南部新城旁，均價3.2W+(80%份額，實際均價2.5W+，相當於周邊房價的6折)，倒掛2W+，准現房，共有產權房...當下南京最火的盤，莫過於壹城觀泓了！
不少網友諮詢，主城准現房，比周邊便宜2W+，壹城觀泓共有產權房值得賭一把嗎？
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倒掛2W+的共有產權房，值得沖嗎？
壹城觀泓很火。據西祠房產實探，工作日的上午，售樓處諮詢的人絡繹不絕，不乏開著寶馬、大奔、特斯拉的客戶，說明不少有資金實力的買房人也在關注。據爆料，該盤來訪人數超2k，報名人數破千，妥妥搖號的節奏！
到底該不該沖？
我們先來聊聊共有產權房。
首先其本質是住房保障體系的一種住房，即被保障人群與政府按不同產權比例「合資購房」，買的時候個人出資80%，政府20%。
這次壹城觀泓共有產權房之所以說首次、試點，主要是占據20%份額公有產權人變成了國企。目前一些配套細則暫時不明確，存在政策的不確定性。
南京已摸索7年多。
共有產權房不是新生事物！早在2015年，南京開搞共有產權房。從2015年7月1日正式「面世」接受申請，到2016年開始供應，據官方數據截至2021年7月，累計供應4000多套共有產權房。
2016年年中，位於岱山推出首批共有產權房，共144套，均價9925元/㎡。購房份額要求，城市低收入住房困難家庭≥50%，城市中等偏下收入住房困難家庭≥70%，其他保障對象≥80%。當時正值樓市上漲期，周邊板橋新房價衝上1.5W+，部分二手房價近2W，雨花區一批人才入手了岱山共有產權房。
共有產權房現有交易細則。
去年7月1日起，《南京市共有產權性住房交易實施細則》實施，明確了共有產權保障性住房的買賣、繼承、析產、贈與等處分住房產權的具體做法。>>>6折買房！這類保障房的春天來了！涉及買賣、繼承、析產、贈與
產權滿5的共有產權房交易方式：1、可按原價購買剩餘產權份額+支付增購房款利息獲得完全產權後，作為普通商品房正常上市交易；2、未取得完全產權份額的共有產權房，買賣價格不低於年度指導價，買賣手續完成後由共有產權人按比例分割房款。此外，共有產權保障性住房可依法繼承、辦理析產，其性質仍為共有產權房。
關於壹城觀泓共有產權房
上述政策適用對2020年前受理、並按照程序購買共有產權房的類型，在這之後的共有產權房怎麼處理，有待新的實施細則。不過壹城觀泓一些確認的點：
1、可繼承、辦理析產；2、交易轉讓年限要求：本地戶籍限售5年，外地戶籍限售8年；3、份額不得增購；4、轉讓優先級：其他符合共有產權房購買條件的家庭或個人＞公有權人（壹城）＞上市交易。轉讓其他無房戶或公有權人時，性質仍為共有產權房，轉讓價不低於屆時上市指導價；若無人接手，可按市場價上市交易，收益按各自持有產權比例進行分割。
南京市住房保障中心工作人員表示，未來的轉讓或者交易的配套政策暫時沒有，存在不確定因素。畢竟政策是為了保障保障無房剛需人群，不是鼓勵大家去炒房！
回到開頭的問題，值得賭一把嗎？
1、想炒房的就算了！共有產權房意在保障居住需求，解決城市中低收入家庭、新市民購房問題！雖有政策紅利，價格倒掛2萬+，但5-8年限售，持有門檻較高，且存在不確定因素，回售機制、交易機制不明確，沒必要去賭，有錢可以選更穩定的回報收益！
2、符合要求，且附近工作或者通勤方便的，可以沖一衝，畢竟滿足居住需求第一位！並且主城現房、有地鐵、有學區、價格低，一街之隔就是南部新城大校場，還是很香的！首付60萬起，在南京能選的地方不多了！
3、周邊同面積整租約4000元/㎡，相比周邊住房租售比還可以。
註：參照岱山共有產權房來算，當年第一批共有產權房均價9925元/㎡，目前周邊二手房約2W+，刨除利息+回購成本+裝修支出，年回報率約10%左右；2018、2019年1.6萬/㎡購買的那批，回報率可能跑不贏銀行存款利率。
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主城准現房、2.56W均價，真香！
除了共有產權房外，壹城觀泓產品缺點也很明顯！但一街之隔南部新城，主城准現房、2.56W的均價足以秒殺所有缺點。「看了房猶豫，但不報名就感覺錯過了一個億！」有網友感嘆。
缺點：
1、北面寧蕪鐵路，等搬遷已經等了十幾年。距鐵路直線距離兩三百米，有噪音影響；
2、容積率3.5，多為5梯10戶、4梯8戶，公攤大，介紹得房率75%，實際可能更低一些。12棟樓、3200多戶，樓棟多為三十幾層，樓間距小，密密麻麻比較壓抑；
3、直線距離地鐵石門坎站300米，實際距離可能走要2、3公里路。不過據說A、B兩個分區在東、西、北各開三個門。
西祠房產實拍
但秦淮主城、低總價，明年上半年交付（4月或6月），一街之隔南部新城，80%份額折合單價25600元/㎡，最小75㎡首付不到60萬，最大115㎡首付90萬，就足以打敗所有的缺點！
目前該項目正在報名中，報名時間截至7月10日。將首開A6、B2號樓，514套房，建面約75㎡、82㎡、89㎡、115㎡，均價32062元/㎡（單套銷售價格將結合房屋樓棟、樓層、朝向等因素，在均價基礎上實行一房一價），毛坯交付，總價約200萬，首付3成起！
據悉，本次共有產權住房試點供應採取先統一報名，後集中審核的方式：
報名方式：
①申購人可通過市住房保障和房產局微信公眾號「南京房產微政務（房幫寧）」提出申請，按要求如實填寫相關信息，並上傳相應材料。（網址：https://wmssl.njfcj.gov.cn/housing/memberReg/toPage/gycqf/houseApply）
②線下可至觀泓雅苑接待中心（秦淮區觀前里1號，石楊路御水灣花園東側約200米）提出申請，並按要求如實提供相應材料。
報名時間：
2022年6月1日-7月10日（其中線下報名為每日9:00至18:00）
開盤時間：
項目選房工作擬於2022年8月進行，後續認購、繳款、簽約等工作，具體時間和安排於選房工作開展前，在市住房保障和房產局微信公眾號 「南京房產微政務（房幫寧）」上另行公布。
誰能買壹城觀泓？（自測一下看你夠不夠格）
1、南京人，名下無房，在寧未享受過產權型住房保障：1、家庭，兩年內無住房交易記錄，持《南京市購房證明（本市戶籍居民家庭無住房）》；2、單身，持《南京市購房證明（本市戶籍單身無住房）》，年齡35周歲直接報名，35周歲以下還需提供累計12個月個稅或社保證明（不認補繳）。
2、外地人，持《南京市購房證明（非本市戶籍居民家庭）》或《南京市購房證明（非本市戶籍單身）》，要求名下無房+在寧無住房交易記錄+在寧未享受過產權型住房保障+提供3年內累計24個社保或個稅證明。
3、人才，要求名下無房+持人才購房證明+在寧未享受過產權型住房保障。
此外，獲得見義勇為表彰這類的購房者可優先選房。
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戶型怎麼選？優選75㎡、89㎡
壹城觀泓由12幢住宅、約2萬方自持運營商業、綠地及配套幼兒園組成，計劃於2023年4月底前竣工，毛坯交付。項目已公開75、82㎡樣板房。
樓層5層以下，冬天採光存在問題。
戶型最好的是89㎡（套內63㎡），比較方正↓
這次加推的一共132套，可以選一選！
75㎡戶型一般，不過樣板間很討單身人士喜歡，還是邊戶，主臥帶大陽台，視野開闊。此次加推一共50套，可以沖一波！
82㎡、88㎡就比較乏善可陳。82㎡有做了樣板間，把主臥改成了客廳。可以現場看下樣板間。
點擊查看大圖
115㎡沒做樣板間，南向兩臥室，客廳朝東西，總體偏狹長，類跑道戶型。
樓棟細節圖↓↓↓
項目外立面1-4層及5層部分為干掛石材，5層及以上為真石漆。
整體綠化率達35%，還設有中庭花園、環形健康跑道、兒童遊樂區等，在小區出入口與單元門還使用了刷卡進門系統、社區內有高空拋物監控系統，比一般的保障房保障房小區要好。
82㎡樣板間，原本主臥的地方改了客廳↓↓↓
75㎡樣板間很清爽，適合單身人士居住↓↓↓
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