疑惑解答
問題一：什麼企業需要繳納土地增值稅？
答覆：不分行業，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額徵收的一種稅。
問題二：土地增值稅是賣方來繳納還是買方承擔？
答覆：是由轉讓方繳納，屬於買方稅。
問題三：土地增值稅的稅率是多少？
答覆：土地增值稅實行四級超率累進稅率。
問題四：土地增值稅的計算公式是多少？
答覆：應交土地增值稅=增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除係數，房地產企業土增稅基本計算步驟如下：
① 先計算可以扣除項目金額（包括土地和建築成本、稅金、開發費用及利息、加計扣除等）
② 計算收入
③ 收入－扣除項目金額=增值額
④ 增值額/扣除項目金額=增值率
⑤ 按稅率計算稅額
問題五：土地增值稅在計算的時候，扣除項目包括哪些？
答覆：
(1)取得土地使用權所支付的金額;
(2)開發土地的成本、費用;
(3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格;
(4)與轉讓房地產有關的稅金;
(5)財政部規定的其他扣除項目。
問題六：能否舉個案例說明一下土地增值稅的計算？
答覆：比如甲企業帳面上有套辦公房成本2000萬，想賣掉8000萬，計算一下土地增值稅？假設不考慮別的扣除項目。
土地增值稅 = (8000-2000) ×60% -2000×35% =2900萬元
問題七：土地增值稅的計算是不是扣除項目中有個加計20%的扣除？
答覆：是的，但是並非所有的企業都享受這個加計20%的扣除。只有符合一定的條件才可以享受。
一，要求必須是從事房地產開發的納稅人，也就是具有開發資質的企業；
二，要求必須實際從事了房地產開發業務，對只從事房地產二手轉讓的企業，不得減除加計扣除項目。
《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第六款規定，該扣除項目為「根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除」，即「取得土地使用權所支付的金額」和「開發土地的成本、費用」之和的20%。
問題八：房地產企業計算土地增值稅的扣除項目房地產開發費用中財務費用有何特殊規定？
答覆：房地產開發費用指的是銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按前2項的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按前2項的金額之和的10%以內計算扣除。
問題九：房地產企業計算土地增值稅的扣除項目與轉讓房地產有關的稅金包括增值稅嗎？
答覆：稅金是增值稅附加，是城建稅、教育費附加、地方教育費附加等，不是增值稅本身。如有相關需要疑惑，請私聊巧思益財稅小編！