疫情來得有點突然，餐飲、旅遊也面臨了極大的困境，其實房地產行業也同樣經歷著休眠、銷售停擺。1月26日晚間，中國房地產業協會更是向會員單位並全行業發出號召，暫時停止售樓處銷售活動，待疫情過後再行恢復。

據CRIC不完全統計，截止目前已有包含湖南、江西、廣東、海南、黑龍江以及武漢、成都、重慶、福州、南京、蘇州、杭州、合肥在內至少60餘個省市下發通知，明確要求暫停售樓處銷售活動。

如此環境下，2020年房價到底會漲還是跌？

疫情帶來資金鍊壓力，房企加大促回款

2020年，或成房企生死年。

清華、北大聯合調研995家中小企業，結果顯示，受新型冠狀病毒感染肺炎疫情影響，85%的企業撐不過3個月！為啥？因為3個月現金流就斷了！

地產行業因為高負債，現金流就是企業的命根，所以流動性管理十分關鍵。

從2019年房地產全年開發投資金到位情況來看，1-2月份的房企的增速較低，顯著低於全年平均水平。疫情帶來銷售停滯，對房企影響最大的還是現金流問題。資金到位情況處於全年低位，若沒有銷售回款，房企面臨的現金流壓力無疑是非常巨大的，尤其是中小企業。

根據2018年統計年鑑的數據來看，當下房地產企業數量已經接近10萬家，其中國企與集體企業大約1000家。換句話說，大約90%以上的房地產企業是私企，尤中小企業為多。

對於90%的中小企業來說，資金鍊壓力巨大，2020年開局很艱難。房企此時的策略應是一方面通過節流，減少支出，另一方面加大銷售回款。

節流最重要的是減少拿地，情況特別嚴峻的企業甚至暫時不拿地。即便是萬科這樣1月份銷售業績沒有同比下滑的企業，1月份權益拿地面積、拿地權益金額也分別出現72.3%及68.7%的降幅。

促回款方面，最大的舉措是降價促銷。大多數房企的資金鍊都不輕鬆，要快速走量回籠資金降價促銷就是最直接有效的方法。

從房企的角度來看，降價成為可能。

回望2003年，政策是關鍵

房地產行業，光看房企可不夠，政策因素始終是一大利器。此時，回望SARS，以史為鑑，或許會有新的啟發。

2003年，房地產市場似乎更具"免疫"效應。那一年全國商品房銷售增速在3-4月出現下滑，隨後逐步恢復，全年來看房地產投資同比增長30.3%，商品房銷售面積同比增長25.77%，依舊維持高增長態勢。

從政策角度來看，2003年曾出台抑制房地產投資過熱並防範金融風險的《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。然而，在SARS之後，國務院發布《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》提出"對符合條件的房地產開發企業和房地產項目，要繼續加大信貸支持力度"。政策的轉變尤為關鍵。

從2月份初期來看，央行2天進行1.7萬億的逆回購操作，就是為了保證疫情之下流動性充裕，降低金融機構融資成本並最終推動企業融資成本下行，對於高負債的房企無疑是有一定的利好信息。

疫情一旦平穩下來，政府是否會如同2003年那般轉變態度，適時出台相關刺激政策十分重要。目前來看，雖然仍在強調去槓桿，但是也不願看到房價過快下跌。

從政策支持角度來看，房價過快下跌的可能性不高。

買房的需求始終存在，只有延後，沒有消失。保利長春公司某項目2月1日晚8:00在線直播，共計81333人觀看，由此可見購買者對於買房的需求並沒有消退，不過是現實約束了實現。

房價如何，始終需要分城市看待，核心城市的房產價值長期來看並沒有下跌。

回望歷史，2003年，SARS起於廣州，但是疫情對廣州和深圳樓市的影響相當有限。當年整個廣東省商品房成交金額為978.1億元，同比增長19.23%，成交面積3061.32萬平方米，同比增長20.56%。

總結來說，中小企業多集中在下線城市，這部分企業會有銷售回款的巨大壓力，因此降價促銷的可能性比較高，所以這部分城市可能會有5%左右的房價下跌，但是對於核心的一二線城市來說，疫情衝擊更多只是延緩效應。