資料圖片
隨著疫情影響逐步淡化,二手住宅市場需求穩步釋出,不少業主對後市看漲信心有所增強。來自廣州中原研究發展部的數據顯示,2020年第20周(5.11-5.17)二手住宅網簽均價為24725元/㎡,比4月的23888元/㎡網簽均價,高出837元/㎡,但仍比去年5月26756元/㎡的網簽均價,低2031元/㎡。在業主的心態轉變下,部分區域議價空間已經有所收窄,根據近一個月的中原報價顯示,目前花都區議價空間最大,黃埔區議價空間最少。
■新快報記者 何璐詩
1
疫情改變心態 催生新客源
在目前疫情得到有效控制的情況下,前段時間處於觀望的客戶開始陸續入市。從4月開始,新增上門客數量、帶看量基本恢復至年前水平,周度成交量繼春節後,再次重回千宗水平。2020年第20周(5.11-5.17)的網簽宗數為1107,廣州中原研究發展部數據顯示,二手住宅成交量最大的是花都區,共網簽192套,均價為13695元/㎡。其次是番禺、海珠和天河,成交量宗數分別為156、140、127,均價為22771元/㎡、36298元/㎡和45297元/㎡。
除了本來有意向的客戶,疫情也催生了一些從「堅決不買房」到「很想買房」的購房者。中原地產海珠寶崗分行店董陳盧光向記者表示,「疫情令買家對自己期待的居住空間,有更加確切的理解。」陳盧光在上月便遇上因疫情徹底改變心態的買家。「買家已是50多歲的中年男子,原本和太太孩子,以及弟弟一家,一起擠一間20多㎡的房子。經營麻將館的他,其實一直都有首付的資金,但總是晚上工作,覺得白天在家裡有個床位就可以,從來不打算買房。經歷這次兩家人長時間『捆綁』於家中,終於徹底改變看法,燃起買房需求。」
2
不同區域 議價空間差距大
在疫情剛穩定的3、4月,樓市仍以「買方市場」為主,客戶壓價現象相對普遍。不過到了5月,不少業主心態已逐漸趨向平穩,芳村、蘿崗等部分區域讓價幅度有所收窄。
「目前荔灣鶴洞板塊二手房業主的議價空間較4月有所收窄,降價放盤的房源不會太多,這是由於有心賣或者急售的業主在4月已經降價出售。」合富置業荔灣芳村力迅原築分行主管林興榮表示,不過現時放售的房源比較多,買家有很多選擇,所以業主反價的情況比較少。
「黃埔蘿崗區域5月的交投比4月更為積極」,中原地產黃埔中海譽品分行店董李信華表示,由於部分業主希望「賣一買一」,擔心疫情過後房價會上揚,令買房的心情更急切,同時也驅動了更迫切賣房的意欲。「與去年同期相比,成交的速度更快,基本在放盤一個月內就會成交。由於黃埔蘿崗區域二手需求一直比較旺盛,所以黃埔區議價空間相對較少,二房至三房單位大多是不足10萬的議價空間。」
此外,東圃板塊業主整體議價空間出現明顯收緊,部分業主甚至出現上調報價的現象。上月中原成交的一套112㎡三房南向的中海康城物業,年前業主放盤價為475萬元,但因看房客戶較少,長時間未能售出,業主選擇暫停放盤。而待3月疫情穩定後,市場購房客戶數量大幅增加,業主看中時機重新放盤,房源放盤價更是上升至493萬元,最後「談判」至480萬元成交。
而一些二手市場交投暢旺的區域,業主的議價空間則相對比較寬鬆。番禺區上周二手成交量是11區中第二位。合富置業高級營業經理張習輝表示,整個5月番禺的南國奧林匹克花園一帶區域的二手市場交投暢旺,成交比較多的是價格較低的房源。目前買家的斬價幅度比較大,例如總價約在200萬元的普通住宅,業主大概有10萬-15萬元的議價空間;600萬-700萬元的豪宅,業主大概有50萬-80萬元的議價空間。
3
海珠買一賣一客戶增多 均價上升
由於疫情期間積壓的需求,部分區域5月迎來了小高峰,中原地產海珠寶崗分行店董陳盧光表示,海珠區的二手需求在4月、5月陸續釋放,特別是本月上旬特別活躍。據廣州中原研究發展部監測,4月,海珠區網簽均價為34683元/㎡,而上周均價升至36298元/㎡,上升近5個百分點,高於全市平均水平,4月二手成交量則為全市TOP3。
陳盧光表示,目前海珠買家大多傾向配套完善的小區,例如學位、交通、商業都較完善的板塊,價格一直較為穩定。監測數據顯示,海珠成交相對活躍板塊為海珠西板塊,其中板塊向來成交活躍的光大花園,4月成交持續向好,成交均價在57557元/㎡。除光大花園成交活躍外,上月怡雅苑需求同樣活躍,其成交均價為34892元/㎡。
此外,據廣州中原研究發展部調研了解,海珠區置業客戶多以「買一賣一」的置換需求居多,而剛需客戶較前段時間有所減少。根據成交顯示,海珠區3房及以上的改善型戶型成交占比出現明顯回升,截至4月,占比已上升至36.8%,環比3月同期凈增9.1%。
4
報價合理的熱門小區 多在1個月左右成交
前段時間買家多處於觀望,但以最新的交投情況來看,不少熱門小區,購房周期都在1~2個月內完成。記者向中介了解到,目前整體成交保持活躍的小區,多是低門檻入市,或者具備優質的教育資源,以及生活配套成熟優勢的板塊。
例如芳村部分片區樓價尚處窪地,並有較多的優質樓梯樓小區,且業主價格相對「好談」,客戶接受意願較高。以芳村活躍樓盤合興苑為例,目前的在售均價在2.4萬-2.7萬元/㎡區間,套均均價為180萬元/套,適合追求低入市門檻的剛需客。
在機場路板塊中,匯僑新城成為了該板塊的「明星盤」,同樣是憑藉「價格低洼+配套成熟」的優勢吸客,成為了板塊成交的重要支撐點,上月成交均價為23938元/㎡。
成熟教育配套的東風東板塊,東風廣場、錦城花園整體成交繼續保持高度活躍,4月成交均價分別為77958元/㎡、78382元/㎡。
廣州中原研究發展部分析認為,主要由於該小區業主放盤價相對合理,客戶青睞度高,所以購房周期可實現在1個月左右。反而散盤業主叫價相對強硬,議價空間較窄,促使客戶接受意願偏低。目前樓市交易環境更趨理性,逐漸形成良性的交易環境。客戶僅遇到合適價格才會著手入市,不再盲目追價購買。若業主報價過高,業客雙方可能出現長時間的僵持。