臨近年底，已基本註定了2021年，石家莊樓市的寒冬板上釘釘，不論在土地市場還是銷售市場，都預示著，一個新的格局已經形成。
而對於明年如何定調呢？一年一度的中央經濟工作會議，在此定調「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」。業內認為，樓市軟著陸的定位已基本確定，但適度寬鬆的樓市政策或將來臨。因此，有理由認為，年底的抄底時機已經來臨，對購房者來說，可以及時入手。
1、房住不炒
新聞背景：
一年一度的中央經濟工作會議於12月8日至10日在北京舉行，對2022年經濟工作作出全面部署。對於2022年樓市調控方向，中央經濟工作會議再次定調「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」。
老楊觀點：
首先，我們看一下高層對明年經濟的定位和預期，即：「我國經濟發展面臨需求收縮、供給衝擊、預期轉弱三重壓力」。這樣的形勢下，「明年經濟工作要穩字當頭、穩中求進，各地區各部門要擔負起穩定宏觀經濟的責任，各方面要積極推出有利於經濟穩定的政策，政策發力適當靠前。」
對於經濟的基本判斷形勢下，對於樓市的定位就更加明確了，即：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求和促進房地產業良性循環。
值得注意的是，這次會議對於房地產表述出現很多新變化，首次提出「加強預期指導、探索新的發展模式」，「因城施策促進房地產業良性循環和健康發展」。
實際上，早在去年提出的「穩地價、穩房價、穩預期」中，關於穩預期的定位，也與此次加強預期指導密切相關。
老楊認為，在恆大等多家房企出現暴雷的情況下，國內外經濟界對房地產市場的走向明顯處於悲觀態勢，而樓市調控的力度和方向，對於市場預期有非常大的影響。因此，探索新的發展模式，實現樓市的軟著陸，因城實策促進房地產業良性循環和健康發展，才是高層此次定調的應有之意。
至於如何加強預期指導呢？
業內人士認為，當前在預期管理和引導方面將有新的動作，包括後續在穩房價方面，各類土地供應會持續跟進，以進一步穩定市場預期；房地產市場秩序的整頓工作也還會推進，對於各類炒作房價和引起預期不穩的行為會進行嚴管。
另外，中央經濟工作會議後，12月11日，由中國國際經濟交流中心主辦的「2021－2022中國經濟年會」在北京召開，會上，官方正式表態：房地產是支柱產業。這句話，很少在官方正式表述中出現，基本只是在一些論壇或經濟學家發言中見到。
這次，房地產是支柱產業，重新被官方在如此重要會議上正式提出，一方面是說明打壓樓市的政策已經見底， 另一方面說明為促進房地產的良性循環，各部門各地方政府可能會有支持居民合理購房需求的政策出台。因此，業內認為，明年樓市回暖，已是大概率事件。
如果樓市回暖，是不是就意味著，今年年末，樓市抄底的時機已經到來呢？
對此，老楊認為，年底抄底的基本規律已經形成，從目前石家莊樓市的基本形勢看，的確有年末抄底的架勢。尤其對於運營相對正常的房企和樓盤來說，這個節點，涉及年報和回款壓力，出台特價房或工抵房，是正常現象。
不過，並非所有樓盤都面臨年末抄底的情況。對於部分資金壓力大、房企內部運營不太良性的樓盤而言，年底抄底只是一時之策，並非全部動作，因此，有理由相信，這類項目，明年還會持續降價。畢竟，這次應該是許多房企撤出房地產行業的最好時機了。但這樣的項目，你敢買嗎？
2、裕華區
新聞背景：
從裕華區政府網站獲悉，《石家莊市裕華區國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》發布。
老楊觀點：
從此次發布的目標綱要看到，「十四五」期間裕華區將搶抓石家莊市對東南片區進行重點規劃建設的機遇，結合裕華區發展實際，對方村、南栗村等重點地段、重要節點開展地塊城市設計，以城中村改造開發為契機，打造具有地域特徵、民俗特色和時代風貌的城市新空間。按照美麗宜居公園城市品質要求，進一步優化城區板塊功能布局，提高城區人居品質。
其中，方村和南栗村兩大城中村改造，將成為房地產開發和城市更新融合發展新的探索模式。而民俗特色和時代風貌以及宜居品質，則會成為兩大城中村改造的主要特點。至於15分鐘生活圈和公共服務圈的豐富成熟配套，尤其在公園、教育、文化、商業、醫療乃至於養老等配套上，一定會著墨更多。
而在裕華區的重點發展區域和新定位上，有幾個區域值得關注，也是為裕華區的傳統定位做了全新的提升和完善。
其中，以福美文旅城項目為載體，以央美美術館石家莊分館為核心，著力打造集美術展覽、民俗旅遊、馬戲娛樂、特色運動等業態為一體的京津冀區域文化旅遊新地標。積極引進"民俗文化村"業態，以民宿、原生態餐飲、民俗購物等為主要經營內容，打造城市輕旅遊，形成新的經濟增長點。
另外，專門提到加速東南智匯城、融創、中冶盛世廣場、東西京北村、方村等為主的南部五大商業區建設，高標準設計、高質量建設，創新運營方式，區分板塊功能定位，吸引一批行業領域相近、運行模式相似的全國知名總部企業，按照不同板塊功能定位落戶，培育打造五大活力板塊，著力打造成裕華區今後五年新興產業聚集地和經濟增長新引擎。
這意味著，五大商業區，並非簡單意義上的商業綜合體，更是裕華區吸引全國知名總部企業和金融、旅遊、商業、科技等產業落地的主要目的地。
這五大商業區的定位還是有所不同的。
東南智匯城區域，以星光智匯廣場為載體，著力打造魔幻天幕、冰雪世界、觀星小鎮等項目，營造潮流藝術文化+溫暖歡樂氛圍，開創石家莊真正意義上的"新商業+新文旅"，強力吸引一批國內外知名一線商業品牌入駐，重點引進科創研發、企業總部、律師事務所、行業商會、銀證保機構、投資公司、創新創業平台、高端品牌區域總公司等，打造現代商業和現代服務業迅猛發展的新高地，建成省會最大的全業態品質板塊。
融創中心區域，依託融創的品牌優勢，將金融、公園、運動、科技、商業、教育等六大主題功能融入城市結構、空間、生態、形象等物質環境的組織與營造，著力打造由金融中心、融創科技城、創新科技園區、五星級酒店、大型購物休閒廣場、總部辦公、人才公寓等構成的區域金融科技中心。
中冶盛世廣場區域，結合"石門遊憩第一站、時尚生活會客廳"的主題定位，突出生態科技綠色環保主題，著力打造集綠色、科技、觀光、購物、休閒等於一體的城市高端新生活方式中心，重點發展文化體驗、高端商務、總部辦公、特色餐飲等新業態，重點引進大數據、物聯網、科技服務等科創型企業，打造一站式、互動式、體驗式的時尚潮流商業區。
東西京北區域，以東西京北商業區為核心，重點打造福美文旅城，大力發展文化旅遊產業，謀劃建設馬戲大劇場、央美美術館石家莊分館、民俗文化村、婚禮會館、國際會展中心、運動中心主題版塊及配套設施，打造省會東南區域集文化演藝、主題公園、休閒娛樂、主題酒店、特色餐飲於一體的綜合休閒旅遊度假區。
方村區域，充分發揮方村作為石家莊市東南片區腹地的區位優勢，以賈村、方村、高速路以東三個區域為依託，藉助環城水系以及沿線新建大型水上公園的生態優勢和旅遊資源，進一步優化路網結構，完善基礎設施配套，著力提升現代服務業，吸引科技創新企業，打造環城水系沿線特色商業經濟帶。結合周邊文化旅遊、金融服務、科技創新，通過對文化資源的挖掘利用，發展集科技創新、文化創意區和休閒觀光為一體的科創板塊，打造彰顯地域文化的典範和商業特色街區。
另外，還提到要著力培育和打造一批知名商業品牌和特色商業街區，重點打造提升萬達「火車頭步行街」、「和悅匯特色商業街」、「懷特歐洲風情步行街」等一批品牌知名度高、區域集中度高的特色商業街區、旅遊休閒街區，樹立省會街區品牌形象。
3、京東超級體驗店
新聞背景：
12月9日下午，市委副書記、市長馬宇駿在亞太大酒店會見京東集團副總裁薛剛一行並進行工作座談，雙方就深化多領域合作，實現互利共贏進行了廣泛深入交流。
老楊觀點：
此次京東落子石家莊，主要有以下兩大項目，即：京東（石家莊）亞洲一號智能物流倉項目和京東（石家莊）超級體驗店項目。
其中，京東（石家莊）亞洲一號智能物流倉項目，涵蓋京東（正定）和京東（循環化工園區）兩個智能電商結算產業基地項目；
京東（石家莊）超級體驗店項目將在石家莊市核心商圈內，選址建設京東超級體驗店綜合體，未來將依託京東線下產業業態，建設集零售、娛樂、社交、新媒體及相關配套於一體的泛商業、娛樂的「京東未來城」，打造石家莊科技時尚文化新地標。
關於京東超級體驗店，是京東家電全渠道生態構建的重點，最大特色在於「超級體驗」。不同於以往傳統的賣場，京東超體在場景、體驗、科技、產品、服務上都獨具特色，消費者可以在這裡直接體驗到前沿技術和最新產品，能夠很自然地激發顧客的消費欲望，滿足逛、買、玩的不同需求。
京東超體旨在打造一個「超級體驗場」，讓消費者自己來體驗，來判斷，並且通過與京東主站同款同價，讓消費者的購物過程不再割裂。
而從京東未來五年的規劃看，京東將在一線城市開設20家京東電器超級體驗店，在地級以上城市以』一城一店』模式開設300家京東電器城市旗艦店，開設5000家萬鎮通鄉鎮店。
此次京東超體落子石家莊，其戰略意義重大，表明京東看好石家莊的未來發展潛力，將其看成了20個超體規劃的一線城市級別。
而從超體的體量分析，未來京東電器超級體驗店在超大城市的店面面積是超5萬平方米，特大城市的店面面積超3萬平方米，大城市的店面面積在2萬平方米。
由此可以得出，京東（石家莊）超級體驗店項目，體量將在3萬平米左右，至於京東超體的選址，我們從報導中只看到了將在核心商圈進行建設。屆時，到底是重新開發建設還是與現有商業綜合體合作，目前沒有明確，但老楊認為，根據目前石家莊商業地產的運營狀況看，與其重新選址建設，不如在現有商業綜合體的基礎上進行改造設計，實現部分商業的再利用。
其中，根據體量規劃和運營情況分析，比較適合合作的商業綜合體較多，如蜂巢、建華城市廣場、以及長安萬達廣場等。而在核心商圈中，蜂巢最為合適。