羅胖精選 | 咖啡店該如何選址？（來源：羅輯思維）
我們辦公室旁邊的咖啡店老闆是個90後的女孩，她問了這麼個問題。她說，有一個共享辦公界的大品牌，邀請他們入駐到某個「辦公社區」開店，給辦公室的白領們做配套服務。我覺得機會很好，能跟大牌共享空間合作嘛，選址區位也很好。可是，共享辦公空間，你懂的，畢竟是有些封閉，她擔心會限制規模，一旦進去，實打實的硬體投入了，但是，如果人流量不夠，不就掉進坑裡了嗎？我到底該不該去呢？
乍看這是個很個性化的問題，其實背後的本質，是咖啡店這種小買賣，應該怎麼選址，寫字樓和商場，到底有什麼不一樣。真的遇到坑了，怎麼辦？針對這個問題，我們邀請到瑞幸咖啡的楊飛來解答，他也是上市公司瑞幸咖啡，就是咱們都喝過小藍杯的CMO。我們有請楊飛老師。
人生一切難題，知識給你答案。楊飛為你解答。
人流量，是咖啡店選址一個重要的考慮因素。想知道你適合不適合入駐到「辦公社區」，這個問題，本質上就是學會計算「辦公社區」可以給你的流量有多少，以及人流量多大的寫字樓適合開咖啡店。在這個回答里，我不僅會幫你分析如何通過人流量計算盈利水平，還會分享一些我們在這方面踩過的坑，供你參考。
流量分線上的和線下的。如果是傳統咖啡店，首先需要考慮線下流量，也就是它所在地的固定人流量。如果是偏線上引客的咖啡店，主要考慮的就是線上流量。比如瑞幸咖啡，它對地理位置的要求沒有那麼高，線下有一定的基礎人流量，主要依賴的還是通過線上用戶分享裂變帶來的非本區域的流量，理論上門店周圍1.5公里範圍的人群都有可能來購買。
但是，如果沒有網際網路引客手段，即使開通了美團和餓了麼等渠道，咖啡店主要依靠的還是本身所在區域的人流量。如果是想開在辦公區域裡，那人流量主要就是寫字樓里的辦公人群。
那人流量多大的寫字樓適合開咖啡店呢？理論上，在一個固定人群有1000人的寫字樓，如果你有咖啡、奶茶和小食等商品，而且前期有一定的優惠政策，一天做到20%-30%的轉化，也就是賣到200~300杯是很有可能的。基於此，假設你的咖啡店每天能賣到200件產品，每件商品平均價格在15元左右，每天營業收入就是3000元，那麼這個門店每月營業收入是72000元（按每個月24個工作日計算）。咖啡行業的毛利率一般是50%，也就是該門店每月毛利是36000元。假設該門店租金在1萬元以內，門店有3個員工（人工成本是6000元/人），設備折舊是每月1000元，那麼該門店每個月的基本盈利是7000元，基本可以實現盈虧平衡。如果每天賣到300件商品，那該門店每個月的基本盈利就能達到25000元，徹底實現盈利。當然這只是一種基本算法。
此外，咖啡行業的一個重要優勢就是用戶留存率和復購率都比較高，而且復購率會越來越高。因此，如果一個咖啡店在某個固定區域開業半年以上，理論上會有「雙50%」，即會有50%用戶消費，50%用戶復購，也就是單個門店一天可以賣到500杯以上，並且大部分都是老用戶。
通過上面這些計算，我們知道選擇辦公樓開店的盈利水平。其實，瑞幸就是主打寫字樓、服務辦公人群。你可能會問，我們為什麼不選擇商場這些人流量大的地方呢？
其實，商場的流量，屬於「流動性流量」，它其實對咖啡店也不是那麼友好。
一般商場周一到周五人流量會很少，周末會很好，周末人流量一般會比平時高30%-50%左右。因此對開在商場裡的咖啡店來講，平時人流量少，賣的不會太多，一周7天，只有周末是高峰期。除非是一些綜合樓商場，它後面背靠寫字樓，這是一種商圈型組合，再加上外賣，那它的基本人流量才會不錯。
當然，如果在商場和寫字樓兩者去選，瑞幸咖啡一般還是會選擇寫字樓，主打辦公人群。一是寫字樓人群比較固定，容易培養高頻習慣；二是咖啡是提神醒腦的功能性飲料，不偏休閒，對辦公人群有實用價值。因此做寫字樓是更合理的。
再說回辦公空間。像wework這種眾創型的辦公樓，空間究竟好不好呢？其實我們在瑞幸咖啡創業初期也考察過，當時覺得還不錯，一些眾創空間提供的優惠政策非常好，比如0租金，但是在選址考察過程中，還是放棄了一部分眾創空間，原因有三條：
1. 部分眾創空間招商不滿，實際辦公人群比較少，可能還達不到千人級規模，根據前面的盈利計算，單一門店很難做到盈虧平衡；
2. 有些眾創空間是老舊區域或廠房改造，區域比較偏僻，招商和出租率很一般。而且在這種改造區域開咖啡店，食品經營證照比較難辦理；
3. 大多眾創空間都是切割空間，看起來園區很大，其實每個空間可能就幾百人左右。而且這種共享型辦公室，人員流動性大，員工可能今天來明天走，就會存在很大的不確定性，人群的消費習慣很難培養。
總體來說，咖啡店比較依賴線上和線下人流。像星巴克這種傳統咖啡店主要考慮線下人流量大， 因此選址多在道路交叉口；像瑞幸咖啡這種偏線上引客的咖啡店，多選在千人級寫字樓大堂，以便鎖定線上線下兩個流量入口，比如線下的每天上下班、上下樓以及線上的人群裂變。所以，如果你是傳統咖啡創業者，對線下流量依賴度更大，建議還是尋找固定人群比較集中，人流量大但流動性不那麼好的空間，最好能抓住周一到周五，主要以咖啡這種提神醒腦飲料消費為主的人群，也就是辦公室人群。理論上辦公室人群的消費習慣是比較好培養的，因為咖啡有自己的魔法效應，會讓人越來越依賴性。
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