頂端新聞·河南商報首席記者 吳軍
高鐵物流和航空物流的加持，讓港區冷鏈看起來很是高大上。
但成也蕭何，敗也蕭何。
因為距離鄭州市區較遠，客戶選擇港區，就要面臨物流成本的增加，這讓港區冷鏈看起來沒有那麼「香」了。
秉承「項目為王」的港區，能否助力冷鏈業一飛沖天？
惠濟區冷鏈以零擔為主
港區冷鏈以合同物流為主
和惠濟區只聚焦於冷鏈業相比，港區的產業龐而雜，冷鏈只是其中的一個板塊。
對於冷鏈企業來說，選址當然首選惠濟區，退而求其次才是港區。
兩個區的冷鏈物流發展，跟各區的產業息息相關。惠濟區因為有速凍食品企業三全、思念，凍品市場如信基、中原四季水產物流港、中部兩岸·海鮮港等，其冷鏈物流的運輸以零擔為主，而港區則以合同物流為主。
鄭州鮮美來冷鏈物流有限公司，是入駐港區最早的冷鏈企業。它的前身叫宏遠水產，2000年，起家於鄭州惠濟區水產大世界，距離鄭榮肉類加工廠只有200米。
2011年，宏遠水產計劃在港區拿地，原計劃要拿100畝，後來實際簽約時只有70畝。當年，由宏遠水產100%投資的鄭州鮮美來冷鏈物流有限公司宣布成立，2015年投入運營。
「我們剛來這邊拿地時，周邊都是棗樹林，華夏大道還沒通。」鮮美來相關負責人稱，公司隸屬於棗園社區。
華夏大道是貫穿鄭州市主城區、鄭州航空港區的一條快速道路。2017年之前，這條路叫四港聯動大道。四港，是指航空港、公路港、鐵路港、信息港。
鮮美來建成的1.2萬噸冷庫，30%自用，70%出租。
2016至2022年，鮮美來最大的租客是順豐冷鏈，這一租就是6年。
2014-2017年，港區冷鏈的4年黃金期眨眼即過
「現在鄭州很多冷鏈企業的高管，要麼曾在順豐冷鏈工作過，要麼跟順豐冷鏈有過密切接觸。」鮮美來相關負責人表示，順豐冷鏈在港區的入駐、發展、擴張，成了鄭州冷鏈甚至河南冷鏈人才成長的「培訓基地」。
2008年，順豐最早接觸冷鏈行業，是為客戶提供陽澄湖大閘蟹的寄遞服務。2014年，順豐推出了冷運品牌。
2016年8月，順豐冷運食品陸運幹線網正式發布，成為彼時國內唯一覆蓋東北、華北、華東、華南、華中、華西等重點核心城市的冷鏈物流企業。也是在此時，順豐冷鏈布局河南，入駐鄭州港區。
2014至2019年，河南新開元供應鏈管理有限公司現任總經理陳世舉，曾任鮮美來運營商務總監。陳世舉回憶，順豐冷鏈選擇長租鮮美來，最主要的原因，是當時的鄭州，高標倉還非常少，高標立體冷庫更少，只有鮮美來有。2015年，鮮美來的冷庫一度租到每平方米110元，單托的租價沒有低於3元的。
2016年7月8日，由大連港集團、河南省機場集團及大連毅都集團共同打造的「華中冷鮮港」項目在鄭州港區正式開工。「華中冷鮮港」項目位於新鄭國際機場北貨運區，規劃建築面積為30多萬平方米。業內人士介紹，該項目是全國空港與海港聯合開展的首次冷鏈業務合作。
2018年，港區的冷鏈業發展步入了拐點。
大批高標倉入場，港區冷鏈業內卷嚴重
到2018年，距離2013年鄭州獲批建設國內首個航空港經濟綜合實驗區，已經過去了5個年頭。
物流企業紛紛入駐，高標倉、高標冷倉開始批量上馬，「項目為王」被頻頻提及。
2018年2月份，港區第一批11個重點項目集中開工，總投資達125.2億元，跟物流相關的項目包括：新南洋優鮮境外生鮮冷鏈產業園、恆豐電子產業園。
2018年3月底，第二批共27個重點項目集中開工，總投資達146.9億元，跟物流相關的項目包括：河南蘇寧電器有限公司蘇寧雲商華中地區物流樞紐（一期）、蘇寧雲商集團蘇寧跨境電商運營中心、河南唯品會物流有限公司中部地區運營中心。
2018年5月中下旬，第三批20個項目開工，總投資169.3億元，跟物流相關的項目包括：鄭州丹尼斯百貨有限公司丹尼斯航空港區購物中心、生物科技一街（志洋路—工業一路）。
物聯雲倉鄭州城市合伙人王坤稱，2013至2014年，鄭州高標倉只有二三十萬平方米；2018至2019年，鄭州高標倉進入規模化發展階段；2020年底，鄭州高標倉超過了200萬平方米；2022年底，鄭州高標倉超過了500萬平方米。
這其中，港區的高標倉占比也是一路攀升。2019年10月試運營的河南港新冷鏈物流有限公司，曾有過差不多大半年的好時光。
但2020年暴發的全球性疫情改變了格局。
直播帶貨、下沉市場，學會為客戶賦能
3年疫情讓港區冷鏈業大變。
出租率一度超過90%的港新冷鏈，2022年曾下滑至50%左右；曾經滿倉出租的鮮美來，如今出租率只有45%。
2022年下半年，一向以高價為傲的港區，高標干倉價格直跌至22元左右。「內卷太嚴重了。」鮮美來負責人稱，疫情讓客戶的選擇發生了變化。
以前生產旺季、庫房緊張時，三全、思念、千味央廚等企業都上門找庫，自2022年起，因為冷庫企業太多，上述企業採取了招標形式來選擇合作方。
2023年，冷庫行業的價格戰處於一觸即發狀態。業內預判，今年冷庫出租價格有望下降20%~30%。
如何破局？
2022年下半年，新開元供應鏈成立了電商部，目的是幫客戶拓展銷售渠道，為客戶賦能。
「客戶把貨放在我們冷庫，我們幫他們囤貨、送貨，只是滿足了我們的單方面訴求。」陳世舉
稱，冷鏈企業和客戶的雙向奔赴才能讓合作變得長久，自公司把直播搬進了倉庫，推出了「一件代發」服務，不但增加了和現有客戶的黏性，而且出租率提高了15%。
河南華鼎供應鏈管理有限公司的打法則是下沉市場。其總經理陳海濤稱，目前中國城鎮人口有8.3億，人均收入2000~5000元的占比為46%，這些人有消費意願，但希望能購買到性價比更高的商品。
「要專一專注，不要什麼都做。」陳海濤稱，華鼎自2019年成立後，就一直緊盯零擔冷鏈，要在這一厘米的寬度往下再深挖100米。