如果沒有疫情影響，在河北省張家口市懷來縣，能看到一種魔幻場景：豪華酒店與洋樓別墅佇立在偏遠縣郊，每到周末，便有從北京來度假、或從各地來旅遊的人，三三兩兩地湧入這座河北小城，享受片刻的夏日寧靜，前往八達嶺長城登高打卡。
過去數年，張家口這座城市，迎接了無數往來遊客，當然還有看到文旅商機的房企、以及想大賺一筆的投資客。他們共同經歷了當地樓市的起飛，也在如今，承受著市場下行後的沉寂。
不久前，張家口正式廢止執行了5年的限購政策，官方主動出手紓困樓市。這背後，是張家口近年來房價大幅下行、「萬元時代」一去不復返，買在高點的業主資產大幅縮水、不忍割肉，導致市場缺乏流動性，二手房市場均價也持續下跌。
樓市泡沫出清的場景，在如今的張家口隨處可見蹤影。尤其是在一些「爆雷」房企開發的遠郊文旅大盤附近，重重疊疊的高樓仍未完工，人煙也極為稀少。傍晚時分，小商小販在路邊支起貨架賣葡萄特產，而四處溜達的遊客，有時連計程車都叫不到。
一位當地中介小老闆告訴記者，張家口樓市的投資時代早已過去了，如今即便是北京來的客戶，也是為了周末住或夏天避暑。周邊縣城有買房需求的剛需，也大多選擇去市區，而且入市心態比較謹慎。這座城市，終於在樓市炒作之風過境後，回歸了理性。
瘋狂年代
提起張家口，垻上草原、滑雪勝地等詞彙，便會湧入大多人的腦海。這座河北城市，距首都北京180公里，「主打牌」是自然風光獨特，尤其到了冬季，一些地帶的存雪期可達150天。高鐵站開通後，從北京到張家口乘車只需一個小時。
不過，從經濟體量上來看，即便放在河北省內，張家口也不算突出。2021年，在河北省11座地級市中，唐山以8230.6億元的GDP位居第一，省會石家莊以6013.7億元排名第二，張家口以1727.8億元排名第九，只比衡水和承德GDP總值高。
原本，這座旅遊城市，會按既定腳本按部就班發展，再承接一些環京人口流動的紅利。但機會來臨了，2015年拿到冬奧會舉辦權後，張家口迎來極大的政策紅利期，大批開發商瞄準機遇，在張家口拿地開發項目，當地樓市也步入瘋狂上漲的年代。
碧桂園、中國恆大、融創中國、遠洋集團、榮盛發展、華夏幸福、金科股份......前來張家口拿地掘金的品牌房企數不勝數。它們當中，有的在張家口市區做剛需或改善盤，有的專門瞄準周邊縣區，開發產業新城或者文旅大盤，吸引從北京來的投資客。
當地房產中介李亮（化名）對此印象深刻。之前，李亮一直在北京做地產中介，張家口冬奧紅利來臨、京張高鐵推動建設後，他輾轉到張家口重新開始，並見證了當地的房價短期內出現暴漲、從幾千元到破萬、新房開盤便「秒光」的上漲年代。
安居客數據顯示，早在2015年，張家口新房樓盤均價還在5880元/平方米，2016年漲到6052元/平方米，2017年以更大的漲幅均價破萬，比申奧之前幾近翻番。那時候，因投資客湧入，張家口甚至出現過「一房難求」的情況，市場好不熱鬧。
「之前來張家口買房的北京人，大多瞄準冬奧投資，並且跟漲是大部分人的心理，市場越是狂熱買房的人越多。」李亮回憶稱，這些人在懷來和下花園購置房產的比較多，一來是為投資，還可以周末和假期時來這裡旅遊避暑。
記者也曾在懷來縣看到，這裡以各種名義開發的項目不在少數，從八達嶺孔雀城到葡萄酒小鎮，大片樓房佇立在荒涼的土地上，還有呈歐式風情的小洋房，呈現出與這座郊縣不相符的氣質。更直觀的，是隨處可見的中介門店，和寫滿中介電話的橫幅。
一些平時在北京上班、周末來度假的人，或者因北京房價轉而置業張家口的人，會在傍晚出現在這座小城，給荒涼的馬路增加些煙火氣。很少買這些文旅盤的本地人，則會開些飯店商鋪，或者把當地特產拿到街上，向這些新業主售賣生活物資。
泡沫出清
與許多環京城市一樣，張家口樓市的上一輪上漲，存在很多非理性與投機成分。因此，當環京樓市政策收緊後，張家口樓市迅速進入「擠泡沫」周期。
克而瑞表示，從市場供給角度來看，2018年下半年開始，張家口樓市迎來調整，房價下行；2019年大量項目陸續上市，逐漸呈現出「供大於求」的局面；2020年受疫情影響，張家口房地產項目在復工後迎來了密集取證期，進入全面去庫存時代。
安居客數據顯示，從2018年開始，張家口的房價開始逐步下行，到2019年降到萬元出頭，2020年均價正式跌破萬元。環京調控疊加疫情影響，開發商為了出貨大幅降價，整個2020年均價跌了千元左右，到2020年末新房均價約8915元/平方米。
進入2021年，房企以價換量的現象愈發猛烈，張家口的房價也從高峰時的13000元/平米一路下滑到8000元/平米左右，下跌近四成。比如，榮盛在當地的一個項目，開盤價格由原先的6000元～7000元/平方米，降至約4000元/平方米，還贈送車位。
這種降價幅度，讓很多老業主難以承受。據悉，當時因張家口榮盛城降價事件，有兩名老業主情急之下要跳樓維權，後被行政拘留。為此，張家口市住宅與房地產業協會發布倡議書，倡導各房地產企業要嚴於律己，不能以不正常手段進行銷售。
九月份，張家口市住建局、張家口市財政局等四部門甚至聯合出台了《關於進一步加快完善房地產長效機制的通知》，通知要求，已取得預售許可的項目，不得低於成本進行銷售；新取得預售許可的項目，不得低於備案價格的85%銷售。
不過，「限跌令」並未從根本上影響樓市。克而瑞環京投資決策系統顯示，2022年1～4月，張家口新增供應面積8萬平方米，成交13.9萬平方米，同比減少30.88%；成交金額10.81億元，同比下滑40.54%；成交均價7759元/平方米，同比下滑13.97%。
「跟之前高峰的時候比，現在新房確實降了挺多，有些項目甚至是腰斬。」李亮稱。碧桂園在當地一項目，之前曾拿出幾套低樓層房源，以低至四千多的價格售賣，引來許多關注；保利在當地某項目，之前賣一萬一左右，現在也在做優惠活動，現房賣九千多。
「此外，融創在市區一個項目，最貴的時候賣一萬二，目前尾盤八千左右；榮盛在宣化的一個盤，19年高點時賣8500元/平方米，現在賣四千多，有幾套工抵房賣三千多，但是得全款。」他稱，但受疫情影響，最近來看房的北京客戶很少了。
拯救流動性
與新房市場價格下行相比，二手房市場欠缺流動性，是張家口樓市更深的癥結所在。安居客數據顯示，張家口6月二手房均價7461元/平方米，環比上月下跌0.32% ，同比去年同期下跌7.84%。這一跌幅，與樓市低迷的東北幾近相當。
當地一位樓市研究員張天（化名）告訴記者，張家口的二手房市場，極度缺乏流動性。一方面，很多業主買在高位，均價一萬二三左右，現在房價大幅下降，手中資產明顯縮水。很多人不忍心割肉，房子便一直在手裡拿著，不流向市場。
「除非一些急需用錢，或者月供壓力比較大的，出售的話價格也被壓得很低。」他稱，此外，現在新房市場價格明顯下降，一些板塊甚至比周邊二手房都低，這讓一些追求品質的剛需投向新房。二手房交易各種費用成本也較高，進一步降低了流動性。
投資客手中資產難出手、市場僵持不前，這就導致很多小區找不到接盤人、入住率極低。去年年底，當地有個樓盤冬季來臨後，供暖只有14度，一度引發業主投訴。據官方當時回應，該小區業主入住率非常低，管道熱損失大，造成供暖溫度較低。
為激發市場活力，今年5月末，張家口發布通知稱，2017年5月24日印發的《張家口市人民政府關於加快住房保障和供應體系建設促進房地產市場平穩健康發展的意見》已不符合當前我市經濟發展需求，市政府決定對該文件予以廢止。
自此，張家口執行了5年的限購政策正式結束，此前張家口規定原本市戶籍限購2套，非本地戶籍限購1套；原新購住房3年後方可上市交易（以契稅繳納或不動產取得時間為準）。當地首付比例也有所降低，一些銀行首套可執行二成首付。
業內認為，河北部分城市樓市接連現鬆動跡象，刺激剛性和改善性需求，有助於提升樓市購買力，緩解樓市庫存壓力，提振市場信心，促進房地產市場健康良性發展。
最近，李亮便成交了一套新房，客戶是北京人，通過線上方式交易。不過，與以往不同的是，如今來買房的大多為度假自住，很少有投機心理。「客戶一般都是在北京昌平、海淀，夏天帶著父母孩子來玩兒，開車自駕比較多，最近受疫情影響成交也不太多。」
不過，即便新政出台，大多當地地產人也較為理性。「現在市場降得差不多了，但也很難出現大漲市場。」張天稱，市場正逐漸回歸理性邏輯，各區縣年輕人結婚還得來市區買房，買不起北京的人也會考慮環京，不過大多數人都不著急，心態比較從容。
業內人士認為，隨著張家口政策紅利基本出盡，市場已由狂熱恢復到理性狀態。從目前市場需求看，本地內生置業需求相對有限，外地吸附能力也太不強，高房價時代已難以再現。