「我們小區停車問題十分令人頭疼，業主跟業主、業主跟物業之間經常產生摩擦。」近日，北京通州一小區業主胡先生對《中國消費者報》記者抱怨道。
買新房時
有的停車位「捆綁銷售」
有的「只租不售」
有的「只售不租」
有的「買了車位也要交租金」
......
如今
停車難已然成為社會的焦點問題
那么小區車位分為幾種類型？
權益歸屬如何劃分？
《中國消費者報》記者對此進行了採訪
小區停車矛盾凸顯
胡先生說，他們小區門口有「禁止停車後果自負」的標識，但仍有不自覺的車主常常以車「堵門」，這讓業主們苦惱不已：「小區內的車輛越來越多，尤其是近兩年來每天都會上演現實版的『搶車位』『占車位』，而且稍有不慎就會產生剮蹭，因為停車問題引發的業主與業主、業主與物業之間的糾紛時有發生。」
停車難成為汽車保有量大的城市共同面臨的問題。以深圳為例，目前其汽車保有量超過350萬輛，全市各類停車泊位約240多萬個，停車泊位缺口超過100萬個，也就是說，近1/3的汽車無位可停。
據《深圳特區報》報導，「十四五」期間，深圳將再增加100萬個以上停車泊位，全市停車泊位將超過350萬個，基本接近汽車保有量。同時，深圳市相關部門正在牽頭修訂《深圳市城市規劃標準與準則》，結合城市開發密度合理確定停車設施配建標準，初步估計到2035年，深圳將增加約200萬個居住停車泊位，有效緩解停車難問題。
三類車位權屬各不相同
記者了解到，買車位、租車位是業主的兩種不同選擇。不過，並非所有的車位都可以買賣。長期以來，車位的權屬複雜，在現實中也衍生出不同的類型。
北京金訴律師事務所主任王玉臣對《中國消費者報》記者介紹說，目前小區車位大致可分為產權車位、人防車位以及小區公共空間車位三類。
其一，符合規劃的，在銷售許可範圍內的車位。這類車位最規範，手續完備的可以直接辦理產權證，其最典型的標誌就是可以和房子一併購買，辦理網簽備案，銷售的車位款也要納入小區資金監管帳戶。
其二，規劃上沒有，通過占用車道、綠化或其他公共部分改建的車位。這種情況很普遍，是開發商利用小區公共部分改造而來，一般沒有產權證，但是從相關法律規定來看，其產權應當歸屬業主共有。
其三，人防車位的情況比較特殊，大多數情況下不能出售，其產權歸屬國家，而日常管理上屬於「誰投資誰獲益」。在使用上，人防車位與其他車位並無太大的差別，所以很容易讓人混淆。不過，各地政策不同，也有個別城市的部分人防車位可以買賣。
「《民法典》對於車位的權屬有明確規定。《民法典》物權編第二百七十五條規定，在建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。」王玉臣對記者表示。
共有車位收益權歸業主
「為什麼我買了車位每個月還要交費？」在現實生活中，有的車位只租不售，有的只售不租，有的跟房子捆綁或贈予，小區車位的收益分配也常常讓人一頭霧水。
王玉臣對《中國消費者報》記者分析表示，對於產權車位，開發商可以自由處分，可以銷售，也可以贈與，更可以對外出租，其收益歸開發商所有。
而人防車位的情況比較複雜，如果人防工程的建造成本沒有分攤給業主，那麼其使用權歸開發商所有，開發商日常可以用來對外出租獲利。但如果其建造成本分攤給業主了，那麼使用權屬於業主所有，開發商就不能對外出租使用，經營的收益也應當歸於業主。
「業主即使對車位享有所有權，但其維修、養護、管理等仍是由物業公司進行，同理，小區公共區域車位也是這樣，因此物業公司有權收取一定的管理費。」
業主共有停車位的收益問題一直是市場關注的焦點。「雖然從《民法典》到地方政策都有相應規定，小區公共空間車位開發商無權處分，業主共同享有相應的處分和收益權。比如《上海市住宅物業管理區域機動車停放管理規定》提到，車輛在共用部分停放的收益，歸共同擁有該物業的業主所有，但不少小區存在業委會成立難、開會難、表決難等問題，因此具體實施效果還需要實踐的檢驗。」廣東財經大學法學院副教授王雪丹表示。
停車位本來就緊張，有的小區卻宣布「只售不租」，加劇了停車難。記者了解到，濰坊市今年施行的地方物業管理條例規定，業主要求承租尚未出售、附贈的車位或車庫的，建設單位不得以「只售不租」為由拒絕出租。上海市從去年開始就明確規定，建設單位尚未出售的停車位，應當出租給業主、使用人停放車輛，不得以「只售不租」為由拒絕出租。在北京，還有小區因為車位「只售不租」被行政主管部門約談。
今年施行的《濰坊市物業管理條例》也規定，業主要求承租尚未出售、附贈的車位或車庫的，建設單位不得以「只售不租」為由拒絕出租。
中國消費者報·中國消費網
記者/孫蔚
來源： 中國消費者報