01
第一個問題。
從年初就說，今年天津土地出讓目標是1387億，完成了嗎？
差不多吧，如果新梅江、水西公園、學府工業區、河東工業大學這4宗幾十億高總價地塊不延期，現在已經撞線了。
今年出讓的近180宗地塊中，總價超過10億的，只有35宗，還不到20%。
說明三點。
① 捆綁商業的地塊，開發商不願意拿。照這樣下去，以後想崛起個商圈費勁了。
② 太貴了。開發商拿不出那麼多錢，要不起。
③ 即便開發商有錢，也不想把雞蛋放在一個籃子裡。
50萬弄一個項目，得賣到猴年去？還不如弄5個呢，現在講究快進快出。
可能還帶著點小情緒，排骨都30多一斤了，周杰倫演唱會門票還2000塊一張呢，怎麼房子就賣不上價？
不管怎樣，土地出讓量創新高了。
去年土地成交面積1345萬平米，今年預計達到1800多萬平米，幾乎是去年的140%。
*19-4季度為預估數據
02
第二個問題。
開發商說，再不買明年漲價了，我要相信嗎？
樓市政策放鬆了。
深圳、廣州、佛山、鄭州、南京……行動起來了，多米諾骨牌已經鬆動。
要漲價吧？好像是這麼個邏輯。
市場焦慮正在滋生。
對於天津來說，漲價不是一蹴而就的。
一個病人，給他吃了藥馬上就能百米衝刺嗎？
一艘巨輪沉入水底很深了，需要先夠到水面，才能再浮在水面之上。
沒那麼快。
但政策鬆動，天津應該快了。
現在的政策，都是「措手不及版」，沒有預告，直接現場直播。
只要政策出世、小陽春來了，當時的房價肯定是普漲的苗頭，大風來了，豬都能飛上天。
但大風不會一直吹，明年房價不會一騎絕塵。
我們要討論的是，明年小波段行情結束後，會不會漲價？
03
第二個問題，要用第一個問題來回答。
土地成交是房地產邏輯閉環的第一步，土地出讓情況，會泄密新房價格。
今年土地供應量巨大，經濟規律中，量大價可能是平，也可能是跌，這些機率都遠高於量大價漲。
土地市場也分化。
今年哪些板塊土地出讓量大？哪些板塊量小？
換句話說，哪裡是「庫存重災區」，哪裡是「房源稀缺區」？
庫存重災區，明年漲不了價。
*統計為住宅地塊，不含商業、不含安置房
04
濱海西站雖然因為金海雲城火了一把，可你知道它的量有多大嗎？大約6000套房源；
除了金海雲城，還有新城吾悅華府、振業地塊。
未來科技城的地塊就是首創光年城，雖然體量大，但位置太邊緣，暫不考慮。
塘沽灣今年出讓了9宗地塊，有的已經入市了。
現在就「營養過剩」。
賣的好的，一周認購十來套，但大多數項目也就是個位數。
這還不算完，又一塊地已經掛上了，12月25日出讓。
好傢夥，一年10塊地，明年還得接著「補」。
有中建城這個最低價，別人也漲不起來。
想要漲價不光天時地利，還得周邊樓盤同意。
武清南湖今年賣了6宗地。
去年底也就3個新盤，今年秒變6個，不停的出讓土地，也是因為地鐵5號線延長線規劃的利好。
但這條線什麼時候能修，大家心裡都有數。
利好不會那麼快兌現，項目已經正面廝殺。
海教園就更不用說了，競爭已經白熾化。
還好現在哥幾個價格都比較統一，「不幸」的是，新出讓的天悅風華南側地塊，樓面價只有9000+，容積率1.4。
估計將成為片區最便宜的洋房，也就1萬8，是不是有點「壞菜」？
鐵東北路簡直是「內憂外患」。
今年4宗地塊出讓後，板塊內就有9個項目了，價格戰馬上on line。
綠地新里北苑1萬9的精裝洋房橫在那，誰還能越界？
而且，產品傻傻分不清楚，不知道是不是該夸開發商重視傳承。
讓鐵東北路「雪上加霜」的是，宜興埠板塊啟動了，規劃已公示。
加上未來城，還有大約1萬套房源在候場，房價梯度不能破。
這得多大的風才能把鐵東北路吹漲價？
*宜興埠板塊新規劃
新立已經有降價苗頭了，4個項目供大於求，想買的再等等。
武清商務區也賣了4塊地，而且馬上又要出讓2塊地。
這個板塊也漲不了錢吧？
不不不，武清要單拎出來看，它有持續不斷的人口流入。
正所謂「得北京人者得天下」，還沒到小陽春，人家二手房已經「坐地起價」了。
商務區板塊改善氛圍很濃。
福源悅和里、城投熙悅等最小面積都150平米，總價270萬起，還要綁車位，最魔幻的是有盤竟然售罄。
改善產品是能拉動房價上漲的，這個板塊明年不能小看。
大張莊「勇氣可嘉」，已經出讓了3塊地，這又掛了4塊地，明年1月份出讓。
不知道是不是梁靜茹偷偷的去開演唱會了。
直言不諱，這板塊賣不動啊，單價已經比開盤時降1-2千了，明年要再來4個嗎？OMG。
還有一個「供應巨無霸」——寶坻。
以上這些板塊跟寶坻根本不是一個級別。
寶坻2016-2018這三年都是天津土地出讓最多的區；今年也不少，大概120萬平米。
這4年能供應900多萬平米的建築面積，也就是大約9萬套房源。
很多人覺得寶坻適合投資，不能說完全不行，但得掂量掂量。
05
漲價沒什麼希望的，主要是這幾個板塊。
還有一些板塊，不管出讓地多還是少，本身就不具備漲價動力，可以忽略了。
比如小站、八里台、團泊東……
就好像其他地方都在用華為mate30pro了，它們還處在諾基亞3310時代，從地價看樓市價值。
一些板塊，它們本身就是2020年的房價風向標。
現在的價格，差不多還會是板塊的房價基準線，甚至明年會更低。
八面臨敵的狀態，想要掙脫這根線，有點難。
雖然不至於骨折甩賣，但每個項目都是「一個炸彈」。
你會說，沒準兒所有樓盤一起漲呢？
也不是不行，前提是得有源源不斷的購買力，有嗎？
弄不好就漲砸了，哪個項目也不能允許自己慢慢賣。
06
有的板塊碰上了高庫存，不淡定；有的板塊供應少，存在漲價的機會。
比如生態城，前三季度新房成交了80萬平米。
雖然今年只賣了3塊地，但對於需求量大的板塊，3塊地31萬平米，或許都不算什麼。
另外，市區是最有可能漲價的地方。
限價已經打開，對於部分低價盤來說，不構成實際意義。
但對高價盤來說，有重要意義，比如南開1911洋房備案價批到了精裝6.8萬/平米。
我們相信明年，少數樓盤還是存在捅破板塊價格天花板的可能的。
一旦出現更高的價格，對於市區高價盤就是一種暗示。
更何況，今年市區地塊出讓極少，將近180宗地塊，市區只有7宗，競爭力不大。
07
眼下，土地市場在復甦，買房人情緒有些高漲，但焦慮也在滋長。
我們對於行情的基本判斷沒變——明年小陽春會有波段行情，如果有政策出台，也會有波段行情。
但說到房價，依舊是「二八定律」。只有20%的樓盤有可能漲價，幾乎80%都沒什麼機會。
這是今年土地供應留下的「後遺症」。
而且，今年下半年，很多大牌房企都沒拿地，比如萬科、融創等。
子彈庫不能空，明年上半年，它們一定會掃貨，帶動中小房企進場，到下半年，又將是供應壓頂。
循環回來了。
不賣地可以嗎？明顯做不到，原因大家懂。
供需失衡的關係，明年會更嚴重。
既然供應量控制不住，又要保證「穩」字當頭，那就需要增加購買力。
你看，官方已經說了：明年進一步升級「海河英才」行動計劃。
所以，明年將是，無法漲與悄悄漲並存。