「禁群租會抬高租金」近日登上微博同城熱搜。2月1日，以更嚴舉措規範市場的《上海市住房租賃條例》正式施行，拍手稱快之餘，有人不免擔憂，因禁止群租而外溢的租住需求是否會拉高租房價格。
除了制度規範加碼，疫情防控措施優化帶來的人員流動加速，及節後返城潮也被認為是影響租房市場的兩大因素。日前，解放日報·上觀新聞記者採訪多家中介門店、房產經紀機構及專家，了解上海租房市場的真實表現。
「小陽春」主要體現在成交量
傳統租房旺季只有兩季，一是畢業季，二是春節後。市場認為，隨著我國疫情防控措施優化，樓市表現將逐漸轉好。上海作為交易最為活躍的城市之一，租房市場有望迎來首輪復甦。
「從業務訂單來看，『小陽春』更多體現在成交量上。」中原地產陸家浜門店店長余莎莎告訴記者。陸家浜門店周邊配套齊全，辦公和學校資源較多，近兩周內，諮詢租房的客戶增加一倍，成交量明顯增加，平均每天有2到3單成交。租金表現穩定，一室戶約每月7000到8000元。
單個門店的表現，折射出全市散租房源情況。根據上海鏈家散租房源數據監測，近兩周成交量要高於往年同期，比春節前增加50到70%。租金表現較穩定，以世紀大道周邊一室戶為例，其掛牌月租約5000到6000元，與2021年持平。「上海近期租賃成交量明顯上漲，但遠未達到『旺季』。因為2022年下半年以來，需求下行，成交量是下降的。今年處於復甦回正階段。」上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾說。
除了個人散租房源，長租公寓也有較好表現。根據克爾瑞租售事業部調研，上海部分租賃項目和租賃運營商在春節後的出租率明顯上漲，租戶轉化率提高。已度過爬坡期、出租率超85%的項目，節後出租率普遍提升3到5%，而項目開業不久、出租率不超50%的項目，節後出租率提升10到20%。
著眼2023年租房市場，隨著群租整治力度加碼，需求溢出是否會影響價格？楊雨蕾認為，群租群體規模小，個人行為很難影響整個市場表現。群租人群對租金也更敏感，一般會選擇租在更便宜的郊區或其他城市，對一室戶、兩室戶等主流戶型需求影響不大。
魔方生活服務集團魔方研究院表示，從目前的數據來看，上海住房租賃市場有望迎來「小陽春」，但隨著春招結束和流動人口逐漸減少，預計2月下旬租賃需求熱度會趨於平穩。
兩大因素影響幾何？
除了租金和成交量，戶型區位的需求深受外界影響。市場曾預測，疫情將改變人們的租住習慣，比如，合租在封控中帶來的不便會促進一室戶需求量增加。
「根據各個門店中介反饋的租賃情況，目前還沒有出現這樣的趨勢。」楊雨蕾表示。上海中環內的一室戶價格普遍在每月4000元以上，因此，絕大多數租客會在性價比和體驗上做平衡，人們在租金上的敏感度是比較高的。根據58安居客研究院調研，上海目前增長最快的租住需求是每月2000元以下。
作為租房市場的重磅新規，《上海市住房租賃條例》本月正式施行，明確禁止群租的同時，進一步規範住房租賃市場主體的各項行為，如立法規範房源信息發布制度，保證房源信息真實有效；明確住房租賃企業、房地產經紀機構向房屋管理部門備案，並要求從業人員持卡實名從業。
「通過立法讓房屋租賃全流程被嚴格管控，幫助我們規範了操作，降低從業風險。」余莎莎表示。不過專家認為，《條例》雖讓基層在執行中有了更清晰的依據，但執行過程中有堵還需有疏。
記者了解到，上海多個街道和基層社區治理正將群租整治行動日常化。如顓橋鎮近期通過聯合執法，清除3個小區7處群租房，又如漕河涇街道著手整治「頑疾」，處置一處群租屋內85平方米有超過10名租客。
「群租存在有負外部性，一直是社區治理中的『頑疾』，由此引發的消防安全、房屋安全、環境衛生、噪音擾民等問題，也成為多年來居民群眾投訴的熱點。」上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰指出，在禁止群租的同時也要保障基礎服務行業人員的居住需求。
「要解決這兩者的衝突，一是要政府採用措施鼓勵市場和社會多增加廉價租房，包括宿舍型的集中式公寓，類似安歆公寓、9號樓等；二是政府對一部分基礎服務行業人員給予一定租金補貼，提高他們對居住需求的要求，避免去尋找群租房。」他表示。
警惕新平台的監管漏洞
在租賃市場進一步規範的同時，湧現的新平台帶來的風險也需警惕。
「趁年輕想來上海闖一闖，計劃2月初入住，求靠譜室友。」春節結束，揚州人小閔在「小紅書」發布一條租房貼，迅速引來200多人跟帖。「這是我為租房註冊的新帳號，沒想到第一條帖子有這麼高的流量。」
隨著各大平台社區興起，租房平台不再局限於傳統中介機構開闢的在線平台。豆瓣、小紅書等月活量極高的社區平台，似乎也成了各大租賃機構和中介發布房源的新渠道。「我是3月下旬要到上海工作，靠小紅書平台很快就找到了室友，現在準備再發一條租房貼。」來自濟南的楚楚告訴記者，相比「開盲盒」找室友，「大海撈針」挑房子，她更偏好在社區里尋找志同道合的「姐妹」和漂亮的房子。
記者瀏覽小紅書平台發現，發布的房源貼都配有精美圖文，照片呈現的精裝修、窗外亮麗景觀，以及搭配的「懶人家電」，都在迎合年輕人的租住需求。受限於平台公約，租房貼不提及房源細節和具體價格，感興趣的用戶可留言私聊。得益於小紅書的「種草」基因，在點開一條租房貼之後，算法會給用戶推送更多相似的帖子。
「對於剛進入一個城市生活的年輕人來說，多一個渠道就是多一項選擇。」一位業內人士坦言，傳統平台和新平台各有利弊和側重，社區平台不同於傳統租房平台，用戶占據著內容生產的兩頭，眾多筆記中也會藏匿著虛假信息。在「濾鏡」加持下，一些普通房源會被人為抬高賣相，造成實物和圖片不符；一些中介偽裝成房東，通過發布低價假房源引流，吸引用戶到線下並帶看其他普通房源。
上海鏈家、中原地產多位經紀人提醒，在租房時要警惕房東身份，如果沒有通過中介自己找房子，那麼一定要讓房主出示房屋產權證原件、身份證原件，並核對兩者是否相符合。如果出租人說是房主的親戚朋友並委託其出租，也要看房產證及委託公證書。
如果是自己找到的合租房源，需要簽訂租房合同的話，可以去網上搜一下房屋租賃合同並列印出來，在簽訂之前仔細瀏覽，並在後一頁上寫明雙方的附加條款，把違約責任寫清楚，並要保存對方身份證的複印件。
在尋找室友時，不僅要看承租人的身份證、畢業證或其他相關證件，還要在交談中初步了解其職業、性格等。另外，讓對方交納房屋押金也能夠在一定程度上降低自己的風險，保存其身份證複印件，出於平等原則，出租方也要向對方交付自己的身份證複印件。
欄目主編：陳璽撼 題圖來源：圖蟲 圖片編輯：曹立媛
內文圖來源於網絡
來源：作者：戚穎璞