2021年的行業大洗牌讓很多房產巨頭都受到了空前的衝擊，就連較早預知風險、行事一向謹慎的萬科，也陷入了地主家沒有餘糧的尷尬之中。在日前發布的財報中，萬科的淨利潤同比下降了45.7%，創造了萬科近13年以來的首次業績下滑。
在外部環境尚未企穩、內部經營面臨衝擊的背景下，一直號稱不單獨上市的萬科物業（現名萬物雲），還是在日前遞交了招股書，正式開啟了赴港IPO的新征途。
房產寒冬之下的主動選擇
據媒體消息顯示，萬物雲空間科技服務有限公司（以下簡稱：萬物雲）於4月1日正式向港交所遞交招股說明書，擬於主板掛牌上市，其中中信、花旗、高盛作為聯席保薦人。對於萬物雲的主動上市，外界更多將其看作是萬科在房產寒冬之下所做的主動選擇。
首先，從主業來看房地產行業正在從黃金時代進入黑鐵時代，這種行業形勢讓萬科不得不多做準備以降低經營風險。
如果說過去二十年是中國房地產黃金時代的話，那麼如今國內的房地產市場則已經進入了黑鐵時代，2021年房產市場的劇烈波動也說明了這個問題。從土拍市場的火爆到恆大暴雷後的多米諾骨牌效應，再到股債雙殺的寒風凜冽，房產巨頭們瑟瑟發抖，無數的中小房企更是難逃破產的命運。知名經濟學者黃奇帆更是公開表示：「未來中國房企預計要減少九成，以後中國房地產商1萬個了不得了。」
在這樣的環境之下，即便是做好了準備、財務也相對穩健的萬科，仍避免不了受到牽連，因此其提前做好籌劃也在情理之中。從公開的萬科財報不難發現，2020年以來萬科來自經營層面的現金流出現大幅縮減，其中2020年萬科的經營現金流還有531.88億，到了2021年這一數據已經降到了41.13億元，降幅高達92.27%，這自然會在一定程度上抑制萬科對其多元化業務援手的可能。
其次，多元化也比萬科預期中的風險要大。至今為止，萬科旗下的多元化涉及旅遊、冰雪、養殖、長租公寓、物業等多個板塊，但如今真正實現盈利的板塊，恐怕只有跟其相關度較高的泊寓、物業等個別板塊，至於關聯度較小的冰雪、養殖等板塊，目前仍處於持續投入之中。根據日前萬科披露的財報數據顯示，去年僅僅多元化業務攤銷扣除的折舊等相關費用就超過了80億元，幾乎相當於其本年淨利潤的35.6%，這都從側面佐證了萬科多元化探索的成本之高。
在此背景下，通過將能夠貢獻正向現金流的物業分拆出來，不僅有利於萬科為這些新業務儲備資金，還有利於從總體上緩解母公司的資金壓力，並為母公司化解風險留足充分的空間和餘地。
差異化定位的現實考量
從整個行業來看，房地產巨頭分拆物業管理業務上市，早已經成為了潮流。相關行業數據顯示，2018年到2020年，國內新上市的物業管理公司，就分別達到了6家、11家、19家，呈現出了每年翻倍增長的態勢。不過，與其他房地產巨頭不同，萬科將自身的物業板塊定位為「空間科技服務」，可見萬科對自身物業板塊的期望，遠不止是物業管理那麼簡單。
一來，隨著眾多物業管理公司扎堆上市，新上市的物業公司很難在資本市場得到一個更高的溢價，差異化的「科技」定位或可以幫助萬物雲解決溢價不足的問題。去年以來受各方面因素衝擊，整個房地產板塊表現均不甚理想，就連年初一度被看好的物業管理板塊，到年底也都紛紛跌落谷底，極差的市場預期不僅對已上市公司造成影響，對後續排隊上市的公司也形成了壓力。
在此背景下，期望赴港上市的萬物雲自然需要權衡其中利弊。而在當下的港股市場，隨著眾多網際網路公司回港上市，港股市場的「科技」屬性日益凸顯，儘管當下港股市場的「科技股」表現不盡如人意。但從科技興國的長期大戰略來看，港股市場未來科技股的溢價高也是必然趨勢。因此，相比單純的物業管理服務而言，擁有「科技」屬性的公司自然會被高看一眼。
二來，隨著智能化、數位化全面滲入各行各業，房產領域的數位化也在持續提速，萬物雲上市或能夠進一步引領萬科的數位化進程。作為國內房地產企業中的龍頭，萬科一直以穩健而聞名於世，其對行業的理解也向來頗具前瞻性，面對數位化大潮滾滾而來的歷史機遇，萬科自然不會無動於衷。
作為萬科醞釀多年的成熟子業務板塊，在數位化方面做了大量探索的萬物雲，有望在萬科接下來的數位化轉型中扮演「開路先鋒」的角色。招股書顯示，萬物雲根據自身特色將核心業務分為三個業務板塊，分別是社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務和AIOT及BPaaS解決方案服務。不同的業務對應了不同的品牌，社區空間涵蓋萬科物業和朴鄰，商企和城市綜合服務涵蓋萬物雲城和萬物梁行，AIOT及BPaaS涵蓋萬睿科技、祥盈企服和第五空間。
不難看出，以輸出智能化、數位化解決方案的AIOT以及BPaaS平台，已經在萬物雲的營收結構中占據了相當的位置。對於一直想要複製貝殼房產經紀平台模式的萬科而言，萬物雲或許正是其推動物業行業數位化的一個絕佳試驗田。
底色不足的科技夢
儘管萬科對於物業板塊寄予厚望，並希望藉助萬物雲的上市，為其數位化轉型開闢一條全新的通道。但從目前來看，萬物雲本身的科技底色並不鮮明。
一方面，定位為「空間科技服務商」的萬物雲，到目前為止其技術服務創造的收入依然十分有限，與標準的科技公司技術服務收入相差甚遠。
據萬物雲公開的2021年財報數據顯示，2021年社區空間居住消費服務的營收為131.61億元，占全年總營收的55.5%；商企和城市空間服務營收為86.93億元，占總營收的36.7%；AIOT以及BPaaS解決方案服務營收為18.5億元，占總營收的7.8%。從這個數據不難看出，相比於物業管理創造的收入，其AIOT以及BPaaS解決方案創造的營收占比仍然很低。
另外，從科技投入的角度來看，萬物雲較其他科技大廠的投入仍然相差甚遠。根據萬物雲負責人朱保全的表述，萬物雲每年會拿出營收的1.5%用於技術研發與創新，這個研發投入只是比一般公司的研發投入稍高，但較主流的技術研發企業動輒占據營收10%以上的研發投入明顯要低很多。從這個層面上來看，萬物雲的科技底色明顯不足。
另一方面，從自身角度來看，萬物雲至今仍然沒有擺脫來自母公司的依賴，這更加重了其地產「衍生」業務的「刻板」印象。一直以來物業行業的發展格局，往往都由房地產行業的發展格局所確定。從早期的「招保萬金」到後面的「碧萬恆融」，凡是行業排名靠前的物業公司，大多離不開不斷壯大的母公司影響力的加持。
不過，正所謂「成也蕭何敗也蕭何」，這種「一榮俱榮一損俱損」的影響，對渴望獨立上市的物業管理公司而言無疑是個很大的「束縛」，尤其是房產市場不算景氣的當下。根據萬物雲的招股書顯示，截止目前為止萬科集團仍然是萬物雲的最大單一客戶，從2019年到2021年來自萬科集團的銷售收入，分別占到了其總收入的12.7%、15.4%和16.1%，呈現逐年上漲態勢。
同期，來自萬物雲前五大客戶的銷售收入，分別占其總營收的15.5%，20.7%和19.8%。可見，無論是從營收結構還是重要客戶影響來看，萬物雲仍然沒有擺脫掉其母公司的影響。
空間科技的故事並不好講
其實拋開科技含量不足的因素不談，萬物雲「空間科技」的角色定位也不算是什麼新鮮事。本質上空間科技講的故事，依舊是物業管理數位化的問題，與碧桂園服務、融創服務等房產巨頭旗下的物管公司所提的口號並無實質區別，這也就決定了其能否得到資本市場的青睞仍然存在不確定性。
從大環境來看，在房地產「加速」下行的過程中，轉型的陣痛仍然會波及物業管理公司，這將促使資本市場在很長一段時間內並不敢給予其更高的估值。過去一年無論是大的巨頭公司暴雷還是行業的整體下行，都讓身處地產產業鏈的物業板塊受到了衝擊，很多上市公司也都呈現出跌跌不休的狀態。
據不完全的行業數據統計顯示，身為物業管理第一龍頭的碧桂園服務，其股價從2021年年初的85元一路下跌到了如今的38元，股價已然腰斬，市值直接跌去了一大半；恆大物業也從去年2月最高點的29元每股，一路下跌到如今的不到2.3元/股，市值幾乎只剩下過去市值的一個零頭了。近來房地產政策層面雖然有所鬆動，但資本市場的信心仍然沒有恢復過來，因此作為新物業公司上市的萬物雲，恐怕並不會比其他公司擁有更多的超額溢價。
從行業來看，無論是數位化、智能化的物業服務商還是城市服務商，萬物雲的亮點都不算很突出。拿業務與萬物雲高度重合的碧桂園服務來說，2021年上半年前者實現總營收115.6億元，同比增長84.3%，而後者營收僅為103.8億元，增速為33.3%，幾乎在增速和總量上都被碧桂園服務所超越。
而在總的營收構成中，前者物業服務收入占總體收入的44.7%，較上年同比下降，同時其社區生活服務收入、城市服務收入則提升到了12.1%、10.38%。相比之下，萬物雲的物業管理收入依然占據總營收的八成以上，但同期來自智慧城市服務、社區生活服務的收入占比僅為6.1%、5.4%，占比遠小於前者。
因此，放長遠來看，萬物雲的科技定位固然值得期待，但想要資本市場為萬物雲的科技「屬性」買單，顯然仍存在一定的難度。