舊金山灣區作為美國西海岸的重要區域，在過去幾十年的發展中累積了大量城市問題，比如住房短缺、就業不平衡、貧富差距大、郊區密度低、產業空間利用率欠缺、過度依賴小汽車、公共空間品質不高等。為了應對這些挑戰，灣區根據不同地區的特徵和發展訴求，提煉出14種地區類型，分門別類制定願景規劃，並進行量化分析，以期合理高效地在全域實現高質量發展。
舊金山灣區規劃與城市研究協會（SPUR）聯合AECOM，於2018年開始啟動編制《舊金山灣區2070區域戰略》，為灣區未來50年的發展提供政策路線圖。這份戰略性規劃不具有法定效應，更突出倡議性。其就「住房、增長、經濟公正、氣候、交通」五大政策主題，撰寫了26份專項成果報告，形成成果集。《舊金山灣區的模範地區願景》（下稱《模範地區願景》），是其中「增長」主題的系列專項成果之一，基於灣區未來的願景，構想了各類城市地區（Places）的形態特徵以及空間感受，同時研究了人們在其中的居住和生活體驗。
應對預期增長——為灣區劃定14種地區類型
為解決灣區住房短缺問題，《舊金山灣區2070區域戰略》對未來50年的住宅設定了增長量。《模範地區願景》重點聚焦住房和就業的增長、公共領域品質的提升，研究如何在提升空間密度提升的同時，聚焦提高宜居性。
研究的關鍵在於將灣區全域的預期增長進一步精細化分配到更小尺度範圍，這需要一個科學的方法。《模範地區願景》提出從地區類型著手，根據灣區各地區的功能、區位和空間特徵，通過信息映射，在灣區九縣全域所有土地內提煉出4個地區組和其下的14種地區類型，包括市中心地區到未開發的空間，為灣區繪製了一幅真實的肖像。
4個地區組分別為「郊野空地」「就業主導」「居住主導」「混合功能」，它們很好地歸納了14種地區類型。自然環境等郊野空地不允許額外開發，只作基本的生態、娛樂和減災之用。
14種地區類型中，有6類被定義為「模範地區」，作為重點關注對象，現狀問題明顯，但同時未來發展潛力較大。《模範地區願景》對這6類地區未來50年的發展提出了更為詳細的規劃策略，主要集中於開發增長、空間形態和場所感知。同時，描繪了每個「模範地區」理想的網格單元，展示其在城市設計引導下的未來發展模式。
技術方法：怎麼篩選出這些不同的地區類型？
第一步，基底搭建：
基於灣區九縣的範圍，以0.5英里（0.8公里）為網格線劃分出若干小方格。
第二步，引入變量:
包括居住密度、工作密度、十字路口密度、地表滲透性和土地利用混合。通過變量分析為每個小方格賦值。
第三步，類型分配：
通過聚類分析，根據數據的相似度來確定分組類型，共得到14種。其後為每個小方格進行類型分配。
14種地區類型圖
來源：《模範地區願景》
現狀核心數據
1.大約84%的土地是鄉村、郊野空地和農業用地。其中26%的土地是公園或 棲息地，已經得到保護。
2.大約75%的城市化地區是獨棟住宅社區，而這些地區的住房占總住房存量的69%。
3.中高密度用地混合地區極少，其中還滿足適宜步行且公交便利的地區僅占灣區 城市化地區的1%，但卻容納了灣區5%的居民，以及29%的就業崗位。
4.近22%的城市化地區（近647平方公里）是由低密度商業類型組成。這些地區的 轉型時機已經成熟，未來可制定相關政策引導。
舊金山灣區地區類型分布圖
來源：《模範地區願景》
各地區類型的占比情況
來源：《模範地區願景》
描繪地區的未來——從地區類型著手
將預期的住房和工作增量按地區類型分配，分配時會考慮各種因素，包括各類地區所占的土地面積、住房量和就業供應、環境和交通表現，以及轉型潛力。第一步是將增長量分配給14種地區類型，明確每類承擔的量。第二步是計算網格單元要容納的平均增長量。
考慮各類型地區未來的發展時，會考慮很多地區特性方面的問題。比如，地區的地塊面積特徵、街道適宜步行程度、街區公交便利程度、重大規劃干預的必要性、規劃影響層面等。基於這些考量，《模範地區願景》的重點在於明確相應的提升項目，給出公共領域提升策略、交通和環境干預策略，注重結果的量化對比。同時，使用大量的效果圖和插圖來展示未來的城市形象和地區體驗。
難點：預期增長量該如何分配
灣區現有居住套數為284萬，到2070年預計新建住房占77.5%，達220萬套，總居住套數達到504萬。灣區現有就業量為336萬，到2070年預計新增就業57.3%，達到210萬新增崗位，總就業量達到546萬。
考慮到這14種地區類型特點差異顯著，分配增量時應有的放矢。有兩點需要注意：一是應選擇最有效和可持續的地區，而不是所有地區均勻增長；二是要考慮住房短缺問題的緊迫性，以及該地區的解決能力。
基於地區類型的增長預測分析
來源：《模範地區願景》
比如，灣區大部分地區都是圍繞汽車設計的，很少有地區能兼顧步行適宜、騎行貫通、公交便捷三方面。大片的低密度開發地區必須加以干預。例如，「都市鄰里」地區類型的汽車駕駛率最低，但這類地區僅占城市化土地的0.6%。相比之下，「盡頭路式郊區」則高度依賴汽車，但占地面積是「都市鄰里」的40多倍。對這類占地面積大的地區類型來說，小規模的干預就能對住房供應產生重大影響，同時也能改善地區環境，容納更多居民。
各類地區類型步行體驗和開車情況：平均獨自駕駛率及步行分數
來源：《模範地區願景》
考慮社會性：關注經濟和種族不平等
社會不平等往往伴隨著種族隔離和其他不公正不公平的形式。《模範地區願景》根據社會經濟條件的現狀情況，選取了灣區已有的兩類政策區作為規劃本底——「公平優先社區」和「高資源區」。 其中「公平優先社區（EPC）」是由大都會交通委員會（MTC）根據種族、貧困和住房挑戰相關的各種因素界定的。對這類經濟邊緣化社區，應強調公共投資和住房穩定戰略以惠及低收入居民。「高資源區（HRA）」由加利福尼亞州政府界定，這些地區通常比較富裕，擁有高質量的教育和工作機會。對於這些地區，建議逐步放開嚴格的區劃制度，結合包容性分區等機制，以容納經濟適用住房和更多樣化的人口。
構想「模範地區」的未來發展
《模範地區願景》重點詳細介紹了6大模範地區未來的發展願景，分別是工業和生產區、辦公園區、盡頭路式郊區、小地塊電車郊區、都市鄰里區和高密度混合城區。下文重點介紹兩類——就業主導大類下的「辦公園區」和混合功能大類下的「高密度混合城區」。從空間特徵、城市發展進程的角度看，與這兩類相似的地區不只存在於灣區，還存在於世界上許多其他的城市，如上海。
其中，「辦公園區」這一地區類型描繪了20世紀典型產業園區的轉型路徑。我們能看到上海也存在著很多類似的城市空間⸺離市中心較遠、地塊較大、獨立園區內向型布局、街道欠缺活力等。「高密度混合區」描繪了第二密度層級的市區空間，人們往往更關注於密度最高的CBD或者市中心（downtown）地區，但其周邊次一級密度的城市地區也往往大有可為。這些地區很接近於上海的中央活動區中密度第二層級的地區。
辦公園區
1. 今日的辦公園區
辦公園區在地區的經濟中發揮著重要作用。今日的辦公園區仍是小轎車主導，在高速公路或幹線交叉口附近會布局低密度商業區。辦公園區是上一個時代的產物，反映了人們對戰後郊區發展的期望。但今天，它對我們的環境和交通系統都造成了負面影響。
這些地區通常由一到兩層的大型建築組成，周圍有地面停車場。通常由大型地塊組成，地塊內建築為向內型布局，街道不適宜步行或騎行。大量的地面硬鋪不利於雨水徑流排散，也會導致地表溫度升高。反過來看，這樣的地區也很有潛力，大型地塊通常是單一所有制，這意味著規劃設計可以很快開展，能儘快提升造型古板的辦公樓、增加新的功能和活動、減少汽車出行並更好地利用土地。
2. 明日的辦公園區
地區願景：在未來50年裡，辦公園區將轉型成為就業中心區，提供更好的交通可達性。這裡融合了居住、公共服務和綠地，成為生機勃勃的地區。辦公園區的樓布局靈活且成本低，建議保留辦公大樓，增加補充性的功能和活動，提高經濟和環境績效。引入多樣的住房類型，為工作日晚間和周末舉辦活動創造條件，激活各類服務設施。將餐飲和生活服務功能集中在班車站點周邊，為上班族和周圍居民提供服務，並進一步強化區域快速公交線。原來設置在主要用地的停車場，現在逐漸遷移到郊外，這樣一來，大型地塊相鄰的空間則可以構建理想的地區環境系統。
規模預測：現狀住房量為8.3萬套，至2070年預計增加11萬套，占灣區住宅總增量的5%。現狀就業量為57.2萬個工作崗位，預計增加31.5萬個，占灣區就業總增量的15%。
辦公園區地區類型示意圖
來源：《模範地區願景》
*說明：圖示為特定單元的表達，展示的增長超過平均值。在每種地區類型中，增長應集中在公交站點周邊。
具體實現這一願景需要以下策略——
策略一：功能煥新，區劃更新。
占地大且用途單一的地塊土地利用效率低下，通過引入補充用途可以增加白天和夜間的活動。為就業區內的各種住房類型進行分區（Zone）並提供相關激勵；在現有就業中心增加住房，增加日間和夜間的居民，促進零售、交通和公共空間發展。現有傳統的大型辦公室較多，應補充更多類型的工作空間，如垂直高層建築 、「零售+生活+工作」三合一空間等。鼓勵為員工提供便利設施，如餐廳、健身房和洗衣房等；為上班族和居民規劃學校、兒童保育、圖書館和高級服務等。
策略二：擁抱結合未來交通趨勢，分階段解決車輛問題。
考慮交通問題時，不能僅僅著眼於當下的交通技術，未來交通趨勢的變化帶來了很多機會。人們更多地乘坐班車、騎自行車、使用微型交通工具，以及步行，停車需求會相應變少。一方面，可以搭建外圍停車場和臨時停車構築物來騰出更多核心地區的面積；另一方面，充分考慮到自動駕駛技術的普及，也能減少停車所需的面積。
策略三：規劃地區環境設施系統。
郊區的地塊尺度有很多優勢。因為地塊較大，很多環境設施得以進行系統性規劃，因此可以更高效地運行。相關設施和系統包括雨水管理綠色基礎設施、整體停車和交通需求管理、綠色能源發電和韌性微電網配電、區域供暖、製冷和熱電聯產、固體廢物管理等。
策略四：內向打開，形成互聯的公共空間系統。
辦公園區一般都是向內空間，與相鄰地塊隔著停車場和退界緩衝區。未來應增加新的用途和便利設施，同時增強園區活力。可以通過公共空間干預策略，如連接區域交通站點，將緩衝區轉換為連接區域徒步道的公共空間，將溝渠和涵洞轉變為開放空間等。
高密度混合城區
1. 今日的高密度混合城區
這樣的地區在灣區有兩處，分別是舊金山和奧克蘭兩座城市的經濟文化中心區，也是區域主要交通系統的樞紐區。值得注意的是，這裡並不是城市最高密度地區，如市中心或CBD，而是密度次一級的混合區。該地區繁忙、國際化，承載著各類就業崗位、文化活動、夜生活、購物中心和各類高密度住宅建築。
這些地區有著完善的快速公交服務，還有各類文化設施、零售、酒店、辦公和住房。這裡有大型遊行表演、節日聚會和抗議活動，當代建築、歷史建築、公共空間和諧共存，這些建築與街道相銜接，組成連續的街道立面。同時，人們可以選擇多樣的出行方式，包括高效的公共運輸、自行車、計程車、滑板車，當然也可以步行。但這裡也有負面的問題，比如大量低收入人口、無家可歸的人也在此居住。因此，在考慮地區繁榮的同時，也應滿足所有人的需求。
2. 明日的高密度混合城區
地區願景：在未來50年，高密度混合城區將成為繁華的、24小時交通通達的目的地。放眼灣區，像紐約一樣擁有眼花繚亂垂直密度的地區是極少的，而灣區本身也不需要太多這樣的地區。高密度空間是由很多要素構成的，包括世界水準的公共領域，管理良好的街道、廣場和車站大廳，以及多層次的步行網絡。從小吃攤、市集，到琳琅滿目的商店，都讓這個地區充滿活力。這裡文化和藝術豐富多彩，有著一流的劇院、街頭藝人和舞蹈俱樂部，灣區豐富的文化在這裡碰撞。當地居民和外地遊客都來這裡觀光，共同參與城市生活。
規模預測：現狀住房量為3.45萬套，預計至2070年增加6.5萬套，占灣區住宅總增量的3%。現狀就業量為17.7萬個工作崗位，預計增加17.6萬個，占灣區就業總增量的8%。
高密度混合城區地區類型示意圖
來源：《模範地區願景》
*說明：圖示為特定單元的表達，展示的增長超過平均值。在每種地區類型中，增長應集中在公交站點周邊。
具體實現這一願景需要以下策略——
策略一：逐步淘汰小汽車，成為無私家車地區。
各類快速交通系統的在此交匯，因此在14類地區中，本地區最有可能擺脫對私家車的依賴。這裡有地鐵和區域鐵路，街區交通便利，開車成本高。隨著時間的推移，未來可以逐步淘汰私家車，並進一步支持公共運輸、微型交通、自行車和公共領域的投資。同時，逐步將停車場轉換為其他用途，通過公交樞紐、自動駕駛車輛和招呼服務，進一步減少對小轎車和停車設施的需求。
策略二：作為次一級密度地區，依然需要堅持垂直向發展。
地區堅持垂直向發展非常重要，高密度地區地價昂貴也反映了市中心交通便捷性的巨大價值。部分土地財政收入應用來建造永久性可負擔住房及提供公共服務設施。同時，加強重要政策槓桿的應用，比如包容性分區和密度獎勵，確保各類收入階層都可以在此安家。
策略四：堅持高密度發展，打造多元的24小時活力地區。
儘管灣區的許多其他地區需要相對溫和的增長，但本地區是依靠垂直向密度和大城市的繁華而蓬勃發展的。在這樣的密度下，應該保護整合有價值的歷史建築。討論城市密度的同時，不僅要強調建築高度，還應打造多元化、多層次的活動，讓這裡的夜晚也充滿活力，人們能24小時體驗到文化、餐飲和娛樂相融合的生活。
策略五：發揮高密度優勢，打造都市的綠色心臟。
高密度的城市環境似乎像是自然環境的對立面，但它卻是城市實現可持續發展的重要環節。一方面，這裡幾乎可以完全淘汰汽車，減少能源使用和碳排放量。另一方面，從人均碳排放量的角度，高密度可以讓這裡成為世界環境效率最高的地區之一。同時，通過屋頂種植、垂直綠化、行道樹栽種等方式，高密度地區可以緩解熱量和徑流並實現城市美化。
全球各城市都面臨著「如何高質量實現預期增長」的難題。灣區對此做出了大膽的願景暢想。基於對現狀的充分認識，劃分了地區類型，給出實際的規劃策略和量化比對。這裡描述的「模範地區」表明，如果所有地區充分發揮其潛能，相互配合彼此的發展目標，那麼灣區將有著足夠的發展空間，可以更高效地承載增長人口，解決長期的住房短缺問題。而這一切，都是在保證高質量發展的前提之下，使人們可以享受高品質的開放空間、理想的公共衛生水平、多樣性高且包容性強的社區，讓灣區更宜居、更可持續和更公平。
（來源：市規劃院）