大家好，我是京爺，是少有的能夠切入北京房產全流程交易與大數據分析的諮詢師！
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1、提問：京爺，剛需，能接受總價400萬左右，想買個北邊的兩居，10年內應該不考慮置換，孩子可能未來會在這上小學，想找個居住舒服點的，升值不是很看重，能跟上通脹就行，最近看了北七家的望都新地，順義城地鐵附近的前進花園牡丹園，前進花園石門苑等附近的小區，京爺能給推薦下北邊的兩居嗎？
回答：你好，如果你不是特別看中升值屬性，側重居住屬性，那北七家和順義的這幾個小區自然沒問題。不過要說跟上通脹，其實有時候也有點兒勉強。我認為還可以看看天通苑東，花梨坎空港吉祥花園，至少流通性還不錯，也有一些升值性，跟上通脹是沒問題的。可以查詢咱的小程序查看小區歷史成交紀錄
2、提問：永定府值得關注購買嗎
回答：你好，還是非常有價值的，可以買。原因很簡單：在寸土寸金的地方、在一片老破小的地方，突然出現一個新房，而且價格還不高，稀缺性很大，肯定是一堆人搶。另外，永定府周圍的界面和教育也在慢慢變好，也有一些潛力。可以努力去買或者搖號。詳見星球資料《京爺北京買房十大頂級思維》
3、提問：京爺，剛需改善，鎖定小區已有3個月，看好的一套房業主不著急賣，戶型是小區稀缺優質戶型，給出底價高出同戶型成交的5%，手裡錢有限，這快到了小陽春比較著急買房。我們是繼續等這樣稀缺戶型 ，還是看價格合適的其他戶型上車呢？
回答：你好，我們在買房時經常會用理論或者數據來指導買房，但具體到個別房源，往往會出現事與願違現象，例如業主或者房源問題。比如這套房業主可能就不會以同戶型成交價賣，而且未來還不一定能出同戶型，就看你願不願意買單了。我認為，如果其他戶型不會相差太遠，沒啥硬傷，那也可以考慮其他戶型。另外，你看看同戶型成交價是什麼時候的，我們還得算好房價每個月的趨勢去研究價格是否在合理空間。詳見星球資料《談判砍價策略及最容易犯的錯誤》
4、提問：您好！想諮詢下您，我們現在兩個人一個在蘇州橋北外這邊，一個在國貿附近上班，預計明年結婚，感覺近幾年對學區要求也不是很高，首付能拿出550萬左右，總價差不多能考慮800萬左右的房子了，之前看了看白石橋地鐵站附近的房子，您有什麼推薦的麼
回答：你好，一個在蘇州橋北外這邊，一個在國貿附近，那選擇6號線還是不錯的選擇。比如我們一直推薦的建設部大院，口碑挺不錯，西邊有個恩濟里也還可以（交通對於你們來說也尚可）。當然你還可以看看16號線沿線的木樨地水科院，小區居住體驗和口碑沒問題，而且後期雙方上班也還可以。或者看看東邊金台路人民日報社家屬院，四惠金地名京，朝青等次新小區。以上小區都還不錯。建議看看星球資料《二手房看房買房技巧》
5、提問：星爺您好，首付200，首貸預算500，中關村和望京兩地通勤，關注的區域有北苑、立水橋、回龍觀、亞運村，求推薦樓盤，還有限競房樓盤有沒有可考慮上車的呢？另外另有一套團結湖老破小五十多平，2018年購入，持有性如何？在考慮是賣掉增加購房預算至700-800，選擇更市區一些的板塊，還是暫時留著，五年後兩套一起再做置換呢？很困惑，謝謝。
回答：你好，如果首付200萬，五環外二手房，估計也就能買個四百多萬。這樣的話，北苑、立水橋、回龍觀兩居似乎並不是太好選擇。建議還是可以看看安貞、惠新西街之類的房子，弄個小兩居室，上班也方便。新房可以加我細聊，給你發一些資料。我更建議考慮一些新房，或者直接吧團結湖的老破小賣掉，反正升值性不行，賣掉後，一起弄個預算高點兒的房子，居住和升值都滿足了。
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