進入2023年，雖然樓市政策環境比前幾年好很多，但是目前的樓市行情依舊不樂觀，根本原因是現在房企庫存壓力太大，資金鍊緊張，而人們的購房意願不強。更重要的是，現在越來越多的人開始看跌房價，這是非常重要的，這讓市場中的購房者數量大幅降低了很多。根據統計數據顯示，全國新房銷售面積13.58億平米，同比下降24.3%，新房銷售額13.33萬億，同比下降26.7%。可以看出，2022年房企的銷售業績非常差，並且這是我國新建商品房銷售額二十多年以來的首次下跌。對此，不少人都表示房地產行業的發展已經達到了歷史最高點，而2022年以後房地產行業將開始步入下行階段。
確實，就像著名經濟預測的那樣：「一旦我國商品房銷售面積超過18億平米，銷售額超過18萬億，則意味著樓市發展已經到達頂點，原因是無論怎麼計算都不會有更好的數據了」。2021年我國新建商品房銷售額超過了18萬億，而到了2022年就直接降到13.3萬億，降幅近5萬億元。可以看出，現在樓市面臨的最大問題就是買房的人正在減少，而在樓市的這種轉變中，房企們並沒有做好準備。大家都知道，過去房地產行業一直都是高負債高周轉的行業，並且房企也都是高負債高周轉的運營模式。這種模式可以讓房企用最少的資金開發商最多的樓盤，再加上商品房預售制度，讓房地產行業一直高速發展。而現在房子不好賣了，房企沒法高周轉，但是房企依舊處於高負債狀態。
當這種現象出現，樓市就會出現各種各樣的問題，首當其衝的就是房企回籠資金受到影響，庫存不斷提升，負債也會越來越高。並且這種情況很難解決，只有賣掉房子房企才能回籠資金，而房子又不好賣，就導致越來越多的房企資金鍊出現問題，甚至很多房企更是出現了資金鍊斷裂的情況。一旦房企的經營出現問題，這些房企背後的樓盤就會停工停產，甚至一些樓盤會出現爛尾的情況。爛尾的越來越多，不僅侵害了購房者的權益，同時也會影響一個城市的形象和當地樓市以及經濟的發展。就比如2022年以來，長沙、武漢、鄭州和西安就背上了「爛尾」的帽子，針對爛尾樓，鄭州市已經開始出台相應的政策來解決，目前也達到了一定的效果。但是爛尾樓問題並不是一個好解決的問題，這將成為影響目前樓市行情的一個重要因素。
可以說，現在樓市已經「四面楚歌」，房企資金鍊緊張問題難以解決，由於爛尾樓的問題，人們現在又不信任期房，這導致期房越來越難賣。期房賣不掉，這意味著需要將房子蓋成現房來銷售，而現在房企最缺的就是資金，這讓很多房企陷入了死循環，這也是目前很多樓盤停工或者施工速度比較慢的原因。另外，目前我國的總體房價依舊處於比較高的位置，人們現在的經濟條件又有限，這導致很多剛需購房者根本就買不起房子。更重要的是，現在人們擔心房價下跌，一旦買了房子房價下跌了，就意味著人們的財富會大幅貶值。要知道，對於普通人來說，買房子並不是一件容易的事情很多剛需購房者為了購買一套房子，不僅要花光一個家庭幾十年的積蓄，同時還要背負二三十年的巨額房貸。
因此，在現在的樓市行情下，很多購房者雖然有購房需求，但是目前依舊保持著觀望態度，這讓房企非常難受。為了賣房子回籠資金，現在留給房企的只有一個選擇，那就是降價，通過降價促銷來吸引購房者買房。在2022年的整一年，各大房企都在一直降價促銷，不僅是價格上的優惠，一些房企還通過送汽車、家電和車位來吸引購房者？但是從2022年我國新建商品房銷售額來看，降價促銷並沒有取得太好的效果，這其中的原因還是總體房價太高。也就是說，目前我國的總體房價依舊偏高，人們依舊接受不了這麼高的房價，所以不少城市和地區的房價還有繼續回調的空間。
那麼，房價到底還有多少下跌空間呢？很多人表示就算房價降一半依舊買不起房子，那是不是房價真的能下跌一半呢？在筆者看來，這種情況對於大部分城市來說是很難實現的，更不用說平均房價了。對於房價問題，融創集團孫宏斌就曾明確表示，房價下跌超過30%，房企們都會破產倒閉。另外，潘石屹也曾表示，如果房價下跌超過20%，大部分房企都會消失。可以看出，平均房價跌幅20%應該就是這輪房價跌幅的底線。當然，這並不意味著平均房價真的會跌20%，就目前來看，平均房價的跌幅應該在10%以來。
為什麼平均房價跌幅會在10%以內呢？原因很簡單，為了穩定樓市發展，必須要保證房價的優勢穩定。目前房企的負債率比較高，如果房價跌幅太多，不少房企就會因為資不抵債而破產。所以，不僅房企不願意大幅降價，就是目前的樓盤也承受不了房價大幅下跌。因此為來保證樓市的發展，2022年以來全國各地不少城市都出台了「限跌令」，進入2023年以來，深圳、杭州和蘇州等城市都處罰了一些降價的開發商。
另外，為了穩定樓市，住建部也明確表態，未來幾年樓市將以穩定為主。進入2023年，隨著樓市調控政策逐漸放鬆和救市，不僅限購政策正在放開，房貸利率和首付比例也都降低了不少，這大大降低了購房門檻，對於真正的剛需購房者來說，買房的難度和成本都降低。當然，穩定樓市發展並不是阻止房價下跌，只是暫時穩定房價的穩定，讓樓市軟著陸。對於房價確實嚴重偏高的地區，隨著樓市穩定發展，房價自然也會慢慢回歸合理水平。對此，大家有什麼看法和見解呢？歡迎在評論區留言討論！