住建部「住宅新規」下，會帶動建房成本上升，進而抬高房價嗎？
最近幾天，房地產信息幾乎都被「二樓以上統統加電梯」刷屏了。
很多人還蒙在鼓裡，2樓以上值得加電梯？這件事兒究竟是真的還是假的？今天，咱們就談談這個話題。
首先做出正面回覆：這個信息是屬實的。
在2022年3月中旬，住建部發布了《住宅項目規範》公開徵求意見的一個通知，雖然這僅僅是一個徵求意見稿，屬於草案。但是徵求意見就表示著，這個《規範》文件距離正式落地生效的日子已經不遠了。
而「二樓以上統統加電梯」的要求，恰恰就出自這個《規範》。其實，在這項《規範》中，除了「加電梯」之外，還有很多與購房者息息相關，值得買房人提前查看。
第一、進一步提升住房層高。
新的規定要求，住宅的層高要達到3米的基本標準，臥室和起居室的套內淨層高，從原來的2.4米提升至2.5米。
比起當前正在執行的「建築規範」，住宅層高和臥室層高分別提升了20厘米和10厘米。而我們知道，層高直接影響著居住體驗，有專家研究指出，住宅的層高在2.9米至3.3米之間是相對合理的，屬於人比較舒服的高度。這一次對層高的提升，將進一步增加住房體驗感和舒適性。
第二、入戶門的寬度要求。
在以往的住宅建設規範中，沒有這項規定，所以開發商對入戶門的建設隨心所欲，有的寬度達到2米，有的房子入戶門寬度僅僅70多厘米。無論入戶門過寬還是過窄，都不利於居住舒適性。
新的要求，建築戶門淨寬度不能夠少於0.9米。為什麼要設置這樣的一個標準呢？其實主要的目的是為了消防進出需要和安全疏散功能。
第三、定了，二樓以上「統統加電梯」。
二層及以上，每個單元至少1部電梯，這就說到了文首的話題。
除此之外，4層及以上的住宅，需要有至少1部電梯可以裝得下擔架，而且對可容納擔架的尺寸做出明確。
採用寬轎廂時，轎廂長邊尺寸不應小於1.60m，轎廂短邊尺寸不應小於1.50m
採用深轎廂時，轎廂寬度不應小於1.10m，轎廂深度不應小於2.10m
12層以上的住宅，每個單元不能少於2部電梯，在這2部電梯中，有1部可容納擔架上下使用，至少有1部電梯可作為消防電梯使用。
第四、厚度增加。
新要求顯示，建築的鋼筋混凝土結構樓層板不能低於100MM。
樓層間隔的水泥板厚度的增加，意味著住房隔音效果將更好，這樣一來樓上樓下的住房相互影響會大大降低，進而減少樓上樓下的鄰里糾葛。
第五、住房防水的年限延長，原來的室內防水要求為20年，新的要求下，需要達到25年左右。
這一點在指聞君看來，其實沒有多大的差別。一方面20年之內，多數家庭都會考慮換房子；另一方面超過70%的人購房之後，都會重新做防水，開發商製作的防水會被拆除的。
第六、小區附屬設施的增加。
隨著新能源汽車越來越普及，很多原本小區根本沒有為充電樁預留位置，更沒有可以安裝新能源充電樁的場所。在《新規》中指出，應該配置對應的新能源汽車充電設施，要具備這樣的安裝條件，居住街坊內集中綠地建設。
第七、採光規定。
在傳統的小區建設中，不少人會發現，除了小區最南邊的幾棟樓採光較好之外，其他的樓棟採光都受到了極大的限制，要麼採光被前邊的樓棟阻礙，要麼只有一個臥室或者客廳可以採光，其他全部都沒有陽光。
新規定下，要求至少有一個居住空間在冬季得到光照，而且每套房子的臥室、起居室、廚房都應該有直接的採光。
意思表達得很明顯，陽光是住房生活的基本需求，沒有陽光還談什麼舒適性呢，新規定就是說在未來的住宅建築中，要儘可能採光。
看完以上住建部發布的《新規範》基本概括之後，是不是清晰了新要求的脈絡？
沒錯，住宅向著一個新標準發展了，那就是：安全性、舒適性。
一方面要滿足消防安全的基本訴求，另一方面要為老齡化（尤其是老人居住）提供便捷性和舒適度。
一個新問題應運而生，2022年新規下，房價或再迎「上漲」？
畢竟，要求越來越多的情況下，建設者需要付出的成本和生產要素就會更多。
例如住宅層高這件事兒，原本開發商可以在總樓高不變的情況下，略微減少每層高度，進而設計出更多的樓層，賣更多的房子，獲得更多的利潤。隨著層高提升，意味著開發商可建設的樓層數減少了，利潤將大幅縮水。
再例如消防電梯和擔架電梯。在傳統的居民住宅電梯市場價格下，每一部電梯只有6-20萬元。而消防電梯和擔架電梯就需要更寬闊的電梯井和更特殊的電梯設備，電梯的造價往往更高。
所以，建房成本的增加幾乎是註定的事情。
那麼，這一系列新規下，2022年房價會「上漲」？指聞君認為不一定。至少3個方面決定，房價不會有多大的變動。
1、老齡化增加，新生兒減少，直接導致購房能力減弱。
國家統計局發布的2021年人口數據顯示，我國總人口為14億人，60歲以上的老年人數量達到2.6億，老年人比重達到18%，老齡化進一步加深。與此同時，人口年齡格局的倒金字塔表現愈發明顯，老年人增加的同時，新生兒數量開始下滑，2016年至2021年，新生兒數量已經連續5年持續下滑了，2021年新生兒只有1062萬人，再創新低。
這一點，萬科前董事長王石其實早就說清楚了，王石表示，家庭4-2-1的走勢將愈發明顯，未來一對新結婚的夫婦，根本不需要買房子，就可以繼承至少5-6套房產（王石的說法，顧名思義，房地產購房需求後勁不足。）
2、住房數量已經接近飽和。
經濟學家任澤平在其發布的《住房報告》中研究得出結論，我國的城鎮家庭住房保有率接近100%，平均每個家庭擁有住房超過1.1套以上（而央行則直言戶均1.5套），有大約40%家庭持有3套以上房產。
按照任澤平的研究數據，足以說明，市場上的房子其實接近100%滿足率。在根本不缺房子的情況下，誰還會打腫臉充胖子去買房呢？
3、政策層面，已經定調不能漲。
2014年至2017年，這是中國房地產「普漲」的一個周期，也是距離2022年最近的一個「上漲周期」。
很多人仍然未走出這一波「住房普漲」的慣性思維。然而2017年開始，房住不炒就應運而生，至2022年，調控不僅沒有鬆懈，反而呈現出逐漸高漲的趨勢。
在不間斷的調控之下，房地產沒有喘氣的機會，維持房產價格平穩，讓人們都買得起房子，依然是未來的主要「方向」。
所以說，這些新規下，2022年房價會「上漲」？答案很明顯。