中新經緯10月12日電 日前，廣州市住建局印發《廣州市公共租賃住房和共有產權住房使用監管辦法》(下稱《辦法》)並進行解讀。《辦法》明確，公共租賃住房和共有產權住房物業管理區域及時納入社區管理，符合條件的公共租賃住房承租人、共有產權住房承購人及共同居住人可以將戶籍遷入公共租賃住房、共有產權住房。
《辦法》共7章36條，分為總則、居住使用、運營管理、物業管理、監督考核、法律責任、附則等內容。
居住使用方面，《辦法》明確了使用要求、規範使用行為，租金支付方式及減免條件，房屋調換和繼承問題的處理，規範了共同居住情況，退出方式。運營管理方面，《辦法》明確了運營單位職責、運營單位糾正住房違規使用的職責和方法、議事協調機制的組建方式，規範了運營單位巡查檢查居住情況行為，協調了運營與社區治理之間的關係。物業管理方面，《辦法》明確了純保障房小區的運營管理與物業服務合併實施，物業服務收費的定價、調價形式，協調了安保措施與住戶隱私信息保護之間的關係。法律責任方面，《辦法》明確了住戶違規申請、未及時騰退住房、欠繳租金責任，運營單位、物業服務單位責任，政府部門和管理機構責任，規範了失信責任。
如何支付租金和物業費？可以有共同居住人嗎？
《辦法》明確，承租人應按照租賃合同約定按時支付租金和物業服務費，不得無故拖欠，不得拒絕執行依法調整的租金標準、物業服務費標準。承租人家庭出現經濟困難的，可以提供有關證明材料向運營單位申請緩交或者減免租金，其中領取失業救濟金期間可以緩交租金，發生大病、變故等可以視情況減免不超過12個月的租金，由運營單位審核承租人家庭情況、有無住房使用違規記錄、申請事由材料等酌情處理，並以向承租人反饋結果為準，具體操作指引及辦理流程由市住房保障辦公室制定和公布。
因生活或者醫療需要，公共租賃住房和共有產權住房住戶的直系親屬、必需的看護人員需要在住房內共同居住的，應當在入住前將有關信息告知運營單位。運營單位對允許共同居住情況予以登記並做好日常監管。
是否可以調換？如何繼承處理？
《辦法》規定，為提高房源適配度，運營單位建立信息平台，允許住房面積與申請家庭人口數相匹配，或者自願承諾接受低於家庭人口數對應面積標準房源的承租人之間協商互換所承租的公共租賃住房，互換前應經運營單位審核並辦理租賃合同變更手續。住房互換指引及辦理流程由市住房保障辦公室另行制定。
因住房無電梯且不在首層，申請人或者共同申請人一至二級肢體殘疾、行動不便的；患有重大疾病需要就近治療等特殊情況的，公共租賃住房承租人憑有關證明材料提出調換申請，由市住房保障辦公室按房源適配情況酌情安排調換。房屋出現質量問題影響居住安全，或者半年內維修兩次仍無法解決、嚴重影響居住的，由運營單位在確保安全的前提下，負責儘快組織搬遷安置和房屋調換。
公共租賃住房互換、調換和共有產權住房換購過程中除法定事項外，禁止以任何形式收取中介費、諮詢費、服務費、補償費或者其他利益。
《辦法》明確，公共租賃住房的承租人及共同申請人去世，已辦理登記的共同居住人可以按照原租賃合同繼續承租居住至合同期滿，期滿應予以騰退。公共租賃住房的整體承租單位被吊銷、註銷法人登記或者遷離本市的，應按本辦法第十一條及《租賃合同》約定解除合同，並主動騰退整體租賃的公共租賃住房，實際居住的人員應予配合。公共租賃住房租賃合同期滿即終止，承租權不得贈與、轉讓和繼承。
未經其他產權共有人書面同意，共有產權住房的承購人不得單方對共有產權住房設立居住權。共有產權住房的承購人去世，繼承人在本市無自有住房的，可以提交繼承公證文件後重新與代持管理機構簽訂《共有產權住房共有協議》、繼承承購人產權份額作為共有產權住房繼續居住使用；繼承人在本市有自有住房或者雖無自有住房但選擇轉讓共有產權住房的，應按規定辦理轉讓手續，繼承轉讓收益。
公共租賃住房承租人通過購買、受贈、繼承等方式獲得其他住房或者農村宅基地的，應在購買簽約、接受贈與、繼承成就等行為發生法律效力後30日內主動通知所承租公共租賃住房的運營單位，並辦理公共租賃住房租賃合同解除手續。
是否可以遷入戶籍？物業服務收費如何定價？
《辦法》提出，公共租賃住房和共有產權住房物業管理區域及時納入社區管理，符合條件的公共租賃住房承租人、共有產權住房承購人及共同居住人可以將戶籍遷入公共租賃住房、共有產權住房。公共租賃住房租賃合同解除，或者共有產權住房發生產權轉移的，應當同時履行將公共租賃住房、共有產權住房內的戶籍遷出的義務，無處落戶的，遷至區政府公共集體戶口；拒不遷出的，由公共租賃住房、共有產權住房產權人及其委託的運營單位申請將其戶籍遷至區政府公共集體戶口。
《辦法》明確，公共租賃住房和共有產權住房物業服務收費實行政府定價，由市價格主管部門會住房和城鄉建設行政主管部門按照物業服務內容等級制定差異化定價規則，實行優質優價。物業服務收費標準依法調整的，從調整生效之日起執行。
物業管理區域全部是公共租賃住房和共有產權住房的，其前期物業服務收費標準由運營單位按定價規則選定，經業主大會表決通過後可以按定價規則進行調整，但事先應按本辦法第十六條議事協調機制徵求住戶意見。
物業管理區域為商品住房配建公共租賃住房和共有產權住房的，公共租賃住房和共有產權住房的前期物業服務收費標準由建設單位按定價規則選定，送運營單位、市住房保障辦公室存檔。
運營單位如何接受監督？住戶違規違約需承擔什麼責任？
《辦法》明確，市住房保障辦公室會同財政部門、國有資產監督管理部門制定公共租賃住房和共有產權住房運營服務規範和績效考核方案，對運營管理單位政策性業務進行考核。
運營單位在公共租賃住房、共有產權住房物業管理區域的辦事窗口、辦公場所，均應公開本單位受理投訴電話和接待當面投訴場所，以及市住房保障辦公室受理投訴渠道和方式，建立投訴專門處理機制。
住戶對運營單位服務督導工作不滿意，有權向運營單位提出意見、建議。運營單位未及時處理並反饋處理結果的，或者對處理結果不滿意的，住戶可以進一步向市住房保障辦公室投訴。
《辦法》規定，如住戶有違規違約行為，首先需要根據第二十五條至第三十一條承擔行政責任，包括不予受理其住房保障申請、解除公共租賃住房和共有產權住房租賃或買賣合同、罰款、強制執行騰退住房、失信懲戒等。
其次需要視情節承擔民事責任和刑事責任，尤其是住戶因從事違法活動、飼養寵物、污染環境、搭建改建、未對住房合理使用和維護、損壞房屋承重結構、高空拋擲物品或其他危險行為，致使他人合法權益受到損害等情況。(中新經緯APP)