8月22日，鄭州外企職員王健來到中國工商銀行鄭州某網點，問工作人員：「銀行簡訊通知說，8月25日我的個人住房貸款要調整為LPR模式定價，這是啥意思？我買房時利率都已經打折了，轉了之後利率會不會更低？」

之前，工農中建郵儲5家國有銀行（註：不含交行）發布公告稱，8月25日開始對符合條件的個人住房貸款進行LPR（貸款市場報價利率）定價批量轉換。記者了解到，這次批量轉換涉及的主要是個人住房貸款和個人商用房貸款。

按照央行要求，銀行方面的批量轉換工作將於8月31日結束。如果銀行客戶在8月25日後對批量轉換結果有異議，可在12月31日前通過手機銀行或前往櫃檯辦理轉回原來的基準利率定價方式。上述5家國有銀行之外的銀行也在鼓勵客戶積極轉LPR。

LPR到底是什麼機制？個人房貸從基準利率定價方式轉為LPR後，每月將對還款金額帶來怎樣的影響？記者採訪專業人士，給您帶來通俗易懂的解釋。

【一個概念的誕生】

A.早期版的利率標準 — —貸款基準利率

還款利息占本金的比率是貸款利率。為了規範借貸市場，從1990年起，中國人民銀行（以下簡稱央行）發布了基準利率為貸款利率標準，各個商業銀行可根據這個標準在20%浮動以內的基礎上制定各自的貸款利率。

中國民生銀行鄭州某支行一位客戶經理這樣打比喻：假如央行是一個種紅薯的農民伯伯，銀行是兒子們，銀行客戶是買紅薯的顧客，貸款基準利率是建議零售價。每一年農民伯伯都會將紅薯分給自己的兒子們，讓他們上街售賣。

假如今年農民伯伯告訴兒子們：「今年紅薯建議零售價為4元一斤。」兒子們碰到了信用好的老顧客，說：「為了感謝您多年照顧，今年紅薯我給您算3元一斤。」而碰到無賴客戶，兒子們則把紅薯賣到6元一斤。

這種定價方式雖然可控性很強，但也存在滯後性。央行每年發布一次貸款基準利率，而在這一年中，如果經濟發生大幅度下滑，銀行貸款利率不能馬上調整，就會導致有貸款需求的中小企業更無力負擔貸款成本。這會導致企業資金鍊斷裂，繼而破產。

B.改進版的利率標準 — —貸款市場報價利率

基於此，央行不再「固執己見」，而是讓市場在「看不見的手」下自行調整貸款利率。

在2013年10月25日，貸款市場報價利率（Loan Prime Rate，簡稱LPR）機制誕生了。

央行發布公告稱，初期的LPR不再由央行直接報價，而是由9家銀行（工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、中信銀行、浦發銀行、興業銀行和招商銀行）在每個工作日上報各自的貸款基礎利率，在去掉最高和最低值後，取加權平均值得到的最終貸款基礎利率。

為了解釋這一概念，民生銀行鄭州某支行客戶經理繼續沿用農民伯伯作比喻。

農民伯伯（央行）把9個兒子（9家銀行）叫到身邊，說：「為了更真實地看到紅薯的價格，今年我不再給你們『建議零售價』（貸款基準利率）了。你們9個人根據市場供求關係，每天定好價格告訴我，我去掉一個最高值和最低值，按照某種權重取平均值，給你們其他兄弟做參考。」

農民伯伯的兒子很多，這9個兒子被選中，說明其資質較好。

為了讓兒子們報價更順利，農民伯伯又忍不住叮囑道：「買紅薯的顧客錢少的時候，你們就把價格定得低一些，這樣大家才買得起。要是大家都特別富裕，為了避免出現哄搶，你們就把價格拉得高一些，過濾掉一些劣質客戶。這樣吧，你們如果開始實在不知道怎麼定價，還可以參考我給你們的『建議零售價』 （貸款基準利率）。」

初期，由於都沒經驗，9家銀行就每天照著「建議零售價」抄「答案」。這使得貨幣政策在市場中傳導效率低下。也就是說，即使央行降息，企業的貸款成本也沒有隨之降低，資金難以流向實體經濟。

於是在2019年8月17日，央行對LPR（貸款市場報價利率）進行改造升級，報價行由原來的9家擴大為18家，民生銀行等納入其中。

此外，LPR報價周期從一天一報變成了每月20日上報，上報的貸款基礎利率的期限分別為一年期和5年期。

【一次轉換的魔術】

從貸款基準利率到LPR：由乘除法變成加減法

銀行貸款利率的參照標準，從基準利率轉換為LPR，如何影響買房人的貸款？

在2019年10月8日以前，買房人的貸款利率與央行所發布的貸款基準利率掛鈎。

從2015年12月24日央行降息後，央行對外公布的一年期的貸款基準利率為4.35%，1到5年期的貸款基準利率為4.7%，五年期以上的貸款基準利率為4.9%。

而個人住房貸款期限一般為5年以上。以鄭州購房貸款基礎政策為例，若首套房貸款利率優惠15%，則為4.9%×（1-15%）=4.165%。若為二套房購買，貸款利率則上浮10%，則為4.9%×（1+10%）=5.39%。

而在2019年8月25日，央行公告（2019）第16號文件表示，從2019年10月8日以後新發放的商業性個人住房貸款要以貸款市場報價利率（LPR）為參考基準定價。

第16號文件還稱，LPR是貸款定價的參考利率，個人住房貸款的借款人實際支付的利率要在LPR的基礎上，首先確認本地區域差別化信貸政策規定的加點下限，再綜合考慮銀行經營情況、借款人風險狀況和信貸條件等因素，由借貸雙方平等協商確定，具體表示方式為在相應期限LPR基礎上加基點。

央行人士在答記者問時舉例說，例如一筆首套房個人住房貸款，期限為20年，在確認政策規定情況下加20個基點（即0.2個百分點），在核算個人情況後雙方協商一致再加20個基點（即0.2個百分點），按照2019年8月20日公布的5年期以上的LPR 4.85%為例，該筆貸款的利率就為：

4.85%+0.2%+0.2%=5.25%。

業內人士分析稱，這是一個由乘除法變加減法的「魔術」。

同時，央行還明確規定了定價周期。新發放個人住房貸款的重定價周期最短為1年，也可選擇1年以上的重定價周期，也就是說，每筆個人住房貸款利率調整最頻繁的情況是按年變化。

例如，經借貸雙方協商一致，約定重定價周期為1年，貸款利率「於1月1日調整」，則貸款利率會在每年的1月1日按照上年12月20日LPR加差值重新計算。

【兩種條件下的估算】

例1：購房時利率打折 假設利率下調

鄭州外企職工王健於2015年在鄭州某小區購入118m²的住宅，單價約為16000元/m²。當時繳納房款三成，共56.64萬元。之後在銀行辦理貸款償還剩下七成房款，按揭30年。貸款利率按照首套房政策在貸款基準利率的基礎上打八五折為4.165%。因為王健的個人信用資質較好，所以利率沒有加基點。

按照等額本息的計算方式，王健需要每月償還6435.88元，30年下來，共支付利息99.532萬元。

若按照2020年8月20日央行公布的5年期的LPR值4.65%重新定價後，王健的房貸利率與LPR差值為4.165%-4.65%=-0.485%。

這意味著，王健選擇LPR轉換後，在一年的定價周期內房貸利率還是保持購房時的4.165%不變。

若下一個定價周期的LPR值降為4%，則王健的房貸利率則為4%-0.485%=3.515%。

當房貸利率轉換為3.515%後，經核算，王健需要每月償還8272.21元，剩下的25年，共支付利息83.19萬元。去掉從2015年到2020年間支付的約9.9萬元利息，相較於固定利率模式，剩下的25年，王健以LPR定價房貸利率後，將少支付約6.6萬元利息。

例2：購房時利率上浮，假設5年內利率下調，5年後利率上升

除了王健這類在購房時貸款利率是打折的情況外，還有一部分人在購房時利率存在上浮。

27歲的何超家住中牟縣劉集鎮，在2018年就近買了婚房，房子在鄭東新區白沙鎮，當時單價9800元/m²，總面積110m²。何超拿著手裡僅有的22萬元付了兩成首付，剩下貸款利率按照當時貸款基準利率上浮10%即5.39%，貸款期限30年。

按照等額本息的計算方式，何超需要每月償還4837.26元，30年下來，共支付利息87.9013萬元。

那麼，按照2020年8月20日央行公布的5年期LPR值4.65%重新定價後，何超的房貸利率與LPR差值為5.39%-4.65%=0.74%。

轉換LPR後，他在定價周期的當年內的房貸利率為5.39%保持不變。

假設從2020年到2025年，LPR持續穩定在4.3%,則何超的房貸利率為4.3%+0.74%=5.04%。在這5年期間，何超需要每月償還4658.65元，其間支付利息20.23萬元。

若在2025年的LPR值開始上升至5.5%，並之後維持該水平保持不變，則何超的房貸利率為5.5%+0.74%=6.24%。如果轉換後，剩下的貸款繼續再還23年，經核算，何超每月需要償還貸款5197.79元，需要支付利息67.39萬元。

若保持固定利率模式，自2020年起剩餘的28年內，何超將支付82.04萬元利息。若轉為LPR模式，經歷LPR先小幅度下降再大幅度上升的波動後，何超將支付約87.62萬元利息，相較轉型之前，將多繳納近6萬元的利息費用。

【爭論之外的兩個建議】

是否選LPR 銀行人士和金融專家給出建議

5家國有銀行提出房貸利率定價模式批量轉換為LPR後，社會各界的爭論沒有停止。記者梳理髮現，目前主要分為兩派主流觀點。

一派支持轉為LPR。首先，這一派認為10年內大機率利率會呈現下降趨勢。因為目前歐美國家包括日本等已開發國家已經進入0利率甚至負利率時代，中國房貸利率則遠遠高於已開發國家同期水平。且中國過去幾年的利率在持續緩慢下降，除非生產力大幅度提升的情況下才可能拉升利率。

其次，這一派認為，還房貸者只看10年內的利率即可，10年後貸款所剩不多，所以無需在意如何漲息，即便利息提高，也不會超過今天的利率水平。

另一派觀點支持繼續沿用購房時與銀行約定的固定利率。首先，長期看利率不會下降。中國的利率已經持續下降30年，2016年已經是最低房貸利率4.17%。且利率水平和GDP增速呈正相關，可能短期2年內利率會繼續下降，但後期將會呈上漲趨勢。

其次，由於利率不再由央行制定，而是由商業銀行每月20日更新定價，它們會更關注自身利益，所以後期商業銀行會更傾向於漲息。

面對這兩派觀點，銀行人士表示理解。工商銀行鄭州某網點的客戶經理還給出了建議，一般對於貸款利率在4.5%以下的不建議轉LPR,貸款利率在5.8%以上的可以轉LPR,在此中間的根據客戶意願可以選擇轉或者不轉。如果在8月25日後對批量轉換結果有異議，可在今年12月31日前通過5家國有銀行的手機銀行或前往櫃檯辦理轉回原來的基準利率定價方式。

除了用貸款利率來區分是否要轉LPR，一名研究金融20多年的大學教授還根據貸款年限提出了建議。

這名教授建議，如果是短期貸款，比如5年左右的房貸，選擇LPR模式是划算的。因為當前經濟下行壓力大，貨幣政策寬鬆，利率下降乃是大勢所趨。如果是長期貸款，要分兩種情況。一種是提前償還貸款型。比如雖然是30年長期貸款，但打算提前償還，則可以選擇LPR模式。另一種是長期貸款，不打算或沒能力提前還款，為了規避未來幾十年的風險，則可考慮選擇固定利率模式。

來源 河南青年時報

見習記者 張知雨

編輯 楊陽

審核 田震