個城市的房價水平有很多標準，房價收入比是其中的重要指標。近期各大城市陸續公布2022年居民收入情況，為考察城市最新的房價收入比提供了可行性。
我國城市眾多，重點城市的房地產市場代表性更強、居民購房壓力相對大。因此，21世紀經濟報導將視線進一步聚焦到上海、北京、杭州、廣州、南京、天津、福州、寧波、重慶、西安、南通、合肥、鄭州、成都、武漢、蘇州、青島、無錫、濟南、泉州、長沙、深圳、佛山和東莞這24個萬億GDP城市（截止到發稿，深圳、佛山和東莞尚未發布2022年城鎮居民收入數據，主要統計其他21個城市）。
21世紀經濟報導嘗試通過對比萬億GDP城市的2022年和2021年的收入、房價和房價收入比數據，並結合其他公開信息和專家觀點，來分析城市房地產市場變化和居民購房壓力情況，並展望2023年收入、房價和房價收入比走勢。
需要注意的是，房價收入比一般是住房價格與城市居民家庭年收入之比，因而我們採用的計算公式是「房價收入比=全年房屋均價*城鎮居民家庭住房建築面積/城鎮居民人均可支配收入*戶均人口」。（其中城鎮居民人均可支配收入數據來自各地統計局和政府工作報告，戶均人口來自各地七普數據，全年房屋均價為中指數據月度房價均值，為方便計算，將城鎮居民家庭住房建築面積統一設置為100平方米。）
從目前的數據可以看到，2022年多個重點城市的房價收入比有所下降（即戶均收入買房需要花費的年限在降低）。有受訪專家指出，一方面2022年房地產市場整體低位運行，房價相對穩定，未出現前些年的大漲情況；另一方面同期城鎮居民收入改善，購房能力有所提升。
城市間房價收入比分化明顯
收入是衡量居民房屋購買力的重要指標。據國家統計局數據，2022年全國居民人均可支配收入36883元，比上年名義增長5.0%，扣除價格因素實際增長2.9%，與經濟增長基本同步。城鎮居民人均可支配收入49283元，比上年名義增長3.9%，扣除價格因素實際增長1.9%。
從各地已公布的數據看，除了重慶、西安和鄭州外，2022年其他萬億GDP城市城鎮居民人均可支配收入都高於全國城鎮居民人均收入水平，上海、北京、杭州、廣州、南京、寧波、蘇州和無錫城鎮居民人均可支配收入都在7萬元以上。
各地城鎮居民人均可支配收入名義增速在1.9%-5.7%之間，其中南京、福州、重慶、南通、合肥、成都、武漢、無錫、泉州和長沙這10個城市的城鎮居民人均可支配收入增速高於全國城鎮居民收入增速，武漢、合肥和福州為城鎮居民收入增長最快的三個城市，增速分別為5.7%、5.6%和5.1%。
光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華向21世紀經濟報導記者表示，從歷史經驗看，國內人均可支配收入與經濟增長相匹配，2022年國內經濟遭遇內外多重因素影響有所波動，但國內有效統籌疫情防控與經濟恢復，及時出台一攬子有針對性的紓困和穩增長政策，經濟整體保持增長，為居民收入增長提供保障。
周茂華表示，近年來，我國收入最高的三個行業分別是軟體和信息技術服務業、金融業、科學研究和技術服務業，這些行業多集中在重點城市，因而萬億GDP城市的城鎮居民收入相對高。但受複雜內外環境與各城市產業結構差異影響，各城市經濟增長和居民收入增長出現分化。武漢、合肥、福州等城市城鎮居民收入增速高，與城市經濟增速相對高、高收入行業相對集中等因素相關。
房價高低直接影響居民購房能力，從簡單平均後的年度房屋均價來看，2022年萬億GDP城市房價普遍高於2021年，但中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進提醒，年度房屋均價難以體現月度房價變化，並不意味著2022年萬億GDP城市的房地產市場行情好於2021年。實際上，2021年房價先低後高，2022年房價走勢正好相反。相比2021年，2022年商品房銷售面積和銷售額明顯下滑，市場整體低位運行。
受人口流向、產業分布、收入水平、政策措施等多種因素影響，萬億GDP城市的房價差異大，泉州和長沙房價低於1萬元/平方米，上海和北京的房屋均價則在4萬元/平方米以上。
與之類似，萬億GDP城市的房價收入比也呈現出明顯的分化特徵，除了杭州等個別城市外，一線城市的房價收入比整體高於二線城市，這也意味著一線城市高收入與高房價並存。
在已公布收入數據的萬億GDP城市中，上海的房價收入比最高，為26.3，北京僅次於上海，為22.9。此外，杭州、廣州、南京、天津、福州、寧波、重慶、西安、南通等地的房價收入比均在10以上，長沙房價收入比最低，僅為5.5，購房壓力相對小。
房價收入比有望繼續回落
縱向來看，儘管大部分萬億GDP城市2022年房價和居民收入均有一定程度上漲，但除了西安之外，其餘20個城市的房價收入比都有所下降，其中上海、福州和武漢均下降0.5，是比值下降最多的三個城市；北京、南京和合肥下降0.4。
對此，周茂華認為，一方面2022年房地產市場整體低位運行，房價相對穩定，未出現前些年的大漲情況；另一方面同期城鎮居民收入改善，購房能力有所提升。除此之外，部分城市出現房價增速滯後於城鎮居民收入增速的情況。多種因素都可能會帶來城市房價收入比的下降。
以上海為例，2022年上海房地產走勢「一波三折」，呈現「W」形。上海房協指出，2022年上海新房市場量增價穩，二手房市場量跌價平。2022年，上海城鎮居民人均可支配收入增加1605元，增長1.9%，高於房價漲幅，帶動房價收入比下降。
上海房協預計，今年上海新房市場將呈現量價齊穩趨勢，二手房市場將呈現量升價穩特徵。而據上海市政府工作報告，今年上海GDP增長目標為5.5%以上，居民人均可支配收入增長目標與經濟增長基本同步。照此預估，今年上海房價收入比或繼續降低。
放眼全國，1月70個大中城市中房價環比上漲的城市數量增加，新房和二手房價格環比上漲城市較上月分別增加21個和6個，一線城市新房、二手房價格雙雙上漲，二三線城市房價環比下降的趨勢也有所放緩。
一線城市樓市具有風向標意義，近期一線城市市場已有所回暖，如開年以來上海多個新房項目開盤當日即售罄，有項目認購率達400%。再如北京和深圳的二手房市場，當地官方數據顯示，1月北京二手房網簽8308套，深圳二手房成交1740套，而據Wind的數據，這兩個城市2月前22天網簽和成交量分別達10828套和1893套，預計整月增幅明顯。
徐躍進向21世紀經濟報導記者表示，目前房地產市場出現了一些恢復的跡象，部分熱點城市交易回暖。若熱點城市回暖趨勢延續，市場情緒進一步回升，部分城市有望出現小陽春行情，進而帶動整體市場企穩恢復。
徐躍進認為，隨著一二線城市成交占比的提升，以及前期品質較高地塊的逐步入市，預計今年房價整體將保持平穩的態勢。與此同時，隨著社會經濟的逐步復甦，城鎮居民收入有望進一步增長，房價收入比預計會進一步下降。
與之類似，諸葛找房數據研究中心也認為，今年居民收入水平與房價漲幅有望拉開差距，2023年全國房價收入比大概率繼續維持回落態勢，且降幅或加大，居民購房壓力也將進一步緩解。
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