卷首語
近年來，長沙高度在不斷生長。隨著一幢幢摩天大樓拔地而起，這座頗具文化底蘊的城市的現代化步伐不斷加快。
2018年，長沙國金中心正式亮相五一商圈腹地。隨之而來的，是匯集了多個國際一線品牌的華中首店、湖南首店的購物中心，以及一幢95層高452米的商務塔樓。它不僅提升了長沙商業的品質，更刷新了湖南建築的高度。
也是在2018年，高度達248米的新湖南大廈交付使用。它成為芙蓉中路上又一引人注目的摩天大樓，集商務金融、文化藝術及休閒娛樂為一體。
林立的高樓，既是長沙社會經濟快速發展的見證，又提出長沙經濟還要持續快速發展以撐起向上高度的要求。
有面子，也要有里子。讓人倍感興奮的是，十年前或許鮮于聽聞的「億元樓」，即單棟稅收過億元的寫字樓，如今在長沙已不算新鮮。今年的長沙市政府工作報告中提到，2019年長沙的「億元樓」已達45棟，增速驚人。
向下生根，向上才能開花。正蓬勃向上的長沙樓宇經濟，在不斷發展的社會經濟的推動和「撐腰」下，已從單一的蓋高樓向如今的產業集群化、樓棟特色化晉級發展。未來，它還將帶給我們怎樣的驚喜，讓人不禁充滿期待。
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發展
樓宇經濟顯現活力，「億元樓」已經達到45棟
何為樓宇經濟？樓宇經濟是指以商務樓、功能性板塊和區域性設施為主要載體，以開發、出租樓宇引進各種企業以帶動區域經濟發展，體現集約型、高密度等特點的經濟形態。
今年的長沙市政府工作報告顯示，2019年，長沙市區「億元樓」(單體稅收過億)已經達到45棟。
在長沙市芙蓉區，有個被人們稱為「中部第一街」的定王台街道，這條街道共有63幢寫字樓，年稅收超過億元的樓宇就有5幢。其中一棟2011年就實現稅收5.28億元，比湖南西部一個大縣的年財政總收入還多。
「億元樓」刷新了人們的認知，也成為了城市的標尺。曾如鳳毛麟角的「億元樓」如今已在長沙遍地開花。
湘府西路上，華菱嘉園三棟高層相連、總建築面積37000平方米的鋼鐵色大樓十分搶眼，這是華菱鋼鐵集團總部辦公所在地。去年，華菱嘉園成為天心區又一座稅收「億元樓」。
而在開福區，位於芙蓉中路的華創國際廣場十分搶眼。項目以300米高成為芙蓉路第一高度，將打造成為長沙金融港，平安財險、中國人壽、普華永道、西部證券等重點企業已紛紛入駐。
湘江西畔，夜晚楷林國際的燈光璀璨奪目。作為長沙金融產業的標杆樓宇之一，它單個項目就擁有三棟「億元稅收樓宇」。
「長沙亮起來了！夜幕降臨，燈火輝煌的湘江兩岸，萬達廣場不再是一枝獨秀。」長沙市民周女士看到湘江兩岸的燈光秀時不由得感嘆。
以產業聚合為目標，將發展中心向空中轉移
從平面到立面，從千萬到破億，長沙的樓宇經濟正迅速發展，顯現出旺盛的生命力。
目前，長沙出現了各類型的專業樓宇，如電商樓宇、文創樓宇、律政樓宇、金融樓宇等。專業樓宇的出現，有助於產業聚集與企業協同，形成有競爭力的產業集群。
有研究表明，一棟高級專業商務寫字樓里各類企業所產生的效益等同於城郊7.8平方公里範圍內企業產生的經濟效益，樓宇經濟已成為城區經濟快速發展的核心增長極。
「樓宇經濟有四個顯著特徵：綠色、場景、智能、重塑。」戴德梁行大中華區策略發展顧問部區域董事容亞當指出，如今，網際網路技術飛速發展、移動應用快速更迭，「場景化營銷」思維在商業地產中得到充分體現，智能化樓宇標準不斷提升，社會對綠色智能物業需求殷切。
某區現代服務發展中心相關負責人表示，長沙樓宇經濟已從過去比硬體、比地段邁入到比服務、比業態的時代，「關注指標由硬體、地段、租金轉向軟體、環境、服務，定位更品牌化、高端化，樓宇集群的概念也更為凸顯，比如五一商圈、濱江新城、梅溪湖、高鐵片區的樓宇經濟發展較為領先。樓宇經濟對稅收的貢獻占比越來越大。」
長沙高樓林立，樓宇經濟顯現出旺盛的生命力。
樓宇特色缺失，缺乏長遠定位規劃
長沙樓宇經濟迎來全速發展「發力期」的同時，也出現了一些新問題。
「樓宇經濟存在三大瓶頸、六個短板。」樓宇經濟學知名專家夏效鴻表示，樓宇經濟重開發，不重運營；重生產，不重生態；重綜合發展，不重特色，同質化競爭嚴重。企業主題作用、軟體管理、稅收貢獻率、特色樓宇引領力、樓宇總體畝產出不夠等。
仁略企業管理諮詢有限公司高級項目經理田傑認為，對發展樓宇經濟，政府還沒有明確的政策促導。事實上，在都市核心區的樓宇中發展現代服務業、現代都市工業，需要比較高的初始投入、維持成本和財務費用。正是如此，一些企業都偏好在城市邊緣圈地發展，以降低產業投入成本和交易費用。
業內人士表示，目前長沙樓宇在開發時，功能定位並不明確，不少樓宇只重視招商，缺乏長遠的定位規劃，而且近兩年寫字樓市場明顯供大於求，市場還存在較大的去化壓力，「現在長沙樓宇智能化水平還不足，硬體條件也難以達到高端企業的要求，比如停車位短缺、電梯故障率頻繁等。」
特色
隨著長沙經濟的快速發展，摩天大樓不斷湧現，如何從「同質化」的樓宇中脫穎而出，成為開發商必須考慮的一個問題。
6月5日，2020長沙市開福區專業特色樓宇授牌活動舉行，新湖南大廈、華創國際廣場等4幢專業特色樓宇獲得認可。
實際上，這只是長沙專業特色樓宇的一個縮影。根據區位、資源的不同，突出樓宇定位，實現產業定向集聚發展，打造極具特色的樓宇樣板，已成為長沙部分寫字樓的出奇制勝之道。
01 律政服務專業樓宇
代表：華泰尚都
2016年3月，湖南省首座律政服務大樓正式授牌。
律政服務大樓案名「華泰尚都」，系湘煤集團、漣邵實業、湖南華泰廣廈地產有限公司投資3.5億元打造。項目位於長沙市芙蓉區，緊鄰省檢察院、省高院、省審計廳、市公安局芙蓉分局等公檢法單位，具有發展律政相關產業的地理優勢。
為了支持這一特色樓宇的發展，芙蓉區相繼出台了極具創新意義的個性化政策，為「律政服務大樓」的購房、租賃、區級貢獻返還、裝修補貼等從政策上「鐵板釘釘」。同時，開發商成立了律政服務大樓運營管理團隊，為進駐企業提供管家式服務，投資建設了律政服務平台，使這座樓有了「為律政創客服務的律政團隊」，並配套有多功能律政會議中心、律政貴賓接待中心、律政員工餐廳。
目前，這棟30層的律政服務大樓入駐率已達95%，有湖南天楚律師事務所、湖南融廈律師事務所、湖南麓鄰律師事務所等20多家律師事務所在此辦公。
02 文化創意專業樓宇
代表：新湖南大廈、綠地中央廣場
作為湖南省文化強省重點工程、「十二五」規劃重大文化產業工程項目，新湖南大廈集商務金融、文化藝術及休閒娛樂為一體，以248米的高度譜寫湖湘文化金融新格局。
位於長沙市開福區芙蓉中路的新湖南大廈為雙子建築設計，事業大樓22層，產業大樓53層，占地30.74畝，總建築面積21萬平方米。項目定位「文化創意+金融服務」，旨在打造集「現代媒體傳播平台、文化產業聚集平台、文化金融結合平台」三位一體的綜合性平台型商業樓盤。
湖南日報傳媒中心有限公司總經理虢筱非介紹，依託湖南日報報業集團旗下媒體，新湖南大廈與浦發銀行共同發起，與財信金控、建設銀行、工商銀行、交通銀行、光大銀行、國家開發銀行、進出口銀行、長沙銀行共建一個面向文化企業的融資服務平台，為文化找資金，為金融找地標。
項目攜手世界五大行之一仲量聯行進行統一規劃、統一管理，不僅提供頂級物業管理，更提供個性化增值服務，為入駐的文化、金融企業提供最好的發展平台、最優的投資保障。入駐新湖南大廈的企業，可以享受「文化創意產業」政策扶持，滿足條件的企業還能獲得購房補貼、租房補貼、房屋裝修補貼以及經濟貢獻獎、股權投資獎等。
與新湖南大廈一江之隔，位於長沙市嶽麓區銀杉路的綠地中央廣場，也是一家文創樓宇，並在2017年和2018年度被評為長沙重點文創樓宇。項目由世界500強之一的綠地集團打造，建築面積11萬平方米。通過優化資源配置，集中引進品牌文創企業，提升文化產業聚集度，綠地中央廣場稅收完成了從2000萬元到過億元的大跨越。目前，已有268家企業、5000多名從業人員入駐綠地中央廣場，入駐率高達95%，其中文創企業占41%，湧現了天舟文化股份有限公司、中南天使（湖南）文化傳媒有限公司等一批優質企業。
位於長沙市開福區芙蓉中路的新湖南大廈，以248米的高度譜寫湖湘文化金融新格局。
03 總部經濟專業樓宇
代表：泊富國際廣場
位於芙蓉中路與湘春路交會處的泊富國際廣場，由5A甲級寫字樓、icity美好生活購物中心、輝盛名致公寓三大業態組成，於2015年投入運營，是開福區金融商務區首個城市綜合體項目。
泊富國際廣場寫字樓高228米，總體量約8.66萬平方米，採用360°中央環景採光，擁有2000無柱辦公空間，開發商自持面積達到46%。泊富國際廣場招商部相關工作人員介紹，經過5年的運營，目前寫字樓的入駐率為71.5%，其中公司總部或區域總部的公司面積超過4.5萬平方米，占比為52%。已入駐泊富國際廣場的知名企業包括中國銀聯、新華書店、新華保險、平安養老保險、合作金庫銀行、英大證券、新韓銀行、三星等。
建設中的湘江財富金融中心。
04 金融服務專業樓宇
代表：華創國際廣場、楷林國際
紐約的華爾街，倫敦的金融街，上海的陸家嘴……放眼世界，每座中心城市都有財富聚集象徵的「標籤」——金融街。在省會長沙，罕見地出現了雙中心格局，芙蓉路金融街的地位依舊成色十足，位於河西的湖南金融中心則是後起之秀。記者注意到，長沙的幾棟金融服務專業樓宇，無一例外都主打高端定位。
位於芙蓉路的華創國際廣場，有超高層兩棟、高層一棟，配套有商業裙樓、商業街區，擁有2300個智能停車位。目前，進駐華創國際廣場寫字樓的省、市級金融機構包括中國人壽財險湖南省分公司、浙商銀行長沙分行、渣打銀行（中國）有限公司長沙分行、中信證券湖南分公司等。
「入駐的客戶主要以銀行、證券、保險、期貨等金融機構為主，並涵蓋會計事務所、律師事務所等上下游服務企業及本地龍頭企業和行業標杆企業，比如世界四大會計師事務所的普華永道、德勤的區域總部，也都選擇入駐了這裡。」湖南華創商業發展集團營銷總監常金國表示，目前華創國際廣場的入駐企業有76家，以大中型企業為主，金融類企業占比超過40%。
位於湖南湘江新區濱江新城的湖南金融中心，是目前湖南省唯一的省級金融中心，目前這裡也是金融機構雲集。作為該區域第一個全面運營的高端寫字樓，楷林國際是長沙金融產業的標杆樓宇之一，不僅有長沙銀行、三湘銀行、吉祥人壽、華融湘江銀行四大金融湘軍在此「會師」，還以金融產業為核心，引進上下游服務業，打造產業聚集效應。楷林國際還擁有中部首個金融科技孵化器，並成功引入金融科技類企業25家。
趨勢
隨著超大型城市中5A甲級寫字樓、超甲級寫字樓拔地而起，「樓宇經濟」又會呈現哪些新趨勢？
01 提升服務質量，引導樓宇向高端化發展
「坡子街街道出面，確定了食堂選址，為公司解決了員工用餐問題。」中國進出口銀行湖南省分行有關負責人表示，企業入駐天心區華遠國際中心後想開設員工食堂，「樓長」很快讓想法變成現實。
作為新型的都市經濟形態，樓宇經濟是經濟轉型升級的新動力。為提升樓宇經濟發展新動能，讓入駐企業從「最多跑一次」升級到「一次不用跑」，三湘都市報梳理髮現，長沙市各行政區紛紛推出相關經濟扶持及服務舉措，以政策和配套服務引導樓宇向專業化、高端化發展。
如2019年3月，天心區發布「樓長制」方案，在區內建立「樓長制」管理網絡，形成「問題收集、問題解決、信息反饋」樓宇服務機制，擇優配齊18個樓宇服務站名譽樓長、黨建指導員、市監專管員等並下發聯絡名冊；芙蓉區則根據老舊樓宇偏多的實際情況，單獨設立樓宇經濟發展補貼，在新建樓宇、老舊樓宇提質改造、樓宇配套服務、引進物業服務等多方面進行扶持，根據老舊樓宇提質改造工程投資總額給予一定比例補貼。
此外，《2019年嶽麓區樓宇經濟工作要點》中還提到，嶽麓區將制定樓宇經濟專項扶植政策，借鑑先進地區模式，設立嶽麓區樓宇經濟發展指數，並定期對外發布，形成嶽麓品牌。
業內人士分析，目前，中國樓宇經濟總體呈現「一線城市在提高中發展、二三線城市在發展中提高」的態勢，從以前的比硬體、比地段、比租金轉向比軟體、比環境、比服務；從注重生產轉向注重生產、生活、生態；從注重經濟效益轉向注重經濟效益、社會效益、人文效益、生態效益，步入發展的「3.0時代」。
長沙梅溪湖。
02 一樓一特色，產業聚集形成良性生態圈
「5年前，開發商只在意樓宇能否達到100%出租出售率；現在，樓宇經濟正邁向新時期，出租率百分比不再是考量樓宇等級的唯一要素，樓宇都應根據其所在區位優勢、市場環境合理定位，規劃、明確、統籌樓宇應當發展的產業特色。」湖南省房地產協會有關負責人說。
作為中國首個以影像為主題的創客空間，位於芙蓉區湖南影像創客大廈內的湖南影像創客空間就設置了錄音棚、拉片室、咖啡館、圖書館等配套硬體設備。湖南影像創客空間創始人周璟介紹，樓宇經濟新時期，影視類初創企業更注重資源協同，「在生態鏈內搭建最強關聯，平台和入駐企業應該通過共創共享成為利益共同體。」
「湖南影像創客空間聚集了綜藝開發製作、短視頻內容製作、直播、網紅電商等創客團隊，形成完整的影像產業生態鏈。」周璟認為，擁有明晰產業定位的特色樓宇，也方便政府指定更具針對性的扶持政策，「若無法形成聚合效應，樓宇能吸引企業入駐的只有租金。」
記者了解到，為保障專業樓宇的產業特色和專業品質，形成「引進一個、帶動一批」的產業聚集效應，嶽麓區已形成以湖南金融中心為名片的濱江金融板塊高端樓宇集聚區、以嶽麓山國家大學科技城為主題的科創經濟板塊樓宇集聚區；芙蓉區則圍繞中天廣場的「金融服務大樓」、華泰尚都的「律政服務大樓」、新南天古漢廣場的「文化創意大樓」等專業樓宇，創新招商理念，築巢引鳳，吸引同類企業主動入駐。
夜色中的長沙IFS。
03 信息系統助推跨樓宇智能化、綠色化
「現代建築非常重視建築物外立面設計、場地選擇、節能、隔聲、抗震、生態等指標及綠色化要求，滿足現代人士對生命和健康的敬畏，而且施工方便，易於操作，施工過程不產生廢水、廢氣、廢渣等。」湖南日報傳媒中心有限公司工程部技術人員介紹，新湖南大廈在設計和建設時，嚴格執行綠色建築一星設計標準實施，大廈設計有樓宇自控系統，能夠對公共照明定時開啟，新風系統遠程集中控制、中央空調遠程操作，並設有雨水收集系統和空氣能熱水系統等，這些設計不僅大大節約人力和電力消耗，還提高了不可再生能源使用效率，保護環境。
據了解，新湖南大廈曾榮獲中國建築業協會建築安全分會AAA級安全文明標準化工地、全國住房和城鄉建設部－綠色施工科技示範工程、中國建築業協會第二屆BIM應用大賽推廣運用獎等多個行業獎項，大廈建設有先進的綜合布線網絡系統和其他智能化樓宇系統，具備5G功能衍生應用硬體條件，當5G技術成熟，可滿足入駐企業5G辦公需求。」
此外，世界知名房地產諮詢機構仲量聯行發布的《樓宇經濟3.0》指出，以辦公場景為例，未來辦公應將多元訴求有機融合，通過「空間、配套、運營」三個維度的優化組合，未來辦公場景將不再局限於傳統的商務辦公樓，移動化、靈活性的辦公方式將誕生於生活、旅途、消費等多類場景。
記者 卜嵐 潘顯璇 黃亞苹 實習生 王玉瓊
圖片均由 顧榮 攝
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