21世紀經濟報導記者 李莎 北京報導房地產政策利好持續推出。2月20日，江蘇揚州和常州發布出台房地產支持政策的消息，其中揚州文件已正式出台，涉及取消限購、新購買改善性住房的原有住房不再限售、首套房貸利率降至3.8%、開展房貸「商轉公」、提高公積金貸款額度、發放購房補貼等內容，政策力度較大。
包括這兩個城市在內，據諸葛找房數據研究中心不完全統計發現，今年1月至今，已有70個以上的省市或省市下屬區縣出台房地產政策90餘次，其中春節假期之後各地出台政策近60次，內容涉及調整限購或限售、降低首付比例、降低房貸利率、提高貸款額度、發放購房補貼或進行稅費減免優惠、支持人才和多孩家庭等群體購房、推進「保交樓」、支持房企合理融資等。
去年中央經濟工作會議提出今年經濟工作的五項重點任務，其中一項是有效防範化解重大經濟金融風險，在防風險的具體部署中大部分內容都與房地產相關，釋放了明確的穩市場、穩行業信號。今年多部門發聲支持房地產市場，各地政府工作報告和新春「一號文件」中也頻頻涉及房地產需求端、供應端、住房保障等支持政策。
在系列政策出台、本輪疫情進入尾聲、經濟持續恢復等背景下，近期部分重點城市市場有所恢復。但從目前的情況看，市場邊際好轉仍呈點狀，高能級城市市場復甦，但整體房地產市場，尤其是三四線市場仍然疲軟。
如何看待近期房地產市場回暖情況？政策力度和效果如何？今年樓市表現是否會好於去年？業內人士對此的看法還存在差異。但隨著經濟回穩向好，政策支持工具加速推進，後半年房地產市場表現或將好於去年同期。
支持政策持續推出
2022年我國房地產市場運行整體偏弱，處於調整態勢。據國家統計局數據，與上年相比，2022年全年商品住宅銷售面積和銷售額分別下降26.8%和28.3%，成交走弱，新房和二手房價格指數也明顯下滑。
為穩定房地產市場，去年多次重要會議、文件都進行了相關部署，「房住不炒」、「保交樓」等仍是調控關鍵詞。去年中央經濟工作會議將房地產放在防風險和促消費任務下進行部署，與以往的調控思路有所不同。財信證券認為，總體來看，我國房地產調控政策實質上已經進入寬鬆階段。
房地產財政和金融支持力度也在加大，包括在企業端信貸、債券、股權「三支箭」支持房企融資，在消費端提供換房個稅退稅優惠等等，持續加大房地產托底力度。5年期以上LPR下調對於降低居民購房成本也有裨益。今年1月監管部門密集發聲，助力房地產供給側風險出清，促進行業運行回歸穩定。
各地延續中央政策思路，在地方政府工作報告和「一號文件」中對房地產展開部署。中指研究院梳理發現，防範化解房地產風險、支持住房消費成為多省市政府工作報告部署房地產工作的主要方向，並提出要在需求端、企業端、保交樓、住房保障等方面給予政策支持。
如今年浙江省政府工作報告在促消費條目下對房地產進行部署，提出要促進房地產市場平穩健康發展，堅持「房住不炒」，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題；紮實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作。
再如遼寧新春「一號文件」在推動消費復甦回暖條目下部署房地產工作，提出鼓勵合理住房消費。鼓勵二手房交易與新房銷售享受同等補貼支持政策。落實非住宅類商品房去庫存支持政策，對購買非住宅商品房實際用於居住用途且為首套剛需的，水電氣暖等收費價格參照住宅標準執行。對抵押銀行的二手房，在交易時可以「帶押過戶」，不用提前還貸即可辦理過戶。
2月以來，多個省市或省市下屬區縣出台具體的房地產調控政策，內容主要圍繞降低購房門檻、減少購房成本等展開。
降低購房門檻包括調整限購、限售等限制性措施，增加多孩家庭等特定群體購房名額等等，相關城市包括揚州、常州、瀋陽、惠州、武漢等。如2月5日，武漢發文明確，在武漢市限購區購房的家庭可新增一個購房資格，在非限購區擁有的住房不計入家庭購房資格認定套數，非本市戶籍家庭在限購區購買首套房的可實行購房資格「承諾辦、容缺辦」等。為促進銷售，部分城市銀行也有「連心貸」、「接力貸」等消息傳出。
減少購房成本包括調整房貸利率、降低首付比例、提高公積金貸款額度、發放購房補貼或減免交易稅費、推行「帶押過戶」、支持公積金付首付等。推出相關政策的城市很多，包括瀋陽、吉林、周口、烏蘭察布、無錫、贛州、海口、濟南、太原、臨沂、東營、威海、哈爾濱等等。如2月7日哈爾濱發布文件鼓勵住房消費，明確要通過發放購房補貼等方式促進房地產消費，推行「帶押過戶」模式，活躍二手房交易市場。
降低房貸利率是減少購房成本的重要方式，貝殼研究院監測發現，2月百城首套主流利率創2019年以來新低，103個重點城市中共23個城市下調了首套房貸款利率。符合首套利率動態調整的38城市中，石家莊、哈爾濱、長春、福州等17個城市首套房貸利率回調至4%以內。
部分城市樓市恢復
伴隨著各地系列支持政策持續推出、信貸環境寬鬆，近期房地產交易有所復甦。據國家統計局數據，1月房價上漲城市數量增加，一線城市房價環比轉漲，二三線城市環比降勢趨緩。
將視線轉向成交，2月20日，東吳證券監測發現，上周統計的60城新房成交面積347.63萬平方米，環比增加15.9%，同比減少10.1%；2月1-17日累計成交774.2萬平方米，同比增加36.8%。
聚焦二手房市場，貝殼研究院觀察到，2月上半月（1日-15日）貝殼50城二手房日均成交量較1月上半月增長超過70%。近期買房人觀望情緒減弱，從過去的多次看房、看很多套房、只看不買，到當前看較少房源就能成交。該機構認為當前二手房市場修復具有可持續性，預計2-3月會形成年內第一個二手房量升價穩的節點。
諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪向21世紀經濟報導記者表示，當前樓市傳遞出一定暖意，多城成交呈現回升態勢，這既得益於政策利好的加持，也與市場環境好轉有一定關係。隨著本輪疫情進入尾聲，前期積壓的購房需求也逐步釋放，政策效應發揮了一定的幫助作用，但效果仍有一定上升空間。
除此之外，中指研究院市場研究總監陳文靜向21世紀經濟報導記者表示，樓市經過一年多的持續調整，熱點城市需求自發恢復意願加強，這也是部分城市市場活躍度提升的原因之一。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，相比去年四季度，春節後樓市確實有所反彈。但言及「回暖」或者趨勢性反彈，還待觀察。近期各地還在大尺度推出房地產支持政策，房貸利率還在繼續走低，說明市場還很疲弱。
整體來看，東吳證券分析稱，近期房地產市場表現出「點狀復甦、邊際好轉、二手房優於新房」的特點。「分化」成為當前市場關鍵詞，不同城市以及同一城市的不同區域分化明顯。
在關榮雪看來，由於目前市場回升根基暫且不太穩固，仍有城市需要政策的繼續支持。著眼未來一段時間，其認為政策端將會圍繞釋放住房消費潛力持續發力，市場成交端大致呈現「前低後高」態勢，全年成交規模或將與去年持平。
國泰君安證券近日撰文分析稱，較弱的市場氣氛可能會持續更長時間，但房地產市場在一線城市較早回暖，將堅定市場對今年樓市總體復甦的信心。其認為房地產行業總體向好，未來幾個月有望看到更多基本面改善的跡象，真正的復甦轉折可能在今年下半年出現。
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