就在今天，國家統計局公布了11月全國70城房價指數，數據很多，我們一一道來
我們先看漲跌變化：
再看國家統計局關於11月70城房價指數的解釋：
1.各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比總體下降
1）一線城市：新建商品住宅銷售價格環比持平。
其中，北京和上海環比分別上漲0.3%和0.2%，廣州下降0.6%，深圳持平。一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2個百分點。
其中，北京、上海、廣州和深圳環比分別下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%。
說人話——新房價格相較10月持平，二手房持續全線下滑
2）二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均下降0.4%，降幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。
說人話——新房和二手都是下滑，降幅比10月擴大
3）三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同；二手住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅比上月擴大0.1個百分點。
說人話——新房降了降幅跟10月持平，二手價格降幅擴大
2.各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅持續回落
1）一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.8%和5.8%，漲幅比上月分別回落0.2和0.9個百分點。
說人話——相較去年10月份，新房和二手價格漲幅回落
2）二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.3%和2.0%，漲幅比上月分別回落0.4和0.5個百分點。
說人話——相較去年10月份，新房和二手價格漲幅回落
3）三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲1.4%和0.5%，漲幅比上月分別回落0.4和0.5個百分點。
說人話——相較去年10月份，新房和二手價格漲幅回落
用聽得懂的大白話說，就是——
降幅擴大漲幅回落——一大一降
再看西安的數據：
備註：價格為上月與本月對比，大於100為漲幅，低於100為跌幅
看環比價格指數趨勢：
新房價格漲幅持續回落，二手房價格持續下探
但在全國，我們找下自己的定位，不廢話，上累進數據：
即便漲幅收窄降幅擴大，但在全國70城的房價指數中相較2020年價格變動，西安1-11月的新房價格變化在漲幅中新房排名第二，二手則位列第9位。在70城數據表現中，算是神奇一般的存在。
不過這些都不重要，就數據說數據，永遠只是數據！
數據只是統計的結果，是基於每一單的成交、網簽備案，在乘總加除基礎上得到的結果！
第一：澄清數據統計口徑（源自國家統計局網站）：
1.新建商品住宅銷售價格調查為全面調查，基礎數據直接採用當地房地產管理部門的網簽數據；
2.二手住宅銷售價格調查為重點調查和典型調查相結合，基礎數據來源於房地產經紀機構上報、相關部門提供和調查員實地采價。
也就是說：
新房價格指數相對滯後（從買房到網簽有時間差），現在的數據網簽至少推1-2月
二手價格指數可信，實地采價，你懂得
第二：究竟是什麼原因導致數據這般表現
1. 二手房指導價出台
1）二手房指導價影響價格預期
眾所周知，我市在7月出台第一批102個重點指導價小區，10月出台第二批103個小區，據統計截至目前西安已建成小區6000餘個，目前已公布205個小區，占比三十分之一，一批次剛公布的時候大家說看看影響再說，等到三個月之後的10月二批次小區出來後，直呼「這次真來了」！！！
不缺錢的賣家說那算了，我再等等，政策一出，聽指導-瞬間可能要虧掉上百萬！
你指導，我不聽！
缺錢的賣家說你再加點，賣給你，不加瞧本，過了段時間，確實缺錢，算了還是賣了！
無奈之下的，你指導，我不得不聽！
買家一看指導價很香很美麗，你得按照這個價賣我，沒時間耗你這，還是看下一套！
你指導，我要聽！房子確實好，算了吧，我加點！總比伸脖子挨宰好！
如此，賣家讓步，買家在指導價基礎上要麼加點要麼不加，成交！
買賣雙方博弈之下，各挨五十大板，成交！
你說，價格降不降！
2）指導價之後，被指導小區嚴格按照指導價放貸，原來虛高的一二手倒掛紅利「不再」。我們看到二手房指導價出台的7月之後的新房二手房雙雙漲幅收窄，到了10月再漲了65個月的二手房價格開始下跌並在11月繼續走低。
2. 至於新房價格漲幅收窄，核心原因在以下幾點：
1）在上半年全城缺貨的狀態下，7月開始市場大量供貨2萬+是常態，1.5左右的高性價比樓盤也相繼推出，到了10月、11月兩月更是剛需性價比樓盤密集成交期，加上銀行信貸政策的邊際優化放款周期加快，大數據中的條件下，拉高拽低，就有了我們今天看到的數據
2）當下的新房價格已被「穩」在了一個合理區間，新盤第一次取價不僅要公示即將取證的樓棟還有公布整盤的樓棟均價，另外兩批次的集中供地都對成交地塊未來的商品住宅毛坯銷售均價做了嚴格限定。已開發銷售的樓盤，價格已被鎖死，剛拿地未來銷售的樓盤，未來價格也被鎖死。現在和未來，西安房價已被鎖定！
不禁有朋友問，對於未來的西安房價走勢，你怎麼看？一一來說：
1. 二手房價格
目前的二手房交易基本都是由中介進行買賣雙方的撮合，買賣雙方進行功守道的博弈。要賣高價，除非小區確實好最好帶優質學區，買家不缺錢著急要；要適度讓價，賣家著急用錢，買家也能加點，成交；被指導小區，是否可接受合同外加價，是成交關鍵；未被指導價小區，只要不大幅超該小區往期備案均價，銀行不會死卡適當看買家徵信條件和買賣房屋總價沒啥大問題都會放款；如果賣家確實想賣高價，第一買家接受合同外價款，貨確實硬，那就賣！
價格與價值，是眾所周知最樸素的經濟原理，好貨不便宜，便宜沒好貨！
未來走勢，在當下僵持博弈、有價無市的市場，疊加實體經濟不景氣投資不振消費乏力，會有更多的做生意/實體的人需要給生意注資，要麼抵押要麼把當年投資的房產賣掉，現在還不夠明顯，不信翻過春節元宵節後，會有更多的房源以比較合適的價格掛牌甚至成交！
未來預判：新房高性價比樓盤持續供應之下，二手房價格持續下探，現在的冬天只是序章，至於會到多少，我不會算卦，更不算卦！
2. 新房價格
前面已經說過，現在的新房以及未來的即將面市的樓盤價格已被鎖死，真剛需真改善看到不錯的就去買，新房不會降，即便降價不一定不好，但一定賣的不夠好！！！今冬明春甚至明年的西安房價，會在今年的基礎上漲幅至少在5%及以上！至於為什麼是這個漲幅，後面專篇另說！
買房路漫漫，套路千千萬！
價格眼迷離，怎樣不被坑！
確需買房要趁早，投資還得多比對！
二手降價還得探，新房價格漲幅穩！
無良媒體今天說千萬別買房，明天就說王炸閉眼買項目！
白天四路跑業務賣文字做分銷，晚上直播只把項目夸！
多看多比多算帳，別被他人牽了鼻！
今天就說到這，明天繼續！