去年12月28日，央行一則存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR公告牽動了購房人的心，這意味著過去傳統的以基準利率為錨的方式將被取代。按照規定，自2020年3月1日起，銀行機構應與存量浮動利率貸款（即2020年1月1日前已發放，或者已簽訂合同但未發放的貸款，不含公積金個人住房貸款）客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為基準定價的浮動利率貸款，也可轉換為固定利率貸款。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。原則上需在2020年8月31日前完成。

也就是說，從本月起截止8月31日，很多人會陸續接到銀行電話，讓你重新「簽訂」房貸合同。這等於給了購房者一道選擇題，據銀行工作人員近期電話諮詢來看，客戶最擔心的是如果轉換成LPR，房貸是否會增加？究竟該選擇固定利率不變，還是選擇掛鈎LPR？下面我們就兩類定價模式全面解析，方便大家的疑問對號入座。

固定利率和LPR怎麼選

轉換為固定利率：轉換後的利率水平等於原合同當前的執行利率水平，利率水平在合同剩餘期限內固定不變。

轉換為LPR加點形成的浮動利率：LPR是貸款基礎利率，採用公開市場操作利率加點的方式定價，即18家商業銀行根據市場情況報價（MLF）的基礎上加點形成的平均值。簡單來說，房貸利率=LPR利率+加點。

如何轉換呢？之前的計算機制是房貸利率=基準利率*（1+浮動）。舉例來看：假設你有一筆房貸，剩餘還款期限為10年，原定價水平為基準利率上浮10%，那麼原來執行利率=4.9%*（1+10%）=5.39%。

若選擇轉換為固定利率，則在剩餘的10年期間利率均為5.39%，永不再變。若選擇轉換為LPR加點形成的浮動利率，按央行要求，先算出老利率（5.39%）與去年12月的LPR（4.8%）的差值，也就是加點值，再把每月公布的LPR與加點值相加，就是你的新利率。所以這個加點值=5.39%-4.8%=0.59%，加上2月份剛公布的五年期以上利率4.75%，新的房貸利率就等於5.34%；若日後LPR繼續下行，實際房貸利率會越來越低。

當前來看，轉換LPR後的利率低於固定利率，如果LPR後續一直下降，每年的還貸成本日積月累也能省下一筆不小的數目（貸款100萬30年期，月供減少30元左右，大約30年內整體利息少支出10800元左右），因此選擇參考LPR加點的定價方式更為優惠。當然，也不能排除一旦經濟處於上行周期，LPR利率隨之上調的風險，到那時候購房者可以選擇提前還貸來避免房貸利率上升帶來的成本上升。

從長遠看，選擇LPR加點浮動的利率方式是否有利於購房者，還是取決於LPR的未來走勢。

LPR未來如何走

說句實話，未來十幾二十年的預測，沒人說得准。但是短期來看，三五年內LPR大概處於下行趨勢。就今年而言，受疫情等多重因素影響，我國經濟處於特殊時期，不少企業從高空瞬間跌落谷底，此時央行為了快速提振經濟，實行貨幣寬鬆政策是必然。而2月20日，央行在剛宣布降息的5個月後，又公布的最新LPR也沒有讓大家失望，5年期LPR利率為4.75%，下調了5個基點。

而此前半年內，LPR已作出兩次下調，分別從2019年8月的4.85%下降到2019年12月的4.8%，然後降低到現在的4.75%。一方面，疫情加速了房貸利率的下調，另一方面，房住不炒、房地產市場保持穩定的初心不會變，為了抑制炒房，LPR沒有提高的可能。如果再把眼光放長遠，城市化進程已到一定階段，人口紅利逐漸降低，經濟增速不復以往，低利率仍是刺激經濟的有效手段。

除了上述兩點，大家關心的幾個細節問題，比如轉換後房貸利率會立馬減少嗎？這個轉換後是有重定價周期的，就是按照當時的LPR利率重新計算合同里的房貸利率，央行規定最短為1年，最長為合同期限。也就是說，轉了LPR後，到第一次重定價之前，房貸利息支出與原合同一樣不變。

比如你的房子在3月1日房貸利率轉化為5.39%，選擇一年期重定價，那麼一年以後的今天，就會按照最新的報價利率重新定價，按照新的基礎利率重新計算。

另外，如果現在還沒接到通知，想轉換要找誰？根據多家銀行的通知，由於疫情原因，不少銀行主張線上自主操作辦理，客戶可在貸款行的手機銀行、網上銀行、簡訊銀行等渠道完成定價基準轉換，線上渠道以各家銀行通知為準。不過，疫情防控情況穩定或結束後，各家銀行也會開放線下辦理渠道，還沒接到通知的莫心急，整個流程會持續到今年8月31日前。